| Các sản phẩm chung cư đã tạo động lực phục hồi về mức độ quan tâm bất động sản nói chung cho Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. (Ảnh: Hải An) |
Chung cư có mức tăng trưởng cao nhất
Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định, năm 2024 vẫn là năm của chung cư.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam của Btdongsan,com.vn, chung cư là loại hình BĐS có mức tăng trưởng tốt nhất trong 2 quý đầu của năm 2024. Đặc biệt là địa bàn Hà Nội, có những khu vực tăng từ 25-50% và toàn bộ thị trường tăng trưởng 21%.
Với đà tăng trưởng nhanh và mạnh của phân khúc chung cư, nhiều người lo ngại xảy ra tình trạng “bong bóng” BĐS. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, để xác định một loại hình có thật sự “bong bóng” hay không phải căn cứ vào 3 yếu tố quan trọng gồm: nhu cầu thực hay không; mức độ tăng giá trong giai đoạn ngắn và các chính sách tiền tệ điều chỉnh trong giai đoạn hiện tại.
Đánh giá chung về thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét, ở thời điểm hiện tại, chung cư dù đã hạ nhiệt về nhu cầu tìm kiếm nhưng vẫn là loại hình được chú ý và có thanh khoản lớn nhất. Các sản phẩm chung cư đã tạo động lực phục hồi về mức độ quan tâm BĐS nói chung cho Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh.
Đáng chú ý, tại Hà Nội, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, top các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Goldmark City. Còn ở Tp. Hồ Chí Minh, danh sách chung cư được tìm mua nhiều nhất cũng "xướng” tên các dự án lớn thứ cấp, ở khu vực dân cư đông đúc.
Theo đó, khẩu vị cho các sản phẩm thứ cấp sẽ trở lại với lực cầu dẫn dắt từ nhóm người mua có gia đình. Cụ thể, trong số những người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 73% người kết hôn chưa có con và 56% người kết hôn đã có con cho biết họ sẽ mua nhà trong một năm tới.
Tâm lý lựa chọn nhà thứ cấp đang tăng mạnh. Nếu như nửa đầu năm 2024, có 64% người mua tiềm năng dự định mua BĐS sơ cấp thì tỷ lệ này ở nửa cuối năm có thể giảm xuống 52%. Trong khi đó, tỷ lệ người muốn mua BĐS thứ cấp đã tăng từ mức 33% ở nửa đầu năm lên 44% vào nửa cuối năm nay – ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.
Chuyên gia này cho rằng, từ quý I đến hết quý III/2024 xuất hiện “điểm đảo chiều” của thị trường BĐS Việt Nam, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế. Mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.
Nổi bật nhất vẫn là chung cư với nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh vào đầu năm, đặc biệt ở Hà Nội. Sau đó, quý cuối năm 2024, thị trường từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý I/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất đông sản và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.
Ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc phân tích, thị trường BĐS đang ở thời điểm chuyển mình giữa giai đoạn khó khăn khốc liệt với quá trình hồi phục. Dưới sự tháo gỡ quyết liệt từ Chính phủ và nỗ lực tái cấu trúc của doanh nghiệp, những tín hiệu sáng của thị trường đang xuất hiện ngày một rõ rệt hơn.
Đặc biệt, tại các địa phương có tiềm năng ở khu vực phía Bắc, tình hình thanh khoản, giao dịch đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Hình thái một chu kỳ mới của thị trường cũng đang bắt đầu được nhận diện.
Trong nửa đầu năm 2024, nhất là quý II, sự phục hồi của thị trường BĐS bắt đầu được nhìn thấy rõ ràng hơn. Tại thị trường phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, nguồn cung có sự thiếu hụt khá trầm trọng ở phân khúc chung cư, chưa thể đáp ứng được nhu cầu ở thực.
Nhu cầu thực tăng cao trong giai đoạn đầu năm 2024 cũng là một trong những yếu tố tạo ra sự sôi động của thị trường BĐS Hà Nội. Thậm chí, phân khúc chung cư tăng giá rất mạnh.
Giá bán đất nền tiếp tục “bất động”
Theo báo cáo từ DKRA Group, trong tháng 5/2024, nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền ở phía Nam tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ, ghi nhận mức giảm lần lượt là 58% và 99%.
Cụ thể, tháng 5 cả thị trường chỉ có 1 dự án đất nền mới và 1 dự án hiện hữu mở bán đợt tiếp theo. Tổng sản phẩm mở bán vào khoảng 241 nền nhưng chỉ có vỏn vẹn 2 nền đất được giao dịch thành công, tương đương với khoảng 1% nguồn cung được hấp thụ.
Bên cạnh đó, đất nền cũng là phân khúc tiếp tục có giá bán “bất động” trong tháng qua. Trong khi căn hộ và nhà liền thổ đang dần dần cải thiện về thanh khoản, đất nền vẫn chưa có tín hiệu phục hồi. Dù mặt bằng giá sơ cấp không tăng, chủ đầu tư còn tích cực "chèn" thêm nhiều chính sách ưu đãi thanh toán ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, cam kết mua lại, chiết khấu cho thanh toán vượt tiến độ… nhằm kích cầu thị trường nhưng vẫn không nhận được phản hồi tích cực từ người mua.
Với thị trường đất nền thứ cấp, giá bán dù duy trì xu hướng đi ngang so với tháng trước. Nhóm các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, kết nối thuận tiện dù nhận được nhiều sự quan tâm nhưng giao dịch thực tế thành công vẫn khiêm tốn.
Tương tự, nghiên cứu từ Đất Xanh Services cũng chỉ ra, trong tháng 5, tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận có cải thiện, đạt mức từ 55-61%. Tuy nhiên, sức hấp thụ này phần nhiều đến từ loại hình căn hộ chung cư và nhà phố. Với sản phẩm đất nền thì diễn biến khó khăn, nhất là những thị trường đất nền ở tỉnh.
Một phần nội dung từ Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu. Thị trường BĐS từng bước phục hồi và thanh khoản xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực như nhà riêng, căn hộ chung cư.
Còn với thị trường đất nền, theo dự báo sẽ phải đến quý II/2025 khi tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và lợi suất, lúc này đất nền mới có thể nhận được nhiều sự quan tâm. Năm 2024 vẫn là năm của chung cư và đến giữa 2025 đất nền mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất đông sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.
Đề nghị thu hồi chủ trương đầu tư dự án gần 1.000 tỷ đồng
Sở Xây dựng Quảng Bình vừa có công văn gửi UBND tỉnh, về việc rà soát hợp đồng thực hiện Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh – shophouse, đồng thời đề nghị thu hồi chủ trương đầu tư, thu hồi dự án do chậm tiến độ.
| Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - shophouse, phường Hải Đình, thành phố Đồng Hới. (Nguồn: BXD) |
Theo Công văn số 930/SXD-QLN của Sở Xây dựng Quảng Bình, về việc rà soát hợp đồng thực hiện Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - shophouse (Dự án Movenpick Central). Dự án được xây dựng tại phường Hải Đình (nay là phường Đồng Hải), thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình; Công ty Cổ phần Việt Group là nhà đầu tư dự án.
Ngày 24/12/2018, UBND tỉnh Quảng Bình có Văn bản số 2192/UBND-TH, chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - shophouse, phường Hải Đình, thành phố Đồng Hới. Dự án có quy mô xây dựng khối khách sạn cao tầng (tối đa 29 tầng, không quá 100m) với diện tích sàn khoảng 21.900m2; xây dựng khối nhà ở kết hợp kinh doanh (shophouse) cao tối đa 6 tầng (không quá 22m), với diện tích sàn khoảng 8.087,82m2 và các công trình hạ tầng thiết yếu khác; diện tích sử dụng đất là 2911,6m2. Trong đó: Đất xây dựng khách sạn 1225,6m2; đất xây dựng nhà ở kết hợp kinh doanh 1686m2. Tổng mức đầu tư dự án là 936.000.000.000 đồng, thời gian thực hiện dự án là 5 năm.
Ngày 15/10/2020, Sở Xây dựng Quảng Bình ký Hợp đồng số 04/2020/HĐ-DADT với nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Việt Group thực hiện Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - Shophouse Movenpick Central (phường Đồng Hải, thành phố Đồng Hới).
Tiến độ thi công dự án đến nay đã triển khai thi công cọc khoan nhồi thí nghiệm, chưa triển khai thi công cọc đại trà và các hạng mục khác; dự án dừng thi công từ năm 2021, chậm tiến độ 32 tháng kể từ ngày có Quyết định giao đất (số 1867/QĐ-UBND ngày 23/6/2021), ngày hết hạn thời gian thực hiện dự án là ngày 24/12/2023. Hiện nay, nhà đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất tạm tính lần 1 bằng 10% giá trị tiền sử dụng đất sơ bộ theo hồ sơ mời thầu và hợp đồng dự án, số tiền: 5.345.600.000 đồng; chưa nộp tiền sử dụng đất dự án, số tiền: 84.106.000.000 đồng.
Ngoài ra đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, đến nay nhà đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất tạm tính lần 1 bằng 10% giá trị tiền sử dụng đất sơ bộ theo hồ sơ mời thầu và hợp đồng dự án, số tiền: 5.345.600.000 đồng; chưa nộp tiền sử dụng đất dự án được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2615/QĐ-UBND ngày 27/9/2022, số tiền: 84.106.000.000. Tiền sử dụng đất dự án được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2615/QĐ-UBND ngày 27/9/2022; Cục Thuế tỉnh ra Thông báo nộp tiền số 3817, 3818 ngày 04/11/2022. Chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 17 tháng, vi phạm Điều 10 Hợp đồng số 04/2020/HĐ-DADT về tiền sử dụng đất tiền thuê đất phải nộp.
Từ các kết quả rà soát nêu trên, căn cứ nội dung của hợp đồng thực hiện dự án và quy định của pháp luật có liên quan, Sở Xây dựng kính đề nghị UBND tỉnh Quảng Bình chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu thu hồi chủ trương đầu tư dự án. Sau khi có thu hồi chủ trương đầu tư dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu thu hồi đất dự án, Sở Xây dựng thực hiện các thủ tục chấm dứt hợp đồng với nhà đầu tư thực hiện Dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh shophouse, phường Hải Đình, thành phố Đồng Hới.
Thời hạn thuê nhà ở xã hội tối thiểu
Nhiều người dân băn khoăn, hiện nay, việc ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội có thời hạn tối thiểu là bao nhiêu năm?
Tại khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội như sau:
Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở xã hội có thời hạn ít nhất là 5 năm. Đối với thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.