| Bất động sản mới nhất: Thời gian qua, 'ăn theo' thông tin quy hoạch và thông tin triển khai các dự án lớn, giá đất ở Đông Anh đã nhiều lần tăng phi mã. (Nguồn: KTMT) |
Chu kỳ BĐS thường không ổn định
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, BĐS thường trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái.
"Dường như những năm qua đã có sự tăng trưởng sốt nóng và đang có dấu hiệu chậm lại. Nhưng cũng có thể nói rằng thị trường BĐS đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn", bà Trang Bùi nêu.
Cũng theo chuyên gia, nhìn lại giai đoạn tương tự trong chu kỳ trước vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25% và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%.
Thị trường BĐS rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào BĐS cũng đóng băng. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Và kể từ đó, người mua đã được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN.
"BĐS mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội.
Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, BĐS sẽ dịch chuyển theo những biểu đồ mà bạn có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ BĐS thường không ổn định, và chịu ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô trong nước và thế giới.
Chính vì vậy, thị trường BĐS chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực sự đối với các nhà đầu tư", bà Trang Bùi nhận định.
Tuy nhiên, theo bà, đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm 2022, nhờ một loạt điều chỉnh chính sách quản lý Nhà nước có liên quan, nổi bật là: Nghị định số 65/2022/NĐ-CP là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp; bổ sung nhiều đề án kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cả từ trung ương, địa phương và doanh nghiệp.
Thị trường trầm lắng, đất đấu giá vùng ven vẫn cao ngất
Theo Tienphong, dù thị trường BĐS đang rơi vào trầm lắng, hàng chục lô đất tại huyện vùng ven Hà Nội trúng đấu giá với giá cao ngất lên tới 170 triệu đồng, cao gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.
Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Đông Anh mới đây phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại điểm X7 xã Uy Nỗ. Khu đất này nằm ngay trung tâm hành chính của huyện Đông Anh.
Theo đó, có 27 thửa đất với tổng diện tích hơn 3.364 m2. Các thửa đất có diện tích từ 115,26 m2 đến 227,89 m2 được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để làm nhà ở lâu dài. Giá khởi điểm dao động từ 58 triệu đồng/m2 đến 69 triệu đồng/m2 (tuỳ theo diện tích và vị trí), bước giá áp dụng tại tất cả các thửa đất là 500.000 đồng/m2.
Kết quả, giá trúng đấu giá cao nhất là 168,5 triệu đồng/m2 (gấp hơn 2 lần giá khởi điểm), giá trúng đấu giá thấp nhất là 78,5 triệu đồng/m2. Tổng giá trúng đấu giá thu về gần 409 tỷ đồng.
Liên quan đến đấu giá đất, UBND huyện Đông Anh cho biết, tính đến giữa tháng 11 năm nay, địa phương này đã tổ chức thành công 21 phiên đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 36.401 m2 (tương ứng 324 thửa), thu về cho ngân sách Nhà nước của huyện gần 1.800 tỷ đồng. Đông Anh đang là địa phương dẫn đầu TP Hà Nội về số thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất.
Được biết, thời gian qua, “ăn theo" thông tin quy hoạch và thông tin triển khai các dự án lớn, giá đất ở Đông Anh đã nhiều lần tăng phi mã. Những cuộc đấu giá đất liên tục lập đỉnh giá mới.
Trước đó, khu đất X2 thôn Mai Châu, xã Đại Mạch được đưa ra đấu giá với tổng diện tích là 390m2. Giá khởi điểm từ 47 đến 53,8 triệu đồng/m2. Theo đó, thửa đất trúng đấu giá cao nhất với giá 106,9 triệu đồng/m2. Thửa đất có giá trúng thấp nhất là 97,4 triệu đồng/m2.
Hồi tháng 7, huyện Đông Anh tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại điểm X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ với 18 thửa đất với diện tích 1.438,1m2. Giá khởi điểm thấp nhất từ 40,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 55,1 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích và vị trí.
Kết quả có 18 khách hàng trúng đấu giá, với giá trúng đấu giá cao nhất là 105,2 triệu đồng/m2, giá trúng đấu giá thấp nhất là 46,8 triệu đồng/m2. Sau đấu giá, tổng số tiền thu về gần 100 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, có những khu vực khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc um tùm, xung quanh quây hàng rào, không được đầu tư hạ tầng nhưng giá đất đã được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản.
Do đó, ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư cẩn trọng trong việc mua bán đất đai ở những vùng đang có công bố quy hoạch, bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp. Nếu cứ mua bán lòng vòng làm tăng giá đất rất có khả năng nhà đầu tư gặp phải rủi ro khi mua trúng đất quy hoạch công viên, cây xanh…
BĐS hết cửa đón vốn ngân hàng, doanh nghiệp tái cơ cấu tìm lối thoát
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường hiện nay là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.
| Ngoài việc trông chờ yếu tố trợ lực bên ngoài trong giai đoạn này, các doanh nghiệp BĐS phải nắm rõ nguồn lực nội tại để có hướng đi và kế hoạch phù hợp. (Nguồn: Vietnamnet) |
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 - chia sẻ, từ tháng 4-11/2022, thị trường BĐS gần như đóng băng tất cả các phân khúc, ngay cả sản phẩm chung cư để ở cũng có dấu hiệu giảm giao dịch, xuống giá. Việc này làm tăng rủi ro nợ xấu các ngân hàng do khách hàng không có khả năng trả nợ và làm giảm thu ngân sách quốc gia, giảm tốc độ phát triển nền kinh tế.
Theo đó, rủi ro phá sản các doanh nghiệp BĐS rất cao. Động lực tăng trưởng nền kinh tế sẽ đổ dồn vào giải ngân vốn đầu tư công, tiêu dùng và du lịch.
Theo ông Quê, ngoài việc trông chờ yếu tố trợ lực bên ngoài trong giai đoạn này, các doanh nghiệp BĐS phải nắm rõ nguồn lực nội tại để có hướng đi và kế hoạch phù hợp.
"Trong nguy có cơ, giai đoạn khó khăn giúp doanh nghiệp tự cơ cấu lại mình và thanh lọc thị trường. Hiện nay, đa số doanh nghiệp lựa chọn thu hẹp chi phí, tận thu hợp pháp nhất có thể hoặc chuyển đổi ngành nghề xã hội cần mà phù hợp nguồn lực", ông Quê nói.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, qua quá trình làm việc và tư vấn cho một số doanh nghiệp ông nhận thấy hiện nay đang là cuối quý IV, nhưng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp BĐS đang rất khó khăn trong huy động vốn để về đích kế hoạch cuối năm.
"Tôi đang làm việc với một số doanh nghiệp để tư vấn tái cơ cấu cho họ và thấy rằng, doanh nghiệp mong muốn nhanh chóng được bù đắp dòng tiền để hoàn thiện các dự án dang dở sắp hoàn thiện, đẩy mạnh bán hàng nhanh thu tiền về, giải quyết khó khăn trước mắt", Luật sư Hà cho biết.
Theo ông Hà, dù muốn hay không, trong bối cảnh này, đa số doanh nghiệp đang phải tái cấu trúc quy mô, quy trình, phương thức quản lý... để tối ưu hóa dòng tiền. Họ tìm cách nâng cao năng suất lao động, cắt giảm nhân sự, tiết giảm chi phí và tập trung vào những dự án kinh doanh cốt lõi để ra dòng tiền trước.
“Họ cũng tăng cường các hoạt động M&A, chấp nhận bán bớt các dự án mà họ thấy không đủ vốn để làm hoặc là những dự án nếu chậm triển khai thì có thể bị thu hồi. Để trả nợ trái phiếu đáo hạn, hiện nay một số doanh nghiệp BĐS thực hiện hoán đổi trái phiếu cho nhà đầu tư bằng cổ phiếu hoặc căn hộ với chiết khấu cao nên cũng giảm được phần nào áp lực”, Luật sư Hà nói.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá; có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.
Ngoài tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...
Doanh nghiệp BĐS phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể và đi kèm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...
Hợp đồng mua đất đã công chứng có thể hủy bỏ không?
Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là việc chấm dứt giao kết, thực hiện hợp đồng giữa các bên. Khi hợp đồng đã thực hiện thủ tục công chứng thì có được hủy bỏ hay không? Quyền và nghĩa vụ của các bên có được đảm bảo? Quy định của pháp luật như thế nào về vấn đề này?
Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.