| Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền khi thị trường bất động sản “đóng băng” nên tìm mọi cách bán toàn bộ dự án. (Hình minh họa - Ảnh: Thanh Sơn) |
Đề xuất chủ đầu tư dự án BĐS được nhận tiền đặt cọc sau khi được chấp thuận đầu tư
Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có Văn bản số 63/2023/CV- HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng về đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án BĐS được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư…
Theo HoREA, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau thời điểm chủ đầu tư và khách hàng đã ký hợp đồng giao dịch.
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng quy định tương tự: Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS.
Điều này dẫn đến nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí nhận tiền cọc lên đến 90-95% giá trị BĐS, nhà ở, đất nền, nhằm chiếm đoạt, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường BĐS như đã từng xảy ra trong các năm qua.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng: Điều kiện bắt buộc để Chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng là sau khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, mà không cần thiết quy định chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng. Bởi lẽ quy trình, thủ tục hành chính hiện nay về việc cấp Giấy phép xây dựng phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian.
Thứ nhất, khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư và cả dự án đầu tư BĐS, nhà ở thương mại, đô thị đều đã được nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra.
Trong đó, theo khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) năm 2020 quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, nghĩa là khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư đó được công nhận là chủ đầu tư.
Trên thực tế, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án thì chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn bổ sung và có nhu cầu thăm dò thị trường về sản phẩm của dự án thông qua việc nhận đặt cọc của khách hàng.
Đồng thời, khách hàng cũng có nhu cầu đặt cọc để được hưởng các ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư và “chốt” được giá bán BĐS, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nên nhu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch chính thức là nhu cầu khách quan của xã hội và đã được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.
Do đó, việc chủ đầu tư nhận đặt cọc của khách hàng tại thời điểm sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư gần như không tiềm ẩn “rủi ro” cho khách hàng.
Thứ hai, hiện nay sau khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện nhiều thủ tục hành chính qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian để tiến tới được cấp Giấy phép xây dựng.
Từ các nghiên cứu trên đây, HoREA kiến nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) (bản Dự thảo lần thứ 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) (bản Dự thảo hiện nay).
Đó là: Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua. Bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…
Căn hộ cao cấp sụt lượng quan tâm, giảm giá
Theo báo cáo thị trường quý I/2023 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm sụt giảm ở tất cả các phân khúc BĐS. Trong đó, đất nền Hà Nội sụt giảm mạnh nhất 57%. Nhà phố giảm 35%. Các phân khúc còn lại như nhà riêng, biệt thự, chung cư có tỷ lệ giảm lần lượt là 33%, 25% và 16%.
Với phân khúc căn hộ chung cư, chung cư cao cấp bị ảnh hưởng mạnh nhất về cả giá bán và mức độ quan tâm. Mức độ quan tâm giảm ở tất cả quận nội thành như Nam Từ Liêm giảm 9%, Hà Đông giảm 8%, Cầu Giấy giảm 12%, Hoàng Mai giảm 10%, Thanh Xuân giảm 13%, Bắc Từ Liêm 13%, Đống Đa giảm 30%, Hai Bà Trưng giảm 11%, Tây Hồ giảm 14%, Long Biên giảm 4%, Gia Lâm giảm 13%, Ba Đình giảm 15%.
Về giá, so với cùng kỳ năm ngoái, giá bán căn hộ cao cấp giảm 10%, trong khi đó căn hộ trung cấp và bình dân lần lượt tăng 4% và 3%.
Báo cáo mới đây của nhiều đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy tình hình hoạt động của thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm nay tương đối ảm đạm. Chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn trước bối cảnh lạm phát và lãi suất tăng cao dẫn tới nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung cấp và giá rẻ, hạn chế.
Theo báo cáo thị trường nhà ở tại Hà Nội quý I của Savills, từ năm 2018 đến 2022, giá sơ cấp trung bình một năm tăng 13%, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%. Trong quý đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp tới 48%.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - nhận định, Gia Lâm và Đông Anh sẽ lên quận trong năm nay. Giá nhà ở tại 2 khu vực này đã tăng cao trong suốt thời gian qua nên ngay cả khi 2 huyện lên quận, giá sẽ có thể tiếp tục tăng nhưng không đáng kể.
Nở rộ' mua bán, sáp nhập dự án BĐS
Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền khi thị trường BĐS “đóng băng” nên tìm mọi cách bán toàn bộ dự án. Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) nở rộ, dự báo còn tăng mạnh từ nay đến cuối năm.
Mới đây, thông tin CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD với Vinhomes đã làm xôn xao thị trường BĐS. Theo đó, nhà đầu tư đến từ Singapore đang xem xét mua một phần Dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng. Nếu thỏa thuận này thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch BĐS lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.
Trước đó, Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - doanh nghiệp phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45 ha tại Đồng Nai. Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long chiếm 75% vốn của Paragon Đại Phước.
Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt cũng mua 29,7 triệu cổ phần Công ty CP Đầu tư Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thương vụ, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Công ty CP Đầu tư Bắc Cường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho biết, thị trường BĐS xuất hiện các nhóm nhà đầu tư ngoại đổ bộ vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam thông qua hoạt động M&A. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Đài Loan (Trung Quốc) và Đông Âu.
Theo ông Đính, hiện phương thức chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp.
Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá hoạt động M&A BĐS có thể nóng lên trong giai đoạn 2023-2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp BĐS đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại.
Công ty chứng khoán này nhận định, với diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải chọn lựa kênh mua bán sáp nhập để giải quyết khó khăn.
Tại cuộc hội thảo BĐS gần đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết, thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới.
Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường BĐS Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hong Kong (Trung Quốc), Singapore, nay còn có cả "tay chơi" mới như Nam Phi, Saudi Arabia.
| Hoạt động M&A BĐS có thể nóng lên trong giai đoạn 2023-2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. (Nguồn: VNN) |
Theo bà Dung, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A BĐS tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà. Nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.
Bà Dung cũng chia sẻ nguyên nhân khiến việc mua bán sáp nhập ít xuất phát từ việc hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20%/năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau.
Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó đã mang đi thế chấp, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều đang giữ trạng thái quan sát là chính. Việc giảm lãi suất hay các nỗ lực sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… chưa tác động nhiều đến thị trường. Với thị trường M&A, các dự án được chào bán khắp mọi nơi nhưng không có người mua, điều này phản ánh rất rõ tâm lý thị trường cũng như câu chuyện dòng tiền của doanh nghiệp.
Lâm Đồng tính bán đấu giá 5 khu "đất vàng" ở Đà Lạt
Ngày 17/4, Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng xác nhận đã có văn bản trả lời Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh này về phương án tạo nguồn để thực hiện 2 dự án cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc và Bảo Lộc - Liên Khương trong giai đoạn 2021-2025.
Cụ thể, để triển khai 2 dự án cao tốc trên, tỉnh Lâm Đồng sẽ tạo nguồn thu từ tăng thu ngân sách địa phương cấp tỉnh năm 2022 và bán đấu giá các quỹ đất.
Nguồn thu ngân sách địa phương dự kiến được bổ sung hơn 169 tỷ đồng, chủ yếu từ khoản tăng thu thuế, phí, các khoản thu ngân sách của cấp tỉnh khác và nguồn bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Đối với việc bán đất để tạo vốn thực hiện dự án đường cao tốc, tỉnh Lâm Đồng dự kiến đấu giá 5 khu "đất vàng" tại TP Đà Lạt, gồm:
Lô A2, A3 Quảng trường Lâm Viên (diện tích 7.036m2), dự kiến thu 342 tỷ đồng.
Khu A,B Công viên Trần Quốc Toản (diện tích 26.700m2), dự kiến số thu 1.550 tỷ đồng.
Phân khu 150ha Hồ Tuyền Lâm, giao đất thương mại dịch vụ 50 năm, dự kiến số thu 983 tỷ đồng.
Khu đất tại số 7 Phù Đổng Thiên Vương (đất ở), dự kiến thu 70,8 tỷ đồng.
Các khu đất nêu trên đang được UBND TP Đà Lạt và Ban quản lý Khu du lịch hồ Tuyền Lâm lập phương án để gửi Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt Quyết định đấu giá đất.
Ngoài ra, trong phương án của Sở Tài chính tỉnh Lâm Đồng còn có Khu dân cư số 5 (giao đất), dự kiến thu 164,7 tỷ đồng. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đang thuê đơn vị thẩm định giá để xác định và trình phê duyệt theo quy định.
Theo tính toán ban đầu, dự án cao tốc Tân Phú (Đồng Nai) - Bảo Lộc (Lâm Đồng) cần khoảng 17.200 tỷ đồng, trong đó tỉnh Lâm Đồng chi 4.500 tỷ đồng.
Tuyến Bảo Lộc - Liên Khương với chiều dài 74km, dự kiến hoàn thành vào năm 2026 với tổng đầu tư 19.521 tỷ đồng, trong đó vốn Nhà nước bỏ ra là 7.761 tỷ đồng.