Bất động sản mới nhất: Đề xuất sở hữu chung cư 50 năm, Bộ Xây dựng nói gì? Phân khúc nào không bị kiểm soát tín dụng? Nhà trong ngõ Hà Nội giảm giá

Thống đốc NHNN nói về những phân khúc BĐS không bị kiểm soát tín dụng

Tại báo cáo phục vụ chất vấn vừa gửi Quốc hội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thông tin về tình hình kiểm soát tín dụng trong các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như cho vay chứng khoán, phát hành trái phiếu và BĐS.

Cụ thể, theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 4 năm nay, tín dụng để đầu tư, kinh doanh chứng khoán chiếm khoảng 0,5% dư nợ nền kinh tế, chủ yếu là ngắn hạn (98%).

Tổng số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các tổ chức tín dụng đến cuối tháng 4 năm nay là hơn 320.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng dư nợ tín dụng (2,86%). Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, điều này cho thấy hoạt động đầu tư TPDN của các tổ chức tín dụng vẫn được kiểm soát.

Còn về quản lý, kiểm soát đối với lĩnh vực BĐS, bà Hồng cho biết, đến cuối tháng 4 năm nay, tổng dư nợ đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt gần 2,3 triệu tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS là cho vay trung, dài hạn (10 - 25 năm), trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạn và lãi suất giữa vốn, cho vay lĩnh vực này rủi ro rất lớn với các ngân hàng, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước gửi đại biểu nêu rõ.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết thêm, Ngân hàng Nhà nước đánh giá đầu tư kinh doanh BĐS là một trong các lĩnh vực rủi ro với hoạt động ngân hàng, cần có các giải pháp kiểm soát.

Bà lo ngại thị trường BĐS biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo BĐS, đấu giá đất với giá cao bất thường... ảnh hưởng đến cấp tín dụng, định giá tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng.

Vì thế, ngành ngân hàng đang giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ và chất lượng tín dụng với lĩnh vực chứng khoán, BĐS để kịp thời phát hiện dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro và có biện pháp xử lý phù hợp, đảm bảo an toàn hệ thống.

Bà Hồng cũng nói các hoạt động thanh tra, kiểm tra hồ sơ cấp tín dụng lĩnh vực BĐS đang được cơ quan chuyên môn của Ngân hàng Nhà nước tiến hành. Việc này nhằm xử lý kịp thời những vi phạm trong cấp tín dụng, đưa ra khuyến nghị hạn chế rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Về giải pháp tới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh BĐS. Còn mua nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, hay nhu cầu vay mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hay nhà ở thương mại giá rẻ... thì được tạo điều kiện.

Cơ quan này sẽ tăng thanh tra, giám sát chặt việc cấp tín dụng BĐS để kịp thời có giải pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, có các biện pháp ngăn ngừa rủi ro phát sinh.

Ồn ào vụ đề xuất sở hữu chung cư 50 năm, Bộ Xây dựng lên tiếng

Liên quan đến nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50-70 năm gây chú ý dư luận vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) vừa lên tiếng giải thích .

Bộ Xây dựng cho biết đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Cụ thể như vấn đề thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Thậm chí có ý kiến lo ngại hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

"Lướt sóng" nhà xây sẵn trong ngõ, nhà đầu cơ "ôm bom"

Theo Dantri, không ít nhà đầu tư xác định "lướt sóng" nhà xây sẵn trong ngõ nhưng bị cuốn theo giá "ảo", giờ phải "ôm hận" vì bán cắt lỗ cũng không ai mua.

Dù có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư nhà đất, nhưng anh T.H.H. (Hoàng Mai, Hà Nội) vẫn không thoát cảnh "ôm bom" nhà xây sẵn trong ngõ. Đang cần bán nhanh căn nhà để thu hồi vốn nhưng nhiều tháng nay anh vẫn không bán được.

Theo anh H., căn nhà anh đang muốn bán có diện tích 40 m2, xây 5 tầng 1 tum đang được rao bán với giá 4,2 tỷ đồng. "Giá bán căn nhà này đã thấp hơn 300 triệu đồng so với mua vào nhưng do đang cần giải quyết sớm khoản vay ngân hàng, tôi chấp nhận bán lỗ căn nhà này", anh H., nói.

Anh H. thừa nhận, lý do khiến anh gặp khó khăn là lựa chọn thời điểm "chốt" giao dịch chuyển nhượng đúng lúc thị trường sôi động và bị cuốn theo giá "ảo". "Lúc mua mình tự tin vì có nhiều yếu tố có thể "lướt sóng" tốt, bởi vị trí căn nhà gần đường lớn, ngõ vào nhà ô tô cũng đi được. Nhưng khi thị trường trầm lắng, căn nhà khó bán được giá như mua vào và để chờ tăng giá cũng nhiều rủi ro như "ôm bom"", anh H. chia sẻ.

Tương tự như anh H., anh D.V.N. (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đang "mắc kẹt" với căn nhà trong ngõ ở quận Hoàng Mai. Căn nhà trong ngõ này được anh N. mua lại và sửa sang để bán kiếm lợi nhuận.

Theo anh N., anh mua căn nhà diện tích 30 m2, xây dựng 4 tầng, 1 tum đã qua sử dụng với giá 2,5 tỷ đồng. Sau khi mua lại, anh sửa lại thiết kế tầng 1 để tối ưu diện tích và sơn sửa lại các tầng với chi phí khoảng 400 triệu đồng.

"Dù tôi là dân xây dựng, có nhiều kinh nghiệm nhưng việc sửa chữa căn nhà này vẫn đội giá hơn dự kiến. Do đó, khi cộng cả chi phí mua và sửa, thì căn nhà này đã lên tới 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 100 triệu đồng/m2", anh N. nói.

Mức giá rao bán căn nhà trên là 3 tỷ đồng nhưng anh N. đang không thể tìm được khách mua. Anh đã phải tính tới phương án bán cắt lỗ để thoát hàng và trả nợ vay ngân hàng sớm để tránh "ôm bom".

Theo đánh giá của giới chuyên gia, giá BĐS vẫn tăng nhưng người muốn bán lại bán không được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. Theo đó, ở bối cảnh này, những doanh nghiệp, doanh nhân hay nhà đầu tư đang "lướt sóng" mạnh, dùng vốn vay nhiều thì sẽ gặp khó khăn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, nhiều người đổ vào đầu tư vào một ngành thì giá tăng. Tuy nhiên, theo quy luật cung cầu khi cung tăng cao nhưng cầu không có thì buộc giảm giá. Thị trường hiện tại đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua BĐS.

Còn chuyên gia Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân thị trường kém thanh khoản bởi vì quỹ đất không còn phát triển dự án mới, các dự án bị ách tắc do pháp lý, thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, về việc giá bán thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Sau khi đã giữ BĐS trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Đây là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 1, Điều 125, Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Hiện nay, đất ở được chia thành 2 loại chính:

Đất ở đô thị (ODT): Hay còn gọi là đất thổ cư đô thị, đất ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất ở thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

Đất ở nông thôn (ONT): Hay còn gọi là đất thổ cư nông thôn, thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất ở đó không được coi là ONT.

Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.

UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.

Đồng thời, khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền không tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để ra quyết định.