| Bất động sản mới nhất: Đất nền trục Láng Hòa Lạc, Hoài Đức, Hà Nội. (Ảnh: Ngọc Mai) |
Khó xác định được đáy
Theo ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nếu nhìn ở góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có một khẩu vị khác nhau, có nhóm ưa thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư trung và dài hạn... Ngoài ra ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư.
"Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường BĐS hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy", ông Hảo chia sẻ.
Cũng theo vị chuyên gia này, chỉ khi nào giá BĐS bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy. Việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc BĐS đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.
Đưa ra dự báo về thị trường BĐS năm nay, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, những diễn biến của thị trường trong nửa đầu năm nay sẽ không có nhiều thay đổi. Lực cầu cũ của thị trường chưa được đáp ứng có thể sẽ tiếp tục duy trì trong năm nay, nhưng nhiều khả năng sẽ giảm do thu nhập và việc làm khó khăn do ảnh hưởng từ tình hình kinh tế.
Bên cạnh đó, trong đầu năm 2023, lãi suất có thể giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá BĐS. Điều này khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.
Tuy nhiên, ông Đính cũng dự báo, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, các dự án phù hợp nhu cầu thị trường được kích hoạt chắc chắn thị trường BĐS sẽ được khởi động trở lại.
Lan rộng làn sóng bán cắt lỗ nhà đất
Theo Tienphong, những ngày sát Tết Nguyên đán, từ Bắc tới Nam tràn ngập các thông tin rao bán cắt lỗ các phân khúc BĐS từ đất nền đến liền kề, biệt thự. Lãi suất cho vay tăng cao, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều cũng như khó khăn trong kinh doanh cuối năm khiến họ ồ ạt rao bán tài sản, nhả đất. Trong số đất nền liền kề được rao bán, rất nhiều nhà đang trong diện cầm cố sắp đến thời điểm ngân hàng “siết nợ”.
Bước sang năm 2023, nhiều nhóm nhà đầu tư cá nhân đang phải đối mặt với khó khăn như: lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... Khi không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, rất nhiều trong số họ buộc phải rao bán tài sản hoặc bán cắt lỗ tài sản lấy tiền để bù đắp cho chỗ khác.
Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, hai tuần nay liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp BĐS với giá thấp. Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”… Làn sóng này lan rộng ra các loại hình BĐS như: đất nền, liền kề, biệt thự…
Mới đây, một dự án xây nhà rộng gần 100 m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở vùng ven Hà Nội vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.
Cũng tại dự án này, căn liền kề hơn 50m2 chuẩn bị bàn giao, nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng. Giá gốc căn liền kề hơn 6 tỷ đồng.
Thực tế cho thấy phân khúc đất nền từ Bắc tới Nam bị rao bán cắt lỗ nhiều nhất. Theo ghi nhận thị trường hiện nay, tình trạng người ôm đất nền giảm giá để có thể đẩy hàng đi ngày càng phổ biến. Tại những điểm diễn ra sốt đất hồi cuối năm 2021-2022 ở Bắc Ninh, Bắc Giang, khu vực ven Hà Nội (Hoài Đức, Đông Anh,...), có nhà đầu tư chào bán giảm giá từ 300-500 triệu đồng/lô đất do cần xử lý vấn đề về tài chính.
Bên cạnh đó, do làm ăn thua lỗ, tài chính không đảm bảo, cũng xuất hiện la liệt thông tin rao bán nhà mặt phố, ngõ ô tô có thể vào. Đa số người rao bán đều mong muốn giao dịch trước Tết và không giấu giếm, sổ đỏ đã “cắm” ngân hàng.
Theo quan sát, cho đến thời điểm hiện tại, với áp lực từ trái phiếu đến kỳ đáo hạn, rồi áp lực trả lãi ngân hàng, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chọn cách “tự cứu mình” bằng việc giảm “hết nấc” có thể sản phẩm nhà của mình.
Cách xử lý tối ưu nhất mà các doanh nghiệp đã thực hiện thời gian qua, đó là: giảm giá bán từ 45% tới 50%, chiết khấu sâu tới 1-12% cho người mua có tiền thanh toán ngay hay thực hiện chuyển đổi trái phiếu trên chiết khấu. Thậm chí, rất nhiều doanh nghiệp đã “âm thầm” chuyển nhượng những dự án ngàn tỷ khi tự lượng thấy không đủ sức đầu tư tiếp để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.
Tại họp báo thường kỳ do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 12/2022, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, doanh nghiệp BĐS nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Thông qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo.
Theo ông Sinh, về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thì thực hiện dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cũng nhận định: tính thanh khoản của thị trường hiện là bài toán vô cùng quan trọng cần "giải vây" gấp.
Bà Hằng nói: “Giá phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối của năm 2022 nhưng việc điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức với chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Với chủ đầu tư, chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Còn với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua qua, mua lại nên không dễ để đưa ra quyết định điều chỉnh giá”.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn, do lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, BĐS có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt là những sản phẩm đã hình thành, sẽ không giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao.
“Thống kê không chỉ của VARS mà của nhiều đơn vị khác cũng đang chỉ ra rằng, dù thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm. Do đó, nhà đầu tư có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của mình. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, thì đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm tốt”, ông Hoàng nói.
Bộ Tài chính đề xuất giảm tiếp 30% tiền thuê đất năm 2023
Đề xuất giảm tiền thuê đất phải nộp của năm 2023 cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.
Đề xuất trên được đưa ra tại dự thảo Quyết định của Thủ tướng về giảm tiền thuê đất, mặt nước năm 2023 nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân, thúc đẩy sản xuất kinh doanh đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến.
Theo Bộ Tài chính, các ngành như BĐS, khai khoáng, nông nghiệp... gặp nhiều khó khăn, đồng thời chịu ảnh hưởng nặng nề bởi căng thẳng Nga - Ukraine, tín dụng bị thắt chặt, cầu thị trường giảm, chi phí tiếp cận tài chính tăng...
Bộ Tài chính đánh giá đây là những ngành, lĩnh vực doanh nghiệp có sử dụng đất để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Để có thêm nguồn lực hỗ trợ doanh nghiệp, người dân ứng phó với những khó khăn, thách thức trong thời gian tới, Bộ Tài chính trình Thủ tướng quyết định việc tiếp tục thực hiện chính sách giảm tiền thuê đất như đã áp dụng trong những năm qua.
Mức giảm tiền thuê đất, mặt nước được tính trên số tiền thuê đất, mặt nước của năm 2023. Trường hợp người thuê đang được giảm hoặc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định, thì mức giảm 30% này được tính trên số tiền thuê đất, mặt nước phải nộp sau khi đã giảm hoặc khấu trừ.
Trước đó, năm 2022, số tiền thuê đất được giảm (30%) nghĩa vụ cho doanh nghiệp, người dân theo chính sách như trên là khoảng 3.500 tỷ đồng.
Gia hạn thời gian hoàn thành hồ sơ cho 29 dự án ở Thanh Hóa
UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có Văn bản số 529/UBND-THKH về việc gia hạn thời gian hoàn thành hồ sơ, thủ tục giao đất, cho thuê đất của các dự án trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa (đợt 6).
Theo đó, thực hiện chỉ đạo của Ban Thường vụ Tỉnh ủy tại Kết luận số 679- KL/TU ngày 03/12/2021 về chủ trương đối với các dự án chưa được giao đất, cho thuê đất và đã hết hiệu lực pháp lý chủ trương đầu tư; trên cơ sở đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Công văn số 8895/SKHĐT-KTĐN ngày 23/12/2022.
Đồng ý gia hạn thời gian hoàn thành hồ sơ, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với 29 dự án tại phụ lục kèm theo công văn này đến hết ngày 30/6/2023. Yêu cầu chủ đầu tư 29 dự án nêu trên, khẩn trương phối hợp với các ngành, đơn vị liên quan hoàn thành hồ sơ, thủ tục, để khởi công xây dựng và hoàn thành dự án theo quy định; thực hiện thủ tục điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo quy định.
Trong thời gian được gia hạn nêu trên hoặc trường hợp dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp tục thẩm định, phê duyệt đối với các hồ sơ, thủ tục thực hiện dự án khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Quá thời gian được gia hạn nêu trên, trường hợp chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành các hồ sơ, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định, giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo việc hết hiệu lực pháp lý của chủ trương đầu tư đến các nhà đầu tư và các sở, ngành, đơn vị liên quan biết.