| Bất động sản mới nhất: Căn hộ chung cư bình dân, giá chỉ dao động 1,5-2 tỷ đồng đang có thanh khoản tốt do phù hợp với tài chính của người mua ở thực. (Ảnh: Hà Phong) |
Căn hộ chung cư tăng giá
Từ khoảng tháng 4 trở lại đây, đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thậm chí ngay cả vùng ven Hà Nội, sụt giảm thanh khoản. Các môi giới BĐS cũng phải thừa nhận, hiện đất nền khó bán, nhiều nhà đầu tư đang chật vật bán cắt lỗ vẫn không được.
Tuy nhiên, ở diễn biến trái chiều, phân khúc căn hộ chung cư đang liên tục có biến động về giá theo chiều hướng đi lên. Cá biệt, giá căn hộ bình dân tại một số huyện ven trung tâm Hà Nội tăng nhanh.
Theo khảo sát, hiện giá chung cư cũ ở một số khu vực quận Thanh Xuân dao động từ 40-50 triệu đồng/m2; tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy dao động từ 32-45 triệu đồng/m2, tại quận Hà Đông giá rao bán đang từ 31-37 triệu đồng/m2... mức giá này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm.
Đối với căn hộ chung cư bình dân, giá chỉ dao động 1,5-2 tỷ đồng đang có thanh khoản tốt do phù hợp với tài chính của người mua ở thực. Điều này cũng khiến giá căn hộ phân khúc này tăng nhanh, cá biệt có nơi tăng tới 10-20% chỉ trong vài tháng.
Thời gian qua, nhà đầu tư và người mua nhà ở thực khó tiếp cận nguồn vay để mua BĐS, do đó mà thị trường kém thanh khoản. Tuy nhiên, vào thời điểm này, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư "lướt sóng" sẽ là an toàn và triển vọng nhất.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nhìn nhận, trước nay vẫn luôn có một bộ phận nhỏ người mua căn hộ chung cư để cho thuê lại nhưng ở thời điểm này, dù giá tiếp tục tăng cũng sẽ không xảy ra làn sóng đầu tư ở phần khúc trên.
Hiện nay, theo ông Điệp, nhiều người mua nhà cũng chấp nhận đi xa hơn để mua được giá tốt và có không gian. Bên cạnh đó, giá nguyên liệu tăng cũng chỉ là ngắn hạn nên nếu nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc này cũng có rủi ro nhất định. Hơn nữa, giá chung cư hiện nay cũng đã cao, nếu đầu tư cũng không đem lại tỷ suất lợi nhuận tốt.
Vị chuyên gia cho rằng, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp sẽ làm thanh khoản bị sụt giảm. Trong khi đó, nếu cho thuê cũng không đem lại nguồn lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.
Theo ông Điệp, về dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc dễ đầu tư và đem lại tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư. Còn chung cư hiện nay đang có dự thảo luật sở hữu có niên hạn nên việc đầu tư chung cư lúc này sẽ khiến nhiều người cân nhắc.
Thị trường thanh khoản kém
Báo cáo thị trường quý III/2022 của một đơn vị BĐS cho thấy, dù thị trường có xu hướng hạ nhiệt nhưng giá BĐS vẫn neo giá trong quý III vừa qua.
Các hoạt động giao dịch BĐS gặp rất nhiều khó khăn do giá BĐS quá cao so với khả năng tài chính của không ít nhà đầu tư - người dân. Đáng chú ý, một số loại hình BĐS thấp tầng như đất nền dự án, nhà riêng dù vắng khách mua nhưng giá rao bán vẫn không giảm.
Chuyên gia cho rằng, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với BĐS thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Do đó, trên thực tế, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý liền trước.
Theo ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Vietstarland, nếu cách đây 5-10 năm ít ai nghĩ đến chuyện sang Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, Hưng Yên mua những căn biệt thự có giá lên đến hàng chục tỷ đồng thì nay mức giá thực tế tại nhiều dự án khu vực này đã lên 150 triệu đồng/m2, xuất hiện những căn biệt thự giá trị lớn lên đến gần trăm tỷ.
“Có một thực tế rằng trong 2 năm qua giá nhiều BĐS tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng gấp 2 thậm chí 3 lần. Nếu như năm 2020 căn biệt thự song lập tại Vinhomes Ocean Park chỉ có giá 14 tỷ thì đến đầu năm 2022, giá đã tăng vọt lên hơn 30 tỷ. Có những dự án nhà phố shophouse khu Đông giá lên tới 400 triệu đồng/m2, đắt ngang ngửa với những căn nhà mặt phố khu vực trung tâm”, ông Khiêm nói.
Thực tế, xu hướng tăng giá chung cư ở vùng ven đã diễn ra mạnh từ năm 2020 đến nay vẫn chưa dừng. Nhiều chuyên gia cho rằng, sự khan hiếm về nguồn cung căn hộ, tốc độ tăng giá của vật liệu xây dựng,... đã tác động đến giá căn hộ tại ven Hà Nội.
Tuy nhiên nhiều chuyên gia nhận định, BĐS vùng ven sẽ tịnh tiến bền vững theo hạ tầng và tốc độ tăng dân số, khó có chuyện tăng nóng như giai đoạn vừa qua. Nhà đầu tư chỉ nên mua BĐS trong các dự án đầy đủ pháp lý, được quy hoạch đồng bộ bởi đây là những BĐS mang giá trị sống gia tăng.
Khi hoàn thành, những đô thị này sẽ là thỏi nam châm kéo làn sóng di dân của Hà Nội. Cùng với đó, các nhà đầu tư cần xác định đầu tư bền vững trong trung hạn từ 3-5 năm bởi thị trường hiện tại việc lướt sóng đã không còn mang lại hiệu quả.
Đối với người mua nhà ở thực vay vốn để mua chung cư phục vụ nhu cầu để ở, cân đối trong việc vay ngân hàng tại thời điểm này chuyên gia khuyến nghị người mua nhà có thể vay tới 60% giá trị BĐS.
Tuy nhiên, phần trả gốc lãi hàng tháng chỉ nên chiếm từ 20-30% thu nhập của gia đình. Nếu khách mua đầu tư chỉ nên vay khoảng 30-40% và tiền trả gốc lãi chỉ chiếm khoảng 20% thu nhập.
Dự báo về thị trường BĐS cuối năm theo chuyên gia giai đoạn này vẫn đang trong quá trình thanh lọc mạnh, chỉ những chủ đầu tư đủ tiềm lực và có phương án kinh doanh đúng hướng mới thu được kết quả tốt. Bên cạnh đó, nhà đầu tư muốn tăng tốc hiệu quả cũng cần có kiến thức và am hiểu thị trường hơn.
BĐS cho thuê tăng trưởng lực cầu và lợi suất
Theo báo cáo của batdongsan.com.vn, trong khi thị trường BĐS bán khá trầm lắng thì thị trường BĐS cho thuê lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn.
Quý III/2022, ước tính, mức độ quan tâm đến BĐS bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý I/2022, nhưng nhu cầu tìm thuê BĐS Hà Nội lại tăng 58%.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, lượng quan tâm BĐS bán và cho thuê trong quý III/2022 đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.
Loại hình BĐS cho thuê dẫn đầu cả 2 thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh về mức độ quan tâm là chung cư.
Nhu cầu tìm thuê chung cư Hà Nội trong quý III tăng khoảng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở Thành phố Hồ Chí Minh là 24%. Giá cho thuê chung cư cũng tăng đều ở nhiều quận.
Đơn cử, giá cho thuê chung cư quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng từ 14 đến 16% so với quý trước. Thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến xu hướng tương tự, giá cho thuê chung cư Quận 4, Quận 1 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 14%, 12% và 13%.
Đáng chú ý, lợi suất cho thuê nhà phố ở 2 thành phố lớn vốn sụt giảm trong năm 2021, hiện nay đã hồi phục tốt, gần bằng mức lợi suất năm 2019 – thời kỳ trước Covid-19.
Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội là 3,2%/năm và đã giảm xuống còn 2,5% trong năm 2021, nhưng trong 9 tháng đầu năm nay, bình quân lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội đã tăng trở lại, đạt 3%/năm.
Ở Thành phố Hồ Chí Minh, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm 2021 giảm xuống mức 2,7%/năm từ mốc 3,1% của 2019, tuy nhiên đã phục hồi về mức 2.9% trong 9 tháng đầu năm nay.
Hạ Long hủy bỏ 27 đồ án quy hoạch chi tiết tại Tuần Châu
Chủ tịch UBND TP Hạ Long Nguyễn Tiến Dũng vừa ký quyết định hủy bỏ 27 đồ án quy hoạch chi tiết tại phường Tuần Châu, trong đó đa phần đồ án bị hủy là khu du lịch và giải trí quốc tế Tuần Châu.
| Hạ Long hủy bỏ 27 đồ án quy hoạch chi tiết tại Tuần Châu. (Nguồn: DT) |
Theo quyết định này, UBND TP Hạ Long (Quảng Ninh) nêu lý do hủy bỏ là 27 đồ án quy hoạch chi tiết được phê duyệt từ tháng 6/2020 nhưng đến nay là 26 tháng mà chưa thực hiện lựa chọn nhà đầu tư, chưa triển khai thực hiện.
Do đó, TP cho biết cần xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện để kịp thời điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn theo quy định.
Cũng tại quyết định này, UBND TP Hạ Long giao UBND phường Tuần Châu căn cứ quy định hiện hành chủ trì, phối hợp cùng các phòng Quản lý đô thị TP, Tài nguyên và Môi trường TP, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng TP, Trung tâm phát triển quỹ đất TP, các đơn vị và cá nhân có liên quan tổ chức công bố công khai quyết định này.
Đồng thời, phường Tuần Châu quản lý đất đai, trật tự xây dựng tại khu vực theo chức năng nhiệm vụ được giao.