| Bất động sản mới nhất: Tại Hà Nội và TPHCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. (Ảnh: Hải An) |
Giá BĐS tăng vọt
Đoàn giám sát của Quốc hội vừa gửi tới các đại biểu báo cáo kết quả giám sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.
Nhìn lại giai đoạn 2015-2021, thị trường phát triển sôi động, mạnh mẽ, nguồn cung dồi dào, có nhiều loại hình BĐS mới như: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa)… Tuy nhiên, Đoàn giám sát đánh giá "có sự bất cập" trong cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Sang đến giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do những tồn tại, hạn chế của giai đoạn 2015-2021 được bộc lộ dưới áp lực của dịch Covid-19. Lúc này, nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Giá BĐS tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân.
Tại Hà Nội và TPHCM đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.
Số liệu thống kê cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn trong cơ cấu sản phẩm BĐS. Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm đa số. Trong năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao, lượng giao dịch thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường, giá nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.
Tại TPHCM, lượng giao dịch BĐS giảm sút mạnh, giá BĐS tăng không kiểm soát, mất cân đối giữa giá cả và giá trị. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, từ năm 2021 trên địa bàn Thành phố không còn phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2).
Trong khi đó, số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn. Việc này làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm.
Báo cáo của Đoàn giám sát cũng chỉ ra sự bất cập khi thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, giá NƠXH bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng.
Ngoài ra, việc triển khai chương trình cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chậm được giải ngân, điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua NOXH tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển NOXH.
Từ thực tế trên, Đoàn giám sát kiến nghị một trong những nhiệm vụ cần thực hiện ngay là phải đưa ra giải pháp cụ thể để triển khai hiệu quả Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 bảo đảm tiến độ, chất lượng và sự phù hợp với nhu cầu, điều kiện làm việc, sinh sống của đối tượng thụ hưởng.
Về lâu dài, Đoàn giám sát kiến nghị sớm hoàn thiện công tác nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, thực hiện mục tiêu tái phân phối thu nhập và động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Giá chung cư Hà Nội liên tục lập đỉnh
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, chung cư Hà Nội đã liên tục lập đỉnh về mức giá trong thời gian ngắn. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TPHCM lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. Thế nhưng sau 6 năm, đến thời điểm năm 2024, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, trong khi mức tăng của chung cư TPHCM có mức thấp hơn, đạt mức tăng 55%.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng xác nhận đà tăng giá chóng mặt của chung cư Hà Nội. Theo đó, chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Trong khi đó, chỉ số giá chung cư TP.HCM chỉ tăng khoảng 16 điểm phần trăm. Trên thực tế, đà tăng giá của căn hộ chung cư vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong thời gian gần đây với mức tăng trung bình 100-200 triệu đồng/tháng.
Trước thực trạng trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, với thị trường chung cư thì mức tăng trung bình của một dự án sẽ dao động từ 8-12%. Đây là mức tăng được đánh giá là tích cực. Nếu tốc độ tăng giá cao hơn mức tăng trung bình thì thị trường đang có dấu hiệu không bền vững.
Với thị trường chung cư Hà Nội, ông Tuấn cho rằng, giá chung cư đã tăng cao liên tục trong thời gian qua, thậm chí có giai đoạn chỉ trong thời gian ngắn, mà giá liên tục nhảy vọt. Chính bởi vậy, đến một ngưỡng nào đó, có thể trong vòng 2-3 năm nữa, chung cư Hà Nội sẽ không tăng giá, nếu có tăng thì mức tăng chậm, chỉ dao động ở khoảng 5-6%.
Ngăn "cò đất" lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để "thổi" giá
Liên quan đến bảng giá đất điều chỉnh vừa được UBND TPHCM ban hành và áp dụng từ ngày 31/10 đến hết ngày 31/12/2025, các chuyên gia BĐS đã đưa ra nhận định về những tác động.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP (HoREA), bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng tuân thủ nguyên tắc định giá theo giá thị trường. Cơ quan soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia.
So với dự thảo đưa ra lấy ý kiến vào cuối tháng 7 vừa qua, Chủ tịch HoREA cho rằng, bảng giá đất vừa ban hành đã có sự cân chỉnh, thay đổi “hợp tình, hợp lý” theo hướng tích cực.
Đơn cử như tại huyện Hóc Môn, theo dự thảo, giá đất ở có nơi tăng 50,7 lần so với bảng giá năm 2020, nhưng với bảng giá điều chỉnh thì mức này chỉ tăng gần 40 lần.
Về tác động, theo ông Châu, bảng giá đất điều chỉnh đảm bảo công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trong 10 tháng đầu năm nay so với các trường hợp kể từ ngày 31/10 trở đi.
“Bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay đến thị trường BĐS do các dự án nhà ở thương mại hiện được định giá đất theo phương pháp thặng dư. Nhưng một thời gian sau, khi các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án thì người dân sẽ có tâm lý muốn giá cao hơn trước đây, dẫn đến làm tăng giá nhà” - ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA kiến nghị cơ quan nhà nước cần có biện pháp kiểm soát hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương”, bởi nhóm đối tượng này có thể lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để đầu cơ, “thổi” giá.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư năm 2024
Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán nhà ở phải có đủ 6 điều kiện sau đây.
Cụ thể, (1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
(2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
(3) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
(4) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(5) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
(6) Điều kiện quy định tại điểm (2) và điểm (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
Mua bán nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; Nhận thừa kế nhà ở.
Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.