| Bất động sản mới nhất: Năm 2022, nhà đất ven đô tiếp tục nóng khi nhiều chủ đầu tư ra hàng và đội ngũ môi giới khuấy động thị trường. (Ảnh: Hoàng Hà) |
Chủ nhà đất vẫn hét giá cao
Thời gian qua, thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn do tính thanh khoản ở nhiều phân khúc BĐS gần như "đóng băng". Đất nền từng được coi là sản phẩm "ăn khách" và có lợi nhuận trong các cơn "sốt đất" đang là ghi nhận mức giảm giá và kém thanh khoản nhất.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giá một số phân khúc BĐS như căn hộ chung cư và nhà đất trong phố xây sẵn vẫn ghi nhận giá rao bán cao. Trong đó, nhiều căn nhà đất vẫn có giá hàng trăm triệu đồng/m2, dù có vị trí trong ngõ phố nhỏ.
Theo khảo sát, sản phẩm nhà đất trong phố ở các quận, huyện ven trung tâm Hà Nội thời gian gần đây đang được rao bán khá rầm rộ. Trong đó, giá bán đối với căn nhà đất trong ngõ, mặt phố được xây dựng mới 4 đến 5 tầng dao động từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Giá trên, tính theo m2, cũng đang ngang ngửa với nhà liền kề, biệt thự tại nhiều khu đô thị trong khu vực.
Đơn cử, tại ngõ của phố Nam Dư (phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai), 2 căn nhà đất xây sẵn 4 tầng, cạnh nhau có diện tích 33m2 và 30m2 đang được rao bán lần lượt là 5,7 tỷ đồng và 5,6 tỷ đồng (tương đương khoảng 175 triệu đồng/m2). Lý do chủ nhà bán giá cao là vị trí 2 căn nhà này nằm tại mặt ngõ ô tô có thể lưu thông.
Tương tự, hàng loạt căn nhà xây sẵn trong một ngõ của phố Yên Duyên (phường Yên Sở, Hoàng Mai) cũng được rao bán với giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương, căn 30m2 có giá hơn 3 tỷ đồng.
Xa trung tâm, như tại huyện Thanh Trì, căn nhà xây sẵn trong ngõ nhỏ cũng có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đơn cử, một căn nhà xây 4 tầng, có diện tích 40m2 ở xã Ngọc Hồi được bán với giá 4,1 tỷ đồng. Giá các căn nhà xây sẵn tại một số xã như Liên Linh, Đại Áng, Tả Thanh Oai, Hữu Hòa cũng đều có giá dao động 70-100 triệu đồng/m2.
Hà Nội kiên quyết thu hồi dự án khu đô thị chậm tiến độ
UBND TP Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch số 334 về khắc phục các tồn tại, hạn chế, khuyết điểm liên quan đến việc diện tích nhà ở bình quân năm 2021 chưa đạt được chỉ tiêu; nhiều dự án phát triển nhà ở, khu đô thị chậm tiến độ giai đoạn 2021-2025 trên địa bàn TP.
Đáng chú ý, để đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, thời gian tới, TP Hà Nội sẽ tổ chức kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị theo kế hoạch. Trong đó, thành phố tập trung vào các dự án chậm triển khai năm 2021, 2022 để đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và tiến độ thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các khu đô thị, khu nhà ở theo quy hoạch và dự án được duyệt khớp nối đồng bộ với hạ tầng khu vực.
Đặc biệt, đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ, năng lực kém, TP Hà Nội kiên quyết thu hồi để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư khác theo quy định, đồng thời công khai thông tin vi phạm, đưa vào tiêu chí đánh giá và không cho tham gia thực hiện các dự án tương tự trên địa bàn thành phố.
Tại kế hoạch này, trong năm 2023, TP Hà Nội sẽ cân đối bố trí đủ vốn để triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư sử dụng vốn ngân sách; triển khai các thủ tục đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, nhà ở xã hội cho thuê phục vụ các đối tượng là công nhân, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp và học sinh, sinh viên.
Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch các cấp độ. Cụ thể, quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.
Ngoài ra, Hà Nội tiếp tục rà soát các quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội đáp ứng mục tiêu chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố; tiếp tục rà soát, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.
Nhà đất ven đô hạ nhiệt
Khảo sát trên thị trường, nhiều nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ nhà đất ven đô, đặc biệt tại các dự án điểm nóng.
Năm 2022, nhà đất ven đô tiếp tục nóng khi nhiều chủ đầu tư ra hàng và đội ngũ môi giới khuấy động thị trường. Tháng 7/2022, tại Mê Linh, giá đất đấu giá lên tới tới gần 100 triệu đồng/m2, xác lập mức kỷ lục giá mới. Khu vực Gia Lâm và Hưng Yên, một dự án tăng giá lên tới 300 triệu đồng/m2, thậm chí có căn lên tới 400 triệu đồng/m2.
Giá nhà đất tại nhiều khu vực ven đô khác như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất tăng nóng. Khu vực tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đều bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất khu vực này tăng khoảng 20-30%, thậm chí có nơi tăng 50%.
Bước sang quý II, tiếp nhận những thông tin tiêu cực, ngay lập tức thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng. Hiện, nhiều nhà đầu tư tay ngang "đứng ngồi không yên" vì hàng tỷ đồng “chôn vùi” trong đất.
Theo khảo sát của trang nghiên cứu BĐS, mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.
Giá rao bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì, lần lượt 10% và 9%; một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Chỉ một số ít huyện như Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán tăng 4-5% so với quý II.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Công ty BĐS Savills Hà Nội, cho biết, sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm dự báo gặp nhiều ảnh hưởng ở giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá.
Theo bà Hằng, giá đất nền tại các khu vực này thời gian qua được đẩy lên cao. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với các loại hình khác. Khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao, có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.
| Dự báo tình hình BĐS khó khăn có thể kéo dài trong năm 2023. (Nguồn: NHNN) |
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, lý giải, trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền kề, biệt thự quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Giá mở bán của chủ đầu tư quá cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo, khiến cho người mua không có mức lợi nhuận hấp dẫn để đầu tư.
Dự báo tình hình BĐS khó khăn có thể kéo dài trong năm 2023. Theo các chuyên gia, đây là thời điểm phù hợp cho những nhà đầu tư chủ động về tài chính. Những người có tiền vẫn âm thầm tìm kiếm đất nền giá rẻ tại các địa bàn tiềm năng chờ thị trường hồi phục.
Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội, dự báo, khu vực ven đô hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc. Lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này. Đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai tại Hà Nội.
Tìm nhà có giá 1,8 tỷ đồng có dễ không?
Mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) - thẳng thắn cho biết, hiện nay trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà 30 triệu đ/m2 rất khó. Ông đưa ra giả định với tiêu chí một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70 m2 giá khoảng 2,1 tỷ đồng.
"Hiện nay, giá VLXD tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1 m2 của nhà chung cư thông thường chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng 15 triệu đ/m2 chưa tính tiền đất, chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế… Để làm 20 triệu đ/m2 là không khả thi trừ trường hợp NƠXH, với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác thấp. Thực tế kiếm được dự án làm 30 triệu đ/m2, là vô cùng khó", chuyên gia này cho biết.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó chủ tịch hội đồng trường kiêm trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng mức giá 1,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được với điều kiện Nhà nước đứng ra tự đầu tư NƠXH, không để cho các chủ đầu tư, các DN.
Ông Tuyến cho biết, hiện nay Nhà nước không có quỹ nhà ở để khi cần có thể tung ra giống như dự trữ vàng. Thực chất Nhà nước thiết lập luật chơi nhưng phần nguồn cung đẩy hết cho nhà đầu tư. DN khi đi vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án, theo cơ chế thị trường thì buộc phải có lãi.
Mức giá 1,8 tỷ đ/căn được các chuyên gia đánh giá khó khả thi. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người trông chờ vào một đợt giảm giá BĐS như cách đây 10 năm để có thể mua được nhà.
Trên thực tế, theo ông Tuyến, có những giai đoạn thị trường chững lại nhưng giá không hề giảm. Hiện nay trên thị trường giao dịch trầm lắng nhưng nhiều bên đều đang găm hàng, không ai bán ra với bối cảnh nguồn cung hạn chế.