| Chuyên gia bất động sản nhận định, phân khúc biệt thự, liền kề vẫn có thể sẽ được quan tâm nhiều trong năm nay. (Nguồn: Vietnamplus) |
Khó xảy ra sốt giá đất
Năm 2021 là năm có nhiều khó khăn của kinh tế Việt Nam với những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19. Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạt dự án phải tạm dừng xây dựng...
Tuy nhiên, báo cáo thị trường mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá BĐS ở nhiều loại hình đều tăng so với thời điểm cuối năm 2020. Đơn cử như, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%.
Đáng chú ý, giá đất nền tăng 20-30%. Trong đó, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền tại một số địa phương trong quý IV/2021 tiếp tục tăng so với quý trước.
Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực hiện nay, thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được nhiều quan tâm của nhà đầu tư trong năm 2022, nhưng rất khó xuất hiện tình trạng "sốt đất".
Chuyên gia này nhận định, nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất đang ngày càng công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo "giá ảo" như trước đây.
Ông Lực dự báo: "Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước".
Còn theo chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chính sách pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ đã tác động rất lớn đến nguồn cung của thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ngày một hạn hẹp, trong khi nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh khiến cho giá nhà đất tăng cao.
Ông Đính nhấn mạnh: "Tại những thị trường đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao, việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn".
Biệt thự tăng giá mạnh
Dịp trước Tết Nguyên đán 2022, một số nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội vẫn tranh thủ tìm kiếm cơ hội sở hữu một căn liền kề ở khu vực phía Tây thành phố. Tuy nhiên, nhiều người thất bại vì giá cả ở một số khu vực như Hoài Đức đều đã tăng mạnh so với thời điểm cuối năm ngoài.
Thực tế, ngay sát Tết, nhu cầu tìm mua phân khúc này rất lớn dù mức tăng của phân khúc này vừa qua đã rất cao. Tuy nhiên, lượng giao dịch qua tìm hiểu không lớn vì thực tế khi thị trường bị đẩy giá, nhiều nhà đầu tư cũng "chùn tay", sợ cảnh mua "đỉnh" bán "đáy" trong đầu cơ.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng phân khúc biệt thự, liền kề vẫn có thể sẽ được quan tâm nhiều trong năm nay. Tuy nhiên, nhiều báo cáo cho thấy phân khúc này tại Hà Nội năm vừa qua tăng rất mạnh, có nơi tăng gấp đôi sau 2 năm.
Đề cập câu chuyện này, bà Hằng cho biết cũng cần phải có những đánh giá thực tế nó là sản phẩm gì. Theo bà, nhìn vào dự án thì nên xem đó là đa số hay là hiện tượng các nhà đầu tư nhỏ lẻ "đẩy" giá lên.
Còn theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam, nhà đầu tư bây giờ rất thận trọng, quan sát kỹ chứ không chạy theo đám đông.
Ông Hoàng nói: "Thường thời điểm trước và sau Tết, hoạt động giao dịch BĐS rất tích cực, sôi động. Lượng giao dịch mà chúng tôi thống kê được qua các sàn luôn cao hơn so với các quý khác.
Tuy nhiên năm nay, nguồn cung và sức mua có sự suy giảm, mặc dù đã có những diễn biến tích cực".
Theo vị chuyên gia này, nếu nói về việc lựa chọn thời điểm đầu tư, ông nghĩ nhà đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của mình, tiềm năng của khu vực dựa vào sự thay đổi của hạ tầng hay định hướng quy hoạch của Nhà nước…
Giám đốc R&D DKRA Vietnam khuyến cáo: "Khách hàng nên hết sức cẩn thận với tâm lý đầu tư theo đám đông, tránh đầu tư vào những dự án mà chủ đầu tư có sự chuẩn bị chưa tốt sẽ gặp nhiều rủi ro”.
Giao dịch giảm trong tháng đầu tiên của năm 2022
Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong tháng đầu tiên của năm Nhâm Dần 2022, cả lượng tin đăng bán và nhu cầu tìm mua nhà đất đều có xu hướng giảm mạnh do Tết Nguyên đán đến sớm cùng với việc thiếu hụt nguồn cung mới.
Cụ thể, tổng lượng tin đăng bán các sản phẩm BĐS trên toàn thị trường giảm đến 38% so với tháng 12/2021.
Trong số đó, căn hộ chung cư và nhà riêng là hai loại hình có lượng sản phẩm đăng bán giảm mạnh nhất với mức giảm từ 40-41% so với tháng cuối của năm 2021. Tương tự, đất nền và nhà phố, biệt thự cũng giảm mạnh lượng tin rao hơn 38%.
Bên cạnh lượng tin đăng bán giảm, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch nhà đất thời điểm tháng 1/2022 cũng giảm mạnh so với tháng 12/2021.
Theo đó, nhu cầu tìm kiếm, giao dịch nhà đất trên cả nước trong tháng 1/2022 giảm tới 24%; đất nền, căn hộ và nhà riêng lần lượt có tỷ lệ quan tâm giảm 24-26%. Một số sản phẩm khác như đất nền dự án, nhà mặt phố cũng ghi nhận giao dịch giảm rõ rệt.
Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng thời điểm năm ngoái (tháng 1/2021), nhu cầu tìm kiếm BĐS trong tháng 1/2022 lại có sự cải thiện đáng kể và gần như tăng đều ở mọi phân khúc, nhất là dòng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề.
Cụ thể, nhu cầu tìm mua biệt thự, liền kề tại Hà Nội tăng 29%, tập trung ở các khu vực Long Biên, Gia Lâm; TP. Hồ Chí Minh tăng 30%, tập trung ở quận 7, Nhà Bè…
Đánh giá về xu hướng trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng sự sụt giảm nguồn hàng rao bán và nhu cầu tìm mua BĐS trong tháng 1/2022, chủ yếu đến từ việc thị trường vào kỳ nghỉ Tết Nguyên đán sớm.
Việc nhiều sàn giao dịch cho nhân viên môi giới về quê ăn Tết sớm hơn mọi năm đã khiến hoạt động mua bán chậm lại và gần như tạm dừng từ giữa tháng 1.
Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp nghỉ Tết sớm cũng khiến nguồn cung rao bán suy giảm, ảnh hưởng đến việc lựa chọn sản phẩm mua vào của nhà đầu tư.
Tuy vậy, vị chuyện gia cũng nhận định thị trường BĐS đang tái mở cửa và sôi động trở lại, với nhiều kế hoạch ra hàng cùng những thông tin tích cực về hạ tầng, nguồn cung mới cũng như các chính sách được điều chỉnh.
Đáng chú ý, dựa vào việc đẩy mạnh các khoản chi tiêu “bù đắp” cho cơ sở hạ tầng và nhờ vào quy định Nhà nước đối với mảng phát triển BĐS dự tính sẽ được nới lỏng, dự kiến tăng trưởng hoạt động xây dựng sẽ đạt khoảng 8% trong năm 2022.
| Thị trường BĐS đang tái mở cửa và sôi động trở lại, với nhiều kế hoạch ra hàng cùng những thông tin tích cực về hạ tầng, nguồn cung mới cũng như các chính sách được điều chỉnh. (Nguồn: DT) |
Một số điều cần biết về bảng giá đất
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.
Bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất dùng để làm gì?
Căn cứ Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.
Tính tiền sử dụng đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp).
Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai (lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho,…).
Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.