| Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư lo lắng. (Nguồn: TCTC) |
Thanh khoản nhỏ giọt, gia tăng áp lực tồn kho BĐS nghỉ dưỡng
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, hiện tại, cả nước có hơn 200 dự án BĐS du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có hơn 1 nửa số dự án đó đang nằm “đắp chiếu” chờ sự tháo gỡ về pháp lý.
“Nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra sẽ không khuyến khích việc đầu tư vào ngành du lịch, làm nản lòng các nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp nhiều khó khăn” – ông Đính phân tích. Việc tồn kho BĐS nghỉ dưỡng đang gia tăng thêm áp lực cho phân khúc này.
Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư lo lắng. Nhiều dự án đã bàn giao nhưng không tiêu thụ được cũng khiến thị trường khó phục hồi trở lại.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, tình trạng dư cung BĐS nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, ở một số dự án BĐS nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.
Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách. Trong khi đó, thay vì các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài rất thuận tiện và dễ dàng hơn với chi phí hợp lý. Do đó, họ có thể lựa chọn thay đổi “khẩu vị”.
Theo khảo sát của DKRA Group, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.
Theo chia sẻ của một doanh nghiệp phát triển BĐS nghỉ dưỡng ở Tp. Hồ Chí Minh, hiện doanh nghiệp này có hơn 200 căn nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse ven biển đang nằm “đắp chiếu” vì vướng pháp lý. Những dự án đang mở bán cũng đang trong tình trạng ế ẩm, dù đã giảm giá bán nhưng vẫn không có khách mua.
Vì lượng hàng tồn kho lớn nên doanh nghiệp này đang rất chật vật trong việc xoay sở dòng tiền để chi trả lương cho nhân viên và duy trì hoạt động. Hiện tại, doanh nghiệp đang thúc đẩy các chương trình ưu đãi, khuyến mãi để tăng khả năng bán hàng dịp cuối năm.
Tại Đà Nẵng, một doanh nghiệp phát triển BĐS nghỉ dưỡng chia sẻ cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn tương tự khi mà các sản phẩm nhà phố ven biển đang mở bán có sức tiêu thụ rất chậm. Đặc biệt, sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có giá trị cao thì giá trị tồn kho chiếm đến 95% rổ hàng hóa của doanh nghiệp.
Bà Ngân Phạm - Quản lý tư vấn Savills Hotels nhận xét, tình trạng dư cung trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng là do hiện nay các chủ đầu tư dự án quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.
Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” (hạng sang) và “wellness” (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện) nhưng lại chưa thật sự hiểu đúng những khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn đến tình trạng dư thừa, ế ẩm.
Bởi vậy, bà Ngân Phạm cho rằng, để phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng một cách bền vững, các chủ đầu tư cần nắm bắt tốt xu hướng trên thị trường và nghiên cứu cẩn trọng trong giai đoạn hoạch định. Từ đó, tạo ra sản phẩm đa dạng, chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú của khách hàng.
Theo ông Trần Vũ - nhà sáng lập của đơn vị nghiên cứu SPE.R, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Thị trường hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong năm nay. Trong khi đó, các dự án cũ lại đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin của thị trường.
Dù lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng "phòng thủ" vẫn đang diễn ra trên diện rộng. Do đó, từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ duy trì ở mức độ ổn định, chưa có đột biến.
Sau mốc thời gian trên, thị trường có thể sẽ được cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi – ông Vũ dự báo.
Đề nghị doanh nghiệp giảm giá nhà, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị các doanh nghiệp BĐS thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ: phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Hiệp hội nhận thấy các doanh nghiệp "đến nay chưa được triển khai tích cực" như nhận xét của Thủ tướng. Trong khi đó, từ năm 2018, Hiệp hội đã có văn bản khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản cao và bền vững.
Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp BĐS thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao".
Đồng thời, doanh nghiệp tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường BĐS để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp, thuận theo kinh nghiệm "thà bán lỗ còn hơn vay lời".
Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân. Doanh nghiệp cũng tham gia thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.
Bộ Xây dựng sắp kiểm tra một loạt dự án ở nhiều địa phương
Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi UBND các tỉnh Phú Yên, Phú Thọ và Bà Rịa - Vũng Tàu về việc chấp hành quy định của pháp luật trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, kinh doanh BĐS.
Bộ này sẽ tổ chức đoàn công tác kiểm tra trong các công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, kinh doanh BĐS, vật liệu xây dựng, hoạt động của các phòng thí nghiệm chuyên ngành xây dựng và công tác tiếp nhận hồ sơ công bố hợp quy giai đoạn 2016-2022.
Công văn nêu rõ, Bộ Xây dựng kiểm tra về công tác chỉ đạo, điều hành của địa phương về việc thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, bố trí đất, bố trí nguồn vốn để phát triển đối với từng loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…
Đáng chú ý, với nhà ở thương mại, Bộ này kiểm tra các địa phương trên trong việc quản lý, phát triển nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở; trình tự thủ tục đầu tư xây dựng về chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án, lựa chọn chủ đầu tư dự án, phê duyệt dự án…
Đối với phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đánh giá thực hiện theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"; triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.
Đối với công tác cải tạo chung cư cũ, các địa phương phải báo cáo kết quả triển khai thực hiện cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2016-2022 và kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2030.
Tại kế hoạch kiểm tra này, Bộ Xây dựng cũng xem xét, kiểm tra kết quả thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở tái định cư; kết quả thực hiện nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Đặc biệt, UBND các tỉnh cần báo cáo tổng quan về tình hình thị trường BĐS trên địa bàn giai đoạn 2016-2022; danh mục các sàn giao dịch BĐS đủ điều kiện hoạt động trên địa bàn tỉnh và tình hình cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Bộ Xây dựng yêu cầu 3 tỉnh trong kế hoạch thanh tra trên cần báo cáo tình hình triển khai các dự án BĐS khác như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng và tình hình thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS và các pháp luật có liên quan. Số lượng dự án đã có văn bản bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai; tình hình tồn kho BĐS.
Bộ cũng yêu cầu mỗi địa phương đề xuất 10 dự án nhà ở, khu đô thị, dự án BĐS lớn để đoàn kiểm tra thực tế.
Trách nhiệm công khai thông tin dự án nhà ở xã hội
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc công bố công khai các tiêu chuẩn, đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) trên phạm vi địa bàn phù hợp với điều kiện của từng địa phương.
| Trường hợp công dân có nhu cầu mua NƠXH thì có thể tra cứu thông tin các dự án NƠXH chuẩn bị mở bán tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi có dự án hoặc thông qua sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư và thông tin báo chí tại địa phương.i. (Nguồn: VNN) |
Pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định cụ thể về việc công bố công khai thông tin dự án NƠXH và trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương và doanh nghiệp trong việc chăm lo chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (KCN). Trong đó, việc tra cứu thông tin các dự án NƠXH được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH.
Cụ thể, sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án, chủ đầu tư dự án, địa điểm xây dựng dự án, địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký); tiến độ thực hiện dự án, quy mô dự án; số lượng căn hộ.
Trong đó, bao gồm: Số căn hộ để bán, số căn hộ cho thuê, số căn hộ cho thuê mua); diện tích căn hộ, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án.
Đăng tải ít nhất 1 lần tại Báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát.
Theo quy định nêu trên, trường hợp công dân có nhu cầu mua NƠXH thì có thể tra cứu thông tin các dự án NƠXH chuẩn bị mở bán tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi có dự án hoặc thông qua sàn giao dịch BĐS của chủ đầu tư và thông tin báo chí tại địa phương.
Về trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương và doanh nghiệp trong việc chăm lo chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân KCN, để nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương và doanh nghiệp trong việc chăm lo chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân KCN, Chính phủ cũng đã quy định trách nhiệm tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Điều 30 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP nêu rõ: Trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương… 3. Quy định cụ thể và công bố công khai các tiêu chuẩn, đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua NƠXH trên phạm vi địa bàn phù hợp với điều kiện của từng địa phương; tổ chức quản lý và theo dõi chặt chẽ việc bán, thuê, thuê mua; ban hành khung giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH trên phạm vi địa bàn theo thẩm quyền.
Về trách nhiệm của các doanh nghiệp có cơ sở sản xuất trong KCN, Điều 31 nêu rõ:
1. Đối với các doanh nghiệp đã và đang sản xuất tại KCN có trách nhiệm xây dựng kế hoạch giải quyết nhà ở, dành nguồn tài chính để hỗ trợ đầu tư phát triển NƠXH cho hộ gia đình, cá nhân tại cơ sở đó gặp khó khăn về nhà ở.
2. Đối với các doanh nghiệp thành lập mới hoặc mở rộng sản xuất có trách nhiệm bảo đảm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân làm việc tại đơn vị mình.