| Bất động sản mới nhất: Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định, chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể vay thế chấp nếu nó là chung cư hình thành trong tương lai. (Nguồn: Báo XD) |
Hà Nội xem xét kéo dài thời gian gia hạn sử dụng đất cho dự án bị ảnh hưởng dịch Covid-19
Theo Văn bản số 2198/UBND-TNMT ngày 17/7/2023, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, UBND Thành phố Hà Nội đã có các quyết định gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng đối với các Dự án của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bản giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Thời gian gia hạn là 24 tháng kể từ ngày UBND Thành phố ký quyết định gia hạn theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 và điểm c khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, đến nay một số Dự án đã hết thời gian gia hạn hoặc gần hết thời gian gia hạn sử dụng đổi 24 tháng nhưng Chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân bất khả kháng dịch bệnh Covid-19.
Để xử lý giải quyết việc gia hạn đối với trường hợp bất khả kháng theo quy định tại điểm khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, UBND thành phố đã báo cáo xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thủ tướng Chính phủ.
Căn cứ các quy định của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc áp dụng pháp luật khi xử lý đối với các trường hợp UBND TP quyết định gia hạn sử dụng đất 24 tháng, nhưng hết thời gian gia hạn chưa đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân bất khả kháng dịch bệnh Covid-19, UBND Thành phố thống nhất xác định dịch bệnh Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng, thời gian ảnh hưởng tính từ ngày 23/01/2020 (là ngày công bố dịch Coivid-19 theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 01/4/2020 của Thủ tướng Chính phủ) đến ngày 11/10/2021 (ngày Chính phủ ban hành Nghị quyết số 128/NQ-CP quy định tạm thời thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19) là 21 tháng, không tính vào thời gian các dự án được gia hạn sử dụng đất 24 tháng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.
Thời điểm tính áp dụng kéo dài thời gian gia hạn do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 (trường hợp bất khả kháng) kể từ ngày UBND Thành phố Hà Nội ký Quyết định áp dụng đối với từng dự án (áp dụng tương tự như trường hợp được gia hạn sử dụng đất 24 tháng theo quy định tại điểm c, khoản 12, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ).
Thành phố giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các sở, ngành liên quan căn cứ các quy định của pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành để thống nhất xác định thời gian cụ thể ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 thuộc trường hợp bất khả kháng đối với từng dự án. Trên cơ sở thống nhất xác định thời gian ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 của từng dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, báo cáo, kiến nghị UBND Thành phố xem xét, ký ban hành quyết định áp dụng kéo dài thời gian gia hạn do nguyên nhân bất khả kháng cho từng dự án.
Giao Cục Thuế Thành phố xem xét thu các nghĩa vụ tài chính phát sinh trong thời gian được kéo dài thời gian gia hạn (nếu có) đối với từng dự án, trường hợp có vướng mắc, khó khăn chủ động xin xin ý kiến Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế để được hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
UBND Thành phố giao các sở, ngành liên quan và UBND các quận, huyện, thị xã trong thời gian UBND Thành phố xem xét, quyết định kéo dài thời gian gia hạn do nguyên nhân bất khả kháng theo quy định tại điểm b khoản 1, Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, căn cứ tình hình thực tế triển khai của từng dự án, các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã chủ động rà soát, giải quyết các thủ tục hành chính theo thẩm quyền, tạo điều kiện để chủ đầu tư tự khắc phục, khẩn trương đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật.
Các sở, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã chịu trách nhiệm về giải quyết các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án hết thời gian được kéo dài thời gian gia hạn theo quyết định áp dụng trường hợp bất khả kháng mà chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng thì UBND các quận, huyện, thị xã báo cáo UBND Thành phố lập hồ sơ, trình UBND Thành phố quyết định thu hồi đất theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Bắc Giang: Dự án chung cư hơn 3.000 tỷ đồng tìm chủ đầu tư
Mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Giang phát thông báo mời đăng ký thực hiện dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng II-HH11, thuộc phân khu số 2, thành phố Bắc Giang.
Theo đó, dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích khoảng 5,87ha, thuộc xã Tân Tiến, thành phố Bắc Giang. Dự án sẽ xây dựng 3 tòa nhà ở cao tầng có diện tích 20.952m2, mật độ xây dựng tối đa 21,2%, cai 30 tầng nổi và 2 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 131.889m2; xây thô và hoàn thiện mặt tiền 28 căn nhà ở liền kề với tổng diện tích đất 3.833m2, chiều cao xây dựng 5 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 15.766m2.
Ngoài ra, dự án còn có công trình thương mại dịch vụ (khách sạn) tại vị trí lô đất ký hiệu KS có diện tích 13.386m2, mật độ xây dựng tối đa 27,1%, cao 25 tầng nổi và 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 57.136m2.
Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án (trong đó thời gian hoạt động phần đất ở liền kề, nhà ở xây thô hoàn thiện mặt tiền là 8 năm kể từ ngày chấp thuận nhà đầu tư).
Nhà đầu tư sẽ hoàn thành các thủ tục về đất đai, hoàn thành xây dựng công trình đưa vào sử dụng trong khoảng thời gian là 96 tháng, kể từ ngày chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án. Đưa dự án vào khai thác, kinh doanh từ tháng thứ 49 đến hết thời hạn hoạt động của dự án.
Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án là 2.966 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư là gần 27 tỷ đồng.
Rao bán nhà liền kề cắt lỗ tiền tỷ
Việc tái khởi động sau thời gian dài "đắp chiếu", dự án Hinode Royal Park (trước đó còn gọi là khu đô thị Kim Chung - Di Trạch) tại huyện Hoài Đức, TP Hà Nội trở thành điểm "nóng" của thị trường giai đoạn năm 2021, đầu năm 2022. Dự án này thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, khi có nguồn cung lên tới gần 2.000 căn biệt thự, liền kề và shophouse.
| Nhà liền kề dự án Hinode Royal Park. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT) |
Ghi nhận thông tin thời điểm đầu năm 2022, giá bán nhà liền kề tại một số khu vực của dự án này đạt ngưỡng 14,8-23 tỷ đồng/căn diện tích 100-120m2 được xây dựng 5 tầng (tương đương 133-165 triệu đồng/m2), giá bán shophouse 23-36 tỷ đồng/căn (tùy vào diện tích 200-500m2).
Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, khi thị trường liên tục rơi vào trầm lắng, thông tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu nhà liền kề tại dự án này cũng dày đặc trên các trang mua bán nhà đất. Giá rao bán nhà liền kề dự án này đang phổ biến ở mức 65-100 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn, trục đường.
Đơn cử, căn nhà liền kề diện tích 95m2, đường 12m khu Đông Dương có giá bán 6,2 tỷ đồng (đã bao gồm phí chuyển nhượng). Có giá cao nhất là căn liền kề có diện tích 100m2, đường 33m được rao 10,9 tỷ đồng (trong đó tiền xây dựng là 2,5 tỷ đồng).
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố gần đây, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà liền kề ở Hà Nội giảm sâu.
Tại bản công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2023, CBRE Việt Nam cho biết, giá bán tại thị trường thứ cấp vào cuối quý II tiếp tục xu hướng giảm kể từ quý IV/2022 nhưng với tốc độ chậm hơn.
Giá thứ cấp trung bình của biệt thự, nhà ở liền kề Hà Nội đạt 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), giảm 1,6% so với quý trước và giảm 13% so với mức đỉnh lập hồi quý III/2022.
Đáng chú ý, một số khu vực ngoại thành gồm Gia Lâm, Mê Linh và Hoài Đức vốn ghi nhận tốc độ tăng trưởng đáng kể về giá bán thứ cấp trong giai đoạn 2021-2022 thì đến nay có mức giảm giá thứ cấp cao hơn so với các khu vực khác, khoảng 5-6% theo quý.
Còn theo Savills, tỷ lệ của những căn biệt thự liền kề có giá 10-30 tỷ đồng chiếm 55% tỷ trọng, trên 30 tỷ đồng chiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng chiếm 22% tỷ trọng. Có thể nhìn thấy giá đang neo ở mức cao mặc dù quý IV/2022 đã có dấu hiệu giảm giá tại phân khúc này.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng cho biết, làn sóng bán cắt lỗ sẽ không đại diện cho toàn thị trường, bên cạnh đó các chủ đầu tư cũng khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá.
Nguyên nhân do chi phí đầu tư ban đầu cao hơn, nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng.
Chung cư chưa có sổ hồng có vay ngân hàng được không?
Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư dự án chung cư chậm trả sổ hồng cho cư dân. Nhiều người thắc mắc chung cư chưa có sổ hồng có thể vay thế chấp được không?
Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định, chung cư chưa có sổ hồng vẫn có thể vay thế chấp nếu nó là chung cư hình thành trong tương lai.
Khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở, cụ thể như sau:
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án; Thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các giấy tờ trên, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư; Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định; Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán;
Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này...