| Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản mới phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng. (Ảnh: H.A) |
Thị trường mới phục hồi 30%
Chia sẻ tại một hội thảo về BĐS mới đây, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết, có một sự đối lập rất rõ có thể nhận thấy trong cuộc khủng hoảng BĐS hiện tại và cuộc khủng hoảng BĐS diễn ra từ hơn 10 năm trước.
Theo ông Nghĩa, nếu giai đoạn thị trường "đóng băng" trong quá khứ bắt nguồn từ khủng hoảng dư cung thì giai đoạn hiện tại là cuộc khủng hoảng thiếu cung. Bản chất của cả 2 cuộc khủng hoảng đều là mất cân bằng cung cầu.
Quan sát thị trường trong thời gian qua, vị chuyên gia nhận định, thị trường mới phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng. Dấu hiệu phục hồi tương thích với một nền kinh tế đang diễn biến theo hình chữ U, thay vì chữ V, tức là một nền kinh tế mà nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn, không riêng gì BĐS.
Không quá lạc quan, ông Nghĩa cho rằng, các khó khăn của thị trường BĐS có thể kéo dài đến quý II và quý III năm sau. Một trong những phân khúc, loại hình được kỳ vọng "phá băng" thị trường BĐS là nhà giá rẻ và nhà ở xã hội vẫn chưa được thúc đẩy nguồn cung mạnh mẽ.
Một khảo sát của Batdongsan.com.vn mới đây cũng cho biết, nửa đầu năm nay, nhiều thị trường tỉnh rơi cảnh đóng băng, không phát sinh giao dịch.
Đến nay, thị trường BĐS tỉnh đã có sự khởi sắc nhưng so với các năm trước, bức tranh chung của thị trường vẫn chưa thực sự sáng. Các dự án mới ra hàng ghi nhận tình trạng bán chậm, dù nhiều dự án là sản phẩm của chủ đầu tư lớn, uy tín, pháp lý rõ ràng, minh bạch.
Tiềm năng hội tụ, BĐS Hải Phòng “cất cánh”
Ngày 22/9 vừa qua, phát biểu tại Hội nghị “BĐS Hải Phòng: Điểm sáng trong từng phân khúc”, TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế cho biết, Hải Phòng là 1 trong 5 địa phương có quy mô công nghiệp lớn nhất cả nước, tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư đồng bộ và hiện đại.
Hải Phòng cũng một trong những trung tâm kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục lớn nhất tại khu vực phía Bắc và Duyên hải Bắc bộ. Vì vậy, cùng với các chính sách thu hút đầu tư, Hải Phòng được đánh giá là vùng đất sở hữu nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, xã hội nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Chia sẻ rõ hơn những tiềm năng và triển vọng to lớn của từng phân khúc thị trường BĐS Hải Phòng, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh 5 nhân tố nổi bật.
Thứ nhất, Hải Phòng có quỹ đất rộng và nguồn lao động nhập cư dồi dào tại các khu công nghiệp (KCN); Thứ hai, Hải Phòng có mặt bằng giá BĐS hiện còn thấp và tăng chậm; Thứ ba, những điều chỉnh quy hoạch Hải Phòng đang làm tăng tính hấp dẫn của thị trường BĐS nơi đây; Thứ tư, kế hoạch đẩy nhanh tiến độ đầu tư công chắc chắn có tác động tích cực đến thị trường BĐS tại Hải Phòng.
Cuối cùng, BĐS công nghiệp Hải Phòng đã lọt vào “mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư quốc tế, khiến thu hút FDI vào Hải Phòng luôn tăng cao trong nhiều năm qua. “Trong tương lai gần, Hải Phòng chắc chắn sẽ là thị trường BĐS sôi động, hấp dẫn giới đầu tư từ khắp cả nước”, ông Phong nhận định.
Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS, ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Shinec, chủ đầu tư Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền chia sẻ, giữa tâm điểm thị trường còn nhiều biến động, BĐS Hải Phòng vẫn một “điểm sáng” do liên tục nhận được nhiều tín hiệu tích cực trong thu hút đầu tư. Một loạt công trình dự án trọng điểm được khởi công triển khai xây dựng, từ các công trình giao thông tới các dự án nhà ở xã hội.
“Kết quả trên là nhờ sự quan tâm từ các cấp Trung ương, những nỗ lực của thành phố trong công tác quy hoạch và đầu tư xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng giao thông đô thị; nhờ các dự án lớn của các tập đoàn kinh tế tên tuổi, khai thác, phát huy tiềm năng của thành phố cảng”, ông Điệp cho biết.
Cũng theo đại diện doanh nghiệp này, Hải Phòng có nhiều tiềm năng, thế mạnh trong việc phát triển các khu, cụm công nghiệp. Vì vậy, chính quyền địa phương đã và đang tập trung các nguồn lực để phát triển phân khúc BĐS công nghiệp thông qua hàng loạt các cơ chế, chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc. Đồng thời đặt ra các giải pháp cụ thể để phát triển các khu, cụm công nghiệp; đẩy mạnh công tác quản lý, phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố.
Quy hoạch thành phố Hải Phòng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 là phát triển Hải Phòng trở thành thành phố công nghiệp gắn với cảng biển hiện đại, thông minh, bền vững. Xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng trên cơ sở khai thác hiệu quả các lợi thế, tiềm năng, mối tương quan, liên kết khu vực và kết nối quốc tế; là động lực phát triển của vùng Bắc bộ và của cả nước.
Việc điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng được phê duyệt là tiền đề giúp thị trường BĐS Hải Phòng vốn nhiều tiềm năng và thế mạnh sẽ bứt phá mạnh mẽ, để thu hút các nhà đầu tư BĐS trong nước và quốc tế - ông Điệp nói thêm.
Chia sẻ rõ hơn những chuyển biến tích cực của thị trường BĐS Hải Phòng, ông Tô Hùng, CEO Recbook, Trưởng Văn phòng đại diện VARS Hải Phòng cho biết, trong quý III/2023, việc ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất, nới lỏng cho vay đầu tư BĐS, cho phép vay “đảo nợ” ngân hàng khác... phần nào tháo gỡ được các khó khăn về thanh khoản cho các nhà đầu tư, đồng thời kích thích nhu cầu mua của các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.
Mặc dù mức giá chưa tăng nhiều nhưng thị trường BĐS Hải Phòng đã ghi nhận lượng giao dịch diễn ra nhiều hơn ở đồng loạt các phân khúc. Thị trường đón nhận một lượng lớn môi giới, văn phòng, công ty, sàn giao dịch kinh doanh dịch vụ BĐS quay trở lại “đường đua”. Thông tin các dự án thấp tầng sắp ra mắt cuối năm nay được kỳ vọng sẽ dẫn dắt, làm thị trường ấm trở lại hơn rất nhiều so với nửa đầu năm 2023.
Khảo sát tính thanh khoản thị trường BĐS Hải Phòng trong 3 tháng tới, ông Hùng cho biết, có khoảng 55% các giao dịch chủ yếu đến từ các sản phẩm nhà, đất phục vụ tiêu dùng có giá trị từ 1 - 3 tỷ; 28% với các sản phẩm vùng ven có giá trị thấp từ 200 - 600 triệu và 17% đối với sản phẩm đầu tư sẽ có giao dịch với những sản phẩm cắt lỗ, giá thấp hơn so với thị trường hoặc các sản phẩm đầu tư tạo ra khai thác dòng tiền nhưng giá trị từ 3 - 10 tỷ.
Hà Nội sắp tổ chức nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở
Quý IV/2023, các địa phương trên địa bàn Hà Nội dự kiến tổ chức hàng loạt các dự án đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở nhằm tăng nguồn thu ngân sách để đầu tư phát triển kinh tế-xã hội.
| Một lô đất đã đấu giá trên địa bàn phường Thụy Phương, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. (Ảnh Cao Nguyên) |
Đáng chú ý, quận Long Biên có 3 dự án được đưa ra đấu giá. Cụ thể, 2 ô đất ô đất ký hiệu A4/TT1 (thuộc ô đất quy hoạch C12) và A7/TT2 (thuộc ô quy hoạch C13), phường Việt Hưng, Phúc Đồng được đấu giá làm nhà ở thấp tầng với giá khởi điểm dự kiến hơn 2.147 tỷ đồng (khoảng 78,7 triệu đồng/1m2).
Cũng tại phường Phúc Đồng, Ủy ban Nhân dân quận Long Biên sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cao tầng đối với ô đất ký hiệu B3/CT5 và B4/CT6 (thuộc ô quy hoạch C14).
Theo kế hoạch, ngày 28/9 tới, Ủy ban Nhân dân quận Long Biên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 27 thửa đất tại ô đất TT5A-2 thuộc ô quy hoạch TT5 Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất.
Hay tại huyện Mê Linh, từ ngày 14/9 đến ngày 2/10, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện tiến hành bán và tiếp nhận hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất đợt 3 đối với 86 thửa đất (gồm 61 thửa đất liền kề và 25 thửa đất biệt thự) tại Khu Đồng Trước, xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc.
Tại huyện Đan Phượng, 8 thửa đất thuộc khu Đông Hải, xã Thọ An cũng được đưa ra đấu giá với diện tích từ 66,2-93,1m2, giá khởi điểm từ 8,9 triệu đồng đến 11,1 triệu đồng/1m2. Thời gian tiếp nhận hồ sơ từ ngày 18/9/2023 đến ngày 04/10/2023; tổ chức đấu giá ngày 7/10/2023.
Còn trên địa bàn huyện Đông Anh, 63 thửa đất tại ô đất LK1, LK2, LK3 (thuộc Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Tây Bắc thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương) sẽ được đấu giá vào ngày 30/9/2023 và ngày 07/10/2023.
Tại huyện Thanh Trì, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện và Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt dự kiến tổ chức đấu giá 52 thửa đất để xây dựng nhà ở tại thôn Đình Tràng, xã Dục Tú.
Dự kiến cũng trong quý 4 này, huyện Thanh Trì sẽ đấu giá 58 thửa đất xen kẹt, nhỏ lẻ để xây dựng nhà ở tại xã Ngũ Hiệp, xã Tam Hiệp, xã Liên Ninh, xã Hữu Hòa, xã Thanh Liệt và 40 thửa đất khu đấu giá số 1 xã Tam Hiệp.
Ngoài ra, huyện Thanh Trì còn tổ chức đấu giá thuê 9 thửa đất công ích có tổng diện tích 7.684 m2 (thời hạn 5 năm) tại xã Đại Áng. Mục đích sử dụng sản xuất nông nghiệp với hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Thời gian đấu giá vào ngày 28/9/2023.
Tại Thị xã Sơn Tây, 10 thửa đất thuộc ô TĐC-DV02; TĐC-DV10 và TĐC-DV12 tại khu đô thị HUD-Sơn Tây, phường Trung Hưng, sẽ được tổ chức đấu giá vào ngày 30/9/2023. Thời gian bán, tiếp nhận hồ sơ từ ngày 06/9/2023 ngày 27/9/2023...
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, từ đầu năm đến nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương gặp khó khăn, thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất đạt thấp so với kế hoạch, ảnh hưởng đến chỉ tiêu thu ngân sách, nhất là ở các huyện, thị xã.
Điều kiện để tách thửa đất giãn dân
Đất giãn dân là chính sách hỗ trợ về đất đai nhà ở của Nhà nước dành cho người dân trong một số trường hợp. Về bản chất, đất giãn dân vẫn là đất ở, do đó vẫn được phép tách thửa khi đảm bảo các điều kiện theo quy định như đối với đất ở.
Đất giãn dân thường được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người dân trong các trường hợp: Hộ gia đình có nhiều thành viên mà không đáp ứng được chỗ ở và không có điều kiện để mua đất, mua nhà. Hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn. Hộ gia đình sử dụng đất nằm trong diện bị quy hoạch, giải tỏa…
Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì đất giãn dân là chính sách hỗ trợ về đất đai nhà ở của Nhà nước dành cho người dân trong một số trường hợp. Do đó, đất giãn dân thường có giá thành rẻ hơn để phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân so với đất ở thông thường.
Về bản chất, đất giãn dân vẫn là đất ở, do đó vẫn được phép tách thửa khi đảm bảo các điều kiện như đối với đất ở.
Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đất còn thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất”.
Theo đó, ngoài những điều kiện nêu trên, để được tách thửa còn phải đáp ứng về điều kiện tách thửa đất tối thiểu tại mỗi địa phương do UBND cấp tỉnh quy định.