| Cầu Thủ Thiêm 2 sẽ góp phần thúc đẩy loạt dự án hạ tầng và bất động sản khu Đông TPHCM. (Nguồn: BXD) |
Bộn bề nỗi lo từ siết tín dụng
Siết tín dụng vào BĐS là vấn đề "nóng" không chỉ doanh nghiệp địa ốc, người mua nhà mà còn khiến không ít doanh nghiệp ngành khác phấp phỏng lo âu. Không ít doanh nghiệp lo lắng khi tín dụng BĐS bị siết lại sẽ kéo theo các tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến ngành mình.
Lãnh đạo một số doanh nghiệp xây dựng cho biết, 2022 sẽ là một năm khó khăn với ngành này khi chi phí xây dựng, nguyên vật liệu đều tăng cao. Thêm việc siết tín dụng khiến nguồn cung dự án BĐS bị co lại thì cơ hội tìm kiếm dự án càng thêm khó.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu, cho biết, động thái siết vốn tín dụng không chỉ ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS mà còn cả ngành xây dựng khi nguồn cung BĐS giảm sút. Ngoài ra còn tác động đến các ngành khác như sản xuất vật liệu xây dựng, du lịch, công nghiệp…
Cụ thể, theo ông Hiệp, BĐS là ngành quan trọng, chiếm 14% GDP và tác động đến khoảng 40 lĩnh vực khác. Nếu phản ánh "thái quá" với thị trường này thì đương nhiên sẽ "lây" sang các ngành, lĩnh vực khác.
"Nếu siết thì theo hướng có chọn lọc, tức là dự án có hiệu quả thì vẫn phải làm chứ không thể dừng hay phản ứng cực đoan. Tuy nhiên, cũng phải tập trung siết những dự án không hiệu quả, khó có khả năng trả nợ", ông Hiệp nêu quan điểm.
Cũng theo vị này, 15-20% vốn tín dụng vào BĐS trên tổng dư nợ vẫn là con số an toàn. Với những dự án hiệu quả, doanh nghiệp uy tín vẫn nên cho làm.
Trong báo cáo thường niên vừa công bố, lãnh đạo Tổng công ty CP Vinaconex cho biết, chủ trương kiểm soát tăng trưởng tín dụng cho các dự án BĐS cộng thêm với xu thế tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của Vinaconex.
Thời gian qua, việc siết tín dụng đổ vào thị trường BĐS cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia. Nhiều chuyên gia đồng tình việc siết, nhưng siết như thế nào, với các doanh nghiệp và dự án nào thì cần làm rõ.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam, hiện nay, thị trường BĐS đang chịu tác động bởi loạt yếu tố như áp lực tăng chi phí đầu vào, nguồn vốn (bao gồm cả tín dụng, trái phiếu) bị siết chặt. Những yếu tố này có thể khiến thị trường BĐS hoạt động chậm lại trong ngắn hạn.
Câu hỏi đặt ra là khi nào thị trường sẽ hết chậm lại? Ông Khương cho biết, điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Trong đó, vấn đề về nguồn vốn cũng rất được quan tâm trong bối cảnh các ngân hàng thắt chặt tín dụng đổ vào BĐS.
Việc siết chặt tín dụng BĐS có thể khiến thị trường gặp khó khăn trong một khoảng thời gian nhất định và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản.
Ngoài ra, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, tình trạng sốt đất vừa qua phần lớn do nguồn vốn nhàn rỗi của người dân khi trải qua đợt dịch khó khăn, làm ăn không hiệu quả. Do vậy, giải pháp siết tín dụng ngân hàng vào BĐS nếu không cẩn trọng, không những không chặn được sốt giá BĐS mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực đến những người mua ở thật, chứ không phải là đầu cơ, đầu tư.
Chưa kể, việc thiếu hụt nguồn cung BĐS diễn ra cùng lúc với việc thắt lại nhiều nguồn vốn khiến nhiều ngành nghề có liên quan khác, trong đó có ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, du lịch... gặp khó.
Dự báo có kênh huy động vốn BĐS "ăn đứt" cổ phiếu, trái phiếu
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), các dự án BĐS hiện nay có xu hướng vay tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ đầu tư BĐS (REIT, còn gọi là Quỹ tín thác BĐS) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.
VARS cho biết, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.
Việt Nam có một quỹ REIT ra mắt từ năm 2015, được niêm yết từ năm 2017, vốn đầu tư 50 tỷ đồng. Còn các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…
VARS nhìn nhận, thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền… nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp.
Cũng theo VARS, so với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định.
"Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể "kê cao gối" trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.
REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào BĐS về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư", VARS đánh giá.
Ngoài ra, VARS nhìn nhận, so với trái phiếu BĐS, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu BĐS.
Cầu Thủ Thiêm 2 thúc đẩy loạt dự án hạ tầng và BĐS khu Đông
Được xem là một biểu tượng mới của TP.HCM, sau 7 năm chờ đợi, cầu Thủ Thiêm 2 đã được khánh thành cuối tháng 4/2022. Công trình này còn được kỳ vọng góp phần mạnh mẽ trong việc thúc đẩy các dự án hạ tầng giao thông kết nối cũng như thị trường BĐS khu Đông Sài Gòn.
Bà Phạm Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh nhà ở Savills TP.HCM cho biết: “Ngoài kết nối giao thông, công trình còn tăng kết nối với các dịch vụ thương mại, kinh tế ở quận 1, từ đó sẽ thu hút nhu cầu ở thực và thuê BĐS. Đồng thời, công trình cũng là đòn bẩy cho tính thanh khoản đối với những dự án ở Thủ Thiêm”.
Bên cạnh đó, chuyên gia của Savills cũng nhấn mạnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một dự án chiến lược, mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội cho TP.HCM. Từ đó, đưa thành phố ngang tầm với các đô thị hiện đại trong khu vực và thế giới.
Do vậy, cầu Thủ Thiêm 2 sẽ là động lực phát triển Thủ Thiêm thành Trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cũng như trung tâm văn hóa, giải trí mang tầm cỡ quốc tế, trở thành khu vực đảm nhiệm một số chức năng mà Trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển.
The bà Hương, khi sự phát triển của Khu đô thị Thủ Thiêm được thúc đẩy, sẽ là nền tảng để những hạ tầng ở thành phố phía Đông Thủ Đức còn dang dở sẽ phát triển theo như: trục đường Lương Đình Của, Vòng xoay An Phú, đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành… Từ đó sẽ là cơ hội hưởng lợi của những BĐS khu Đông.
| Trường hợp mua bán nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư, phải thực hiện công chứng, chứng thực. (Ảnh: Hà Phong) |
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư
Theo Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực khi mua bán.
Chung cư (hay còn gọi là nhà chung cư), theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 được định nghĩa rất rõ:
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Nhiều người dân khi mua bán chung cư nhưng lại không nắm rõ việc có cần công chứng hợp đồng mua bán chung cư hay không? Thực tế, điều này đã được quy định rõ tại Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014.
Theo đó, trường hợp mua bán nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực khi mua bán.
Trừ các trường hợp dưới đây, không cần công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể, mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Hợp đồng mua bán chung cư được quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP (theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định này).
Trước khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, người dân chuẩn bị hồ sơ, gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của căn phòng/phòng công chứng).
- Giấy tờ tuỳ thân, như: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật...
- Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
Sau đó, người dân đến văn phòng công chứng/phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán chung cư.
Hiện nay, phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư được tính theo giá trị của tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.