| Năm 2024, thị trường bất động sản không thể đổ vỡ, nhưng để thuận lợi như trước năm 2019 thì chưa. (Nguồn: Dân trí) |
Nhiều phân khúc được dự báo phục hồi
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận, trong năm 2024, khi các dự án khu vực trung tâm TPHCM và các địa phương vùng ven được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung dự án cao cấp hoặc hạng sang sẽ quay trở lại.
Thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) cũng đã rất sôi nổi trong thời gian qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển dự án như Keppel Land hay Gamuda Land. Năm 2024, thị trường sẽ ghi nhận sự phát triển của nhiều chủ đầu tư phát triển dự án thật với dòng tiền thật. Cuộc chơi bắt đầu thiên về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính.
Cũng theo ông, thị trường vào quý III-IV/2024 sẽ có nhiều phân khúc hồi phục, như đất nền, nhà phố. Các phân khúc này được hưởng lợi từ xu hướng khách nước ngoài trở lại, mô hình kinh doanh thay đổi, chủ nhà điều chỉnh giá nên các đơn vị đi thuê mặt bằng có lợi nhuận.
Với phân khúc căn hộ, dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang sẽ trở lại với giá rất cao, đến từ các sản phẩm của nhiều chủ đầu tư lớn.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cũng cho rằng, nửa đầu năm 2024, thị trường nhà ở sẽ phục hồi dựa trên nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng "dễ thở" hơn và thị trường thứ cấp sẽ có sự điều chỉnh giá để phù hợp với mức chi trả của người mua. Ở góc độ chính sách, các cơ quan Nhà nước đang làm việc rất tích cực để gỡ vướng về pháp lý cho các dự án kéo dài nhiều năm qua, trong đó có thuế sử dụng đất.
Về phía doanh nghiệp, các chủ dự án đang điều tiết và tung ra những chính sách ưu đãi, nới lỏng điều kiện thanh toán thuận lợi, hấp dẫn hơn. Điều này tác động tích cực đến tâm lý người mua, nhất là những người có nhu cầu mua nhà để ở thực.
Khi thị trường có thể được phục hồi vào giữa năm sau, các chính sách ưu đãi này có thể không còn nữa. Nếu mua nhà ở thực, đây là thời điểm tốt nhất để người mua xuống tiền, bà Trang nói.
Ông Trần Du Lịch - Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia - cho rằng, năm 2024, kinh tế chưa hy vọng khởi sắc mạnh mẽ nhưng chắc chắn tốt hơn năm 2023. Thị trường BĐS không thể đổ vỡ, nhưng để thuận lợi như trước năm 2019 thì chưa. Thị trường có thể chuyển từ âm ít sang dương ít vào quý IV, khởi sắc hơn từ quý II/2024.
Tuy nhiên về dài hạn, ông Lịch nêu, thị trường cần được giải quyết vấn đề cung và cầu vì sản phẩm đầu cơ (phục vụ tầng lớp cấp cao) chiếm áp đảo, còn sản phẩm cho người nhu cầu thực thì quá ít.
Không nên dùng đòn bẩy tài chính mua đất nền, có tiền thì cân nhắc
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm 2024, về tổng thể, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực", đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.
Theo ông, phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.
Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.
Với phân khúc đất nền, vị chuyên gia nhận định, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều.
"Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội", ông Phong đưa ra lời khuyên.
Khan hiếm nguồn cung, chung cư "tăng nhiệt"
Thông tin về thị trường nhà ở quý IV/2023, CBRE Việt Nam cho biết: địa bàn Hà Nội có khoảng 4.500 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây; trong đó, 90% thuộc phân khúc cao cấp.
Mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng ngoài nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Khảo sát tại quận Cầu Giấy, chung cư tái định cư tại ô đất A10 khu Nam Trung Yên (phố Nguyễn Chánh) đưa vào sử dụng nhiều năm nay có giá chuyển nhượng từ 43 - 47 triệu đồng/m2 mà rất ít người rao bán. Thậm chí, 2 tòa 30T của dự án này mới hoàn thành, đang bàn giao cho người dân, chưa có "sổ hồng", giá đang tăng từng tuần theo tiến độ nhận nhà (từ 42 - 45 triệu đồng/m2 chỉ 1 tháng trở lại đây).
Theo nhận định của một số sàn giao dịch BĐS, nhiều người dân hiện nay chuyển hướng mua căn hộ đã qua sử dụng do môi trường sinh sống ổn định, hạ tầng đầy đủ, có đầy đủ giấy tờ pháp lý…
Loại hình này liên tục được săn đón khiến giá bán không ngừng được đẩy lên cao ở hầu hết các quận như: Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện chuẩn bị lên quận; khu vực gần với các trục đường lớn...
Bên cạnh sự tăng giá của phân khúc chung cư bình dân, một số dự án tầm trung tại quận Thanh Xuân như: Imperia 203 Nguyễn Huy Tưởng, Legend 109 Nguyễn Tuân, Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng, Gold Season 47 Nguyễn Tuân, Legacy Lê Văn Thiêm... cũng ghi nhận từ 45 - 60 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, nhiều dự án đang xây dựng cũng có giá bán rất cao. Chẳng hạn như dự án Handico Complex (33 Lê Văn Lương), dự kiến quý I/2025 hoàn thành được chào bán giá khoảng 60 - 62 triệu đồng/m2; hay dự án cao cấp Lumi Hanoi (thuộc đại đô thị Vinhomes Smart City, gần Đại lộ Thăng Long) sắp khởi công vào quý 1/2024 sẽ tạo một mặt bằng giá mới ở khu vực phía Tây. Dự án sẽ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ, dù chưa mở bán nhưng giá được các môi giới đưa ra khoảng 65 triệu đồng/m2…
Quy định về sang tên, đăng ký biến động đất khi chưa có sổ đỏ
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Cụ thể như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận. Nếu chưa có giấy thì không được phép chuyển nhượng. Do đó, phải xin cấp giấy chứng nhận lần đầu. Ở đây phải xét mảnh đất đó có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận hay không, có thể tham khảo tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và từ Điều 20 đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Sau khi được cấp giấy chứng nhận, sẽ tiến hành chuyển nhượng, công chứng hợp đồng chuyển nhượng rồi sau đó đăng ký biến động sang tên người chủ mới.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về hồ sơ căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.
Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.