| Nhu cầu bất động sản có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do chi phí sản xuất tăng, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế, cùng với đó, đà tăng giá bất động sản sẽ hạ nhiệt. |
Xử lý nghiêm hành vi tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai
Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Nghị quyết số 115 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động của Chính phủ triển khai thực hiện Nghị quyết số 39 năm 2021 của Quốc hội về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025.
Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành cần xây dựng kế hoạch hành động triển khai, tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan theo hướng đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai. Các đơn vị cũng điều tiết các nguồn thu từ đất để cân đối, phân phối hợp lý tạo nguồn lực phát triển đồng đều giữa các vùng miền.
Bộ, ngành cần hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình chuyển đổi đất đai theo quy hoạch, nhất là bảo đảm cho người bị thu hồi đất có cuộc sống, sinh kế tốt hơn...
Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch; cho phép linh hoạt chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trong phạm vi tối đa 300.000ha đất trồng lúa nhưng không làm thay đổi tính chất, điều kiện sử dụng đất trồng lúa để có thể chuyển đổi trở lại trồng lúa khi cần thiết.
Việc chuyển đổi đất trồng lúa, nhất là đất chuyên trồng lúa nước sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất khu công nghiệp, cần được hạn chế và kiểm soát chặt chẽ.
Các bộ, ngành cần hoàn thiện quy định về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tạo không gian cho phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, tạo quỹ đất ở vùng phụ cận dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai.
Bên cạnh đó là hoàn thiện quy định để quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo yêu cầu minh bạch và không để thất thu thuế Nhà nước; hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng đẩy mạnh cải cách hành chính, rút gọn các thủ tục hành chính.
Thông tin quy hoạch sử dụng đất được bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch. Bộ, ngành tăng cường phân công, phân cấp đi đôi với kiểm tra, giám sát, kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền được phân cấp; quan tâm thu hút đầu tư, phát triển tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước...
Đặc biệt, Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành tăng cường kỷ luật, kỷ cương trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đẩy mạnh kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý tình trạng lãng phí đất đai, đất được giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng.
Theo đó, các đơn vị xử lý nghiêm các hành vi gây ô nhiễm, làm hủy hoại đất, thoái hóa đất, hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hành vi tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai.
Nhà đất cắt cơn sốt giá
Nhu cầu BĐS có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy (chi phí sản xuất tăng), lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế, cùng với đó đà tăng giá BĐS sẽ hạ nhiệt. Đây là đánh giá được đưa ra tại báo cáo phân tích ngành BĐS nhà ở mới nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect.
Báo cáo cho thấy, lượng tiêu thụ phục hồi mạnh ở cả TP.HCM và Hà Nội trong 6 tháng đầu năm, do lượng mở bán mới tăng mạnh, trong khi giá bán hạ nhiệt.
Cụ thể, tại TP.HCM, theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng vọt 189% so với cùng kỳ lên 16.412 căn từ 13 dự án mở bán mới, số lượng tiêu thụ tăng 70% so với cùng kỳ lên 12.506 căn, tương đương giai đoạn 2018-2019.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm đạt 76%, thấp hơn nhiều so với mức 100-130% trong giai đoạn 2018-2019.
Phân tích của Chứng khoán VNDirect cũng chỉ ra rằng, vào cuối quý II/2022, giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do thắt chặt tín dụng vào BĐS cao cấp tại TP.HCM.
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm tương đối ổn định ở mức 8.165 căn (tăng 2,7% so với cùng kỳ). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt đóng góp 55%/45% tổng lượng mở bán mới.
Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông do cơ sở hạ tầng cải thiện. Lượng tiêu thụ tăng 33,6% so với cùng kỳ lên 10.788 căn do nhu cầu cao ở phân khúc trung cấp. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2022 tăng 30,5 điểm % so với cùng kỳ lên 132,1%.
Tương tự TP.HCM, giá phân khúc cao cấp tại Hà Nội giảm 14,2% so với đầu năm trong 6 tháng năm 2022. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tăng 12,3% so với đầu năm do nhu cầu cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 17,3% so với đầu năm đạt 1.872 USD/m2 trong 6 tháng do tỷ trọng đóng góp của phân khúc cao cấp cao hơn.
Nguồn cung nhà liền thổ mới giảm 68% so với cùng kỳ xuống chỉ còn 523 căn. Trong khi lượng tiêu thụ tiếp tục vượt xa nguồn cung mới, tăng 67% so với cùng kỳ lên 1.565 căn.
Do vậy, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 299%, cho thấy nhu cầu mua nhà liền thổ tại Hà Nội vẫn đang mạnh mẽ. Giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục duy trì đà tăng trong 6 tháng đầu năm 2022, giá nhà phố tăng 10% so với đầu năm và biệt thự tăng 29% so với đầu năm.
Hà Nội yêu cầu trình kế hoạch sử dụng đất ngay trong tháng 9
Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Trọng Đông vừa ký ban hành công văn về việc tăng cường công tác quản lý đất đai trong tình hình hiện nay trên địa bàn thành phố.
UBND TP Hà Nội yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và đơn vị liên quan khẩn trương triển khai, hoàn thành việc lập, thẩm định và trình cấp thẩm quyền phê duyệt Quy hoạch TP Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050 theo đúng quy định của pháp luật.
Sở Tài nguyên và Môi trường được yêu cầu chủ trì, phối hợp với các sở, ngành TP, UBND các quận, huyện, thị xã và các đơn vị liên quan hoàn thành việc lập, thẩm định và trình cấp thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2021-2025) TP trong tháng 9.
Đồng thời, các đơn vị tổ chức công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất về cơ sở dữ liệu, bản đồ trong hệ thống quy hoạch, bao gồm quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch thành phố, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có liên quan.
| Hà Nội yêu cầu các đơn vị đánh giá, rà soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS và tăng cường quản lý tình hình thị trường BĐS. (Ảnh: Hà Phong) |
Cũng tại công văn nêu trên, UBND TP Hà Nội yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở chuyên ngành, UBND quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội căn cứ theo thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ thực hiện các công điện, văn bản, của Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Các đơn vị cũng cần đánh giá, rà soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS và tăng cường quản lý tình hình thị trường BĐS.
BĐS - Kênh đầu tư vua
Với giới đầu tư, tiền không bao giờ ngủ. Tùy từng giai đoạn, thời điểm mà dòng tiền được đổ vào các kênh khác nhau nhằm đạt được lợi suất tốt nhất. Kênh đầu tư khá đa dạng, song phổ biến nhất là: cổ phiếu, trái phiếu, BĐS, gửi tiết kiệm, vàng, USD và tài sản số.
Dragon Capital, trong một báo cáo quan trọng hồi tháng 7/2021, đã đưa ra các con số đáng chú ý về lợi suất của các kênh đầu tư.
Theo đó, xét trong chu kỳ 5 năm, lợi suất của cổ phiếu cao nhất, đạt 19,2%/năm. Tiếp theo là BĐS đạt 12,1%/năm, trái phiếu đạt 9,8%/năm, gửi tiết kiệm đạt 6,2%/năm, vàng đạt 6,1%/năm còn USD chỉ đạt 0,2%/năm.
Tuy nhiên, xét trong dài hạn (15 năm), vị trí quán quân đã đổi chủ. Cụ thể, lợi suất của cổ phiếu trong 15 năm chỉ đạt 10,9%/năm, trái phiếu đạt 9,9%/năm, gửi tiết kiệm đạt 8,2%/năm, vàng đạt 7,2%/năm, USD đạt 2,4%/năm.
Trong khi đó, BĐS có lợi suất vượt trội, đạt tới 11,5%/năm, cao nhất trong các kênh đầu tư.
Lấy một ví dụ để hình dung, với vốn đầu tư ban đầu là 100 triệu đồng, sau 15 năm, tổng giá trị đạt được nếu đầu tư USD là 143 triệu đồng, vàng là 284 triệu đồng, gửi tiết kiệm là 332 triệu đồng, trái phiếu là 369 triệu đồng, cổ phiếu là 463 triệu đồng còn BĐS lên tới 515 triệu đồng.
Như vậy, có thể thấy, xét về dài hạn, BĐS là kênh đầu tư hấp dẫn nhất, có lợi suất cao nhất. Trong tương quan so sánh, cổ phiếu là kênh đầu tư có lợi suất tương đương với BĐS.
Tuy nhiên, cổ phiếu có nhược điểm rất lớn là phức tạp đối với nhà đầu tư cá nhân và đặc tính thất thường, biến động mạnh. Kênh vàng cũng chứng kiến sự biến động không kém thị trường cổ phiếu.
Giữa bối cảnh đó, BĐS trở thành “vịnh tránh bão”, hầm trú ẩn cho dòng vốn của nhà đầu tư, vừa an toàn lại vừa sinh lợi tốt, kể cả trong ngắn lẫn dài hạn, chưa kể còn có ý nghĩa như một tài sản truyền đời.