Ở Nhật Bản, chung cư được chia thành 4 dạng, phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình: Chung cư được xây dựng những năm 1950, chung cư được xây dựng từ năm 1970, chung cư được xây dựng từ năm 1985, chung cư xây dựng năm 1995. Những chung cư xây dựng trước 1970 được xác định là hết thời gian vận hành, phải cải tạo. Những chung cư có tuổi thọ ít hơn thì bị đánh giá là không đáp ứng được tiện ích người dân mong đợi.
Việc cải tạo chung cư phải đạt các tiêu chí: Đáp ứng nhu cầu mặt bằng đa dạng của các gia đình, phát triển không gian chung (phòng sinh hoạt chung, ban công rộng), thân thiện môi trường (hạn chế số tầng, có sân chơi, cây xanh, kiểm soát mật độ dân số). Quá trình thiết kế phải theo các tiêu chí mà người dân đưa ra ở trên. Sau đó, doanh nghiệp bất động sản tổ chức các buổi triển lãm giới thiệu để người dân góp ý và cảm thấy quen thuộc với thiết kế mới của khu chung cư, tạo điều kiện thuận lợi trong việc di dân, giải phóng mặt bằng của dự án.
| Một góc chung cư đã được cải tạo thành công Shinonome Canal Court |
Để các dự án thành công, Nhật Bản đã xây dựng hẳn luật cải tạo khu vực đô thị, trong đó đưa ra nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ, như hỗ trợ giải phóng mặt bằng hay trợ cấp tài chính từ ngân sách quốc gia. Thông thường, tỷ lệ trợ cấp khác nhau, tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Tuy nhiên, nói chung, chủ đầu tư có thể nhận được khoảng 20 - 25% trợ cấp so với tổng chi phí dự án (khoảng 10% đối với các dự án thương mại).
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể được vay với lãi suất thấp hơn thị trường, thậm chí trong một số trường hợp lãi suất này còn bằng 0. Điều này không khó hiểu vì các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án cải tạo nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, chính phủ có thể cho các doanh nghiệp đấu thầu chung cư cũ thành nhà ở thương mại để bù vào phần ngân sách đã bỏ ra. Có thể nói, thực hiện hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia góp vốn là mấu chốt để thành công trong cải tạo, xây mới chung cư.
Về phía người dân ở chung cư bị cải tạo, họ được hỗ trợ bằng cách không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi nhận nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong 5 năm. Nếu ai không muốn tiếp tục sinh sống ở khu vực cải tạo, chính quyền sẽ hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Thực tế, Nhật Bản đã thành lập công ty cho vay về nhà ở thuộc Chính phủ đại diện cho Nhà nước nhằm tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp, giúp người dân có thể mua nhà trong phạm vi có thể.
Nhật Bản áp dụng cách cải tạo các khu chung cư cũ đồng bộ và tập trung. Shinonome Canal Court được chọn làm dự án thí điểm. Đây vốn là một khu vực chung cư cũ rộng 16ha cách trung tâm Tokyo 6km về phía Tây Nam. Nó đã được tái xây dựng một cách tổng thể trên quy mô lớn, cải thiện toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng, tái thiết không gian sống và tiện ích xã hội một cách hợp lý. Người dân cảm thấy rất hài lòng trong khi các chủ đầu tư có thể đạt được hiệu quả kinh tế với một nửa quỹ đất dành để tái định cư, phần dôi ra sẽ được chuyển đổi sang mục đích dịch vụ, thương mại để bù đắp chi phí xây dựng. Dự án đã hết sức thành công sau khi hoàn thành vào năm 2007 với chi phí thực hiện hoàn toàn tự trang trải.