Giá nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu 'quay đầu'

Mặt bằng giá thiết lập do “cầu” tăng

Theo báo cáo mới nhất hôm 7/7 của tập đoàn nghiên cứu BĐS Danh khôi Việt Nam (DKRA), trong 6 tháng đầu năm 2022, sức cung - cầu ở hầu hết các phân khúc đều tăng, nhất là phân khúc nhà ở căn hộ, và dự báo 6 tháng cuối năm 2022 vẫn tiếp đà tăng của 6 tháng đầu năm, kéo theo đó là mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng tiếp tục tăng mạnh.

Trong đó, số liệu nghiên cứu thị trường được DKRA cho thấy hai phân khúc chủ lực cho thị trường BĐS khu vực phía Nam, nhất là TP.HCM và vùng phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương và Long An… là đất nền và căn hộ luôn chiếm chủ đạo về nguồn cung - cầu và mặt bằng giá.

Cụ thể, thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở thị trường Long An và Bình Dương khi chiếm tới 74% nguồn cung mới, khu vực TP. HCM ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Riêng phân khúc căn hộ thì ngược lại: tập trung chủ yếu tại khu vực Đông Tp. HCM và các vùng phụ cận thì có sự sụt giảm.

Theo ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA, hiện phân khúc căn hộ, nhà phố tại thị trường Tp.HCM và các vùng phụ cận có sự sụt giảm và phân bố không đều. Tuy nhiên, giá bán mặt bằng sơ cấp ngày càng tăng, kéo theo thị trường giá bán căn hộ tại khu vực TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới, có khu vực lên đến 700 tỷ/căn. Đồng Nai cũng có khu vực ghi nhận giá cao nhất đến 105 tỷ/căn.

Và tăng giá tỷ lệ thuận với phản ứng của nền kinh tế

Dự báo của DKRA cho thấy, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền sẽ không có nhiều đột biến. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì mức tăng của 6 tháng đầu.

Tuy nhiên, tại buổi họp báo, nhiều chuyên gia kinh tế cũng đưa ra quan điểm, cho rằng các nguyên nhân làm cho mặt bằng giá căn hộ ở tất cả các phân khúc và biệt thự nghỉ dưỡng… tăng là do tác động bởi hoàn cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu vừa hồi phục, sự bất ổn chính trị tại một số quốc gia lớn, cùng với đó là việc siết chặt tín dụng cho room BĐS của nền kinh tế trong nước, đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai hoàn thành các dự án căn hộ gặp khó khăn của các chủ đầu tư, dẫn đến nguồn cung ra thị trường bị khan hiếm, từ đó tác động đến giá BĐS và tạo ra sự chênh lệch lớn giữa mặt bằng giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù bị tác động tiêu cực của dịch Covid-19, giá sơ cấp trên thị trường BĐS trong nước vẫn tăng mạnh và nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới trong suốt 2 năm 2020-2021.

TS Hiển cũng đã nêu lên một số nguyên nhân tác động, trong đó bên cạnh nguyên nhân khách quan như việc Chính phủ triển khai hạ tầng tại một số khu vực, trong đó nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành đã “lan tỏa” đến các khu vực lân cận; lãi huy động từ các ngân hàng khá thấp…, nguyên nhân khách quan như giá nguyên vật liệu tăng, chị phí công xây dựng cũng tăng, nhất là thị trường Tp.HCM vừa có hàng loạt dự án bị thanh kiểm tra về quy trình, thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian hoàn thành dự án bị kéo dài… các nguyên nhân này đều dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung. Cả nguyên nhân khách quan và chủ quan đều tác động trực tiếp đến nền kinh tế, đặc biệt mặt bằng giá của thị trường BĐS sơ cấp

Ngoài ra, một số ý kiến của các chuyên gia kinh tế cũng nhận định, mặc dù chịu tác động của lạm phát và áp lực lớn về lãi vay, khiến một số CĐT chấp nhận bán “lỗ” để thu hồi vốn. Thậm chí, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng. Tuy nhiên, diễn biến này chỉ mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Cuối cùng, đại diện DKRA - ông Phạm Lâm vẫn cho rằng, với những dự án được phát triển bởi các CĐT uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế uy tín hoặc những khách hàng có nhu cầu thực, thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp, tất nhiên tính thanh khoản cho nhu cầu này luôn tốt hơn.

Các chuyên gia cũng dự báo, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong thời gian tới, do bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Do vậy, trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn, sẽ ảnh hưởng đến đà phục hồi chung của thị trường cũng như làm cho mặt bằng giá giữ vững như hiện nay thay vì tăng phi mắc như trong vòng 2 năm qua.