Rủi ro từ trái phiếu bất động sản

Bất động sản - quán quân huy động vốn qua trái phiếu

Báo cáo thị trường trái phiếu DN của Công ty CP Chứng khoán SSI (SSI) vừa phát hành cho thấy, trong quý I/2021, các DN BĐS phát hành 23,15 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Riêng trong tháng 3, DN BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với quy mô phát hành 4.450 tỷ đồng (chiếm 29,7% tổng giá trị phát hành), tăng 42,4% so với tháng trước.

So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu DN địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều. Hiện nay, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng dao động từ 3 - 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các DN phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là yếu tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu BĐS.

Theo Hiệp hội Trái phiếu, việc DN BĐS gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của DN, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh.

Từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của DN BĐS có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7 - 11%/năm.

Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm... Đáng chú ý nhất thời điểm hiện tại là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các BĐS đắt giá tại các TP lớn.

SSI dự báo, đến quý II, các DN BĐS vẫn là tổ chức phát hành trái phiếu lớn nhất và lãi suất có thể tăng lên. SSI cho biết, lượng phát hành quý II các năm 2019 và 2020 đều tăng 111 - 160% so với quý liền trước. Theo đơn vị này, tín dụng BĐS tại cuối quý I/2021 đạt 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020 và cao hơn mức tăng trưởng chung của toàn ngành (2,93%).

Nguy cơ hình thành “bong bóng”

Nhiều ý kiến lo ngại rủi ro cho nhà đầu tư là rất lớn khi thị trường BĐS hiện nay đang tăng trưởng nóng, nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu DN BĐS không có tài sản đảm bảo, hoặc nếu có sẽ được sử dụng chính dự án BĐS làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, khi thị trường “đóng băng”, DN không có khả năng trả lãi, thanh khoản thị trường thấp, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán. Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu thực hiện nghiêm một số nội dung trong hoạt động, đặc biệt nhấn mạnh công tác quản lý tín dụng với các lĩnh vực rủi ro cao như: Đầu tư trái phiếu DN, tín dụng chứng khoán, BĐS, BOT giao thông, cho vay tiêu dùng…

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các DN BĐS vẫn khá cao, đặc biệt là các DN hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Cũng bởi vậy, lãi suất trái phiếu BĐS có thể nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.

Dù vậy, trong tổng lượng phát hành quý I/2021 có tới 50,2% là các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Cụ thể, có 15,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu DN phát hành trong kỳ không có tài sản đảm bảo (chiếm 41%)… Trong khi trước đó, năm 2020, gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS phát hành không có tài sản đảm bảo, chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2020, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh. Trong đó có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu DN BĐS. Không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của DN phát hành.

Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu DN có thể trở thành nợ xấu. Bên cạnh đó, HoREA cảnh báo rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây), nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà DN hoạt động không hiệu quả, hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.