Thị trường bất động sản TP. HCM: Giá tăng do nguồn cung giảm

Theo số liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản TP. HCM, ảnh hưởng từ việc hạn chế cấp giấy phép cho chủ đầu tư khiến quỹ đất tại khu vực trung tâm và vùng ven TP. HCM ngày càng khan hiếm.

Nhu cầu gia tăng

Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho thấy nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc có mức giá giao động từ 1-1,5 tỷ đồng đang chiếm đến 70%. Tuy nhiên, cũng theo HoREA, thực tế hiện nay, phân khúc sản phẩm này vốn đã là sản phẩm hữu hạn, lại càng trở nên khan hiếm và gần như “biến mất” trên thị trường.

Báo cáo của Tổng cục Thống kê cũng cho thấy, quy mô dân số TP. HCM đã lên đến gần 13 triệu người, trong đó gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, có hơn 400.000 sinh viên và mỗi năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới.

Trong phiên họp báo cáo tình hình kinh tế của TP. HCM trong Quý I/2019, lãnh đạo TP. HCM cũng cho thấy, cứ sau chu kỳ 5 năm, con số này lại tăng thêm một triệu người. Đây cũng chính là những áp lực rất lớn đối với TP. HCM, không chỉ trong lĩnh vực quản lý, các dịch vụ về y tế, giáo dục… mà việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng này, cũng đang là vấn đề thu hút sự quan tâm hàng đầu của lãnh đạo và các cấp, sở ngành của thành phố.

Bên cạnh đó, theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kinh tế TP. HCM năm 2019 tiếp tục đà phát triển, nhu cầu mua nhà có xu hướng tăng so với năm 2018. Ngoài ra, do nguồn cung trong tất cả các phân khúc sẽ bị hạn chế do nhiều Luật được điều chỉnh, sửa đổi cũng ảnh hưởng đến việc cấp phép đầu tư, nên các dự án cũ sẽ tăng cao tỉ lệ hấp thụ, ngay cả khi giá tăng. Trong đó, những sản phẩm có diện tích vừa phải (từ 30-50m2) sẽ là một kênh thu hút mạnh trong toàn bộ thị trường do nhu cầu lớn.

Tại báo cáo của CBRE Việt Nam về toàn cảnh thị trường bđs quý I/2019, cũng cho thấy, do ảnh hưởng của việc cấp giấy phép cho các dự án mới, đẩy nguồn cung tất cả các phân khúc trở nên khan hiếm, giảm đến khoảng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Do vậy, ngoài việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho một đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình tại địa phương, phân khúc nhà ở vừa túi tiền cho những đối tượng này cũng đang là nhu cầu cần thiết trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới và có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Thách thức cho chủ đầu tư

Đại diện CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung chỉ ra rằng, nguồn cung khán hiếm có thể kéo dài đến hết Quý III, kéo theo giá của nguồn cung còn tồn kho sẽ được thị trường điều chỉnh theo chiều hướng tăng. Chuyên gia cao cấp của CBRE cho biết, hiện phân khúc căn hộ bình dân đã tăng sấp xỉ lên 1000USD/m2 và dự đoán phân khúc nhà ở trung bình sẽ tăng khoản 15% trong thời gian tới và

Tuy nhiên, bà Dung cũng cho rằng, việc khan hiếm sản phẩm không có nghĩa là khách hàng sẽ chấp nhận dễ dãi trong việc chọn lựa sản phẩm. Do đây là những đối tượng có nhu cầu thực, nên họ sẽ chọn lựa một cách kỹ lưỡng hơn, không chỉ là vị trí, chất lượng, mà ngay cả thiết kế, cũng như những yếu tố xanh, thiên nhiên cũng được khách hàng quan tâm và đó cũng chính là những thách thức cho chủ đầu tư, khi buộc phải xây dựng những sản phẩm và có chiến lược truyền thông một cách rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Ngọc Lâm - Tổng Giám đốc của DKRA Việt Nam, một nghịch lý đang diễn ra là khi nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình đang tăng cao, thực tế phân khúc căn hộ này đang giảm kỷ lục trong vòng 3 năm trở lại đây. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý 4/2018 và bằng 26% so với cùng kỳ năm trước; Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý 4/2018 và bằng 26% so với cùng kỳ năm 2018.

Lý giải cho vấn đề này, ông Lâm cũng đồng quan điểm với nhiều nhận định của các chuyên gia BĐS, cho rằng, do hiện nay quỹ đất tại các khu gần trung tâm đã khan hiếm, nhiều chủ đầu tư cũng đã tìm cách dịch chuyển đến các vùng giáp ranh như Dĩ An, Biên Hòa, Long An… để đáp ứng cho đối tượng khách hàng có nguồn tài chính hạn chế.

Ngoài nguồn cung khan hiếm, nhu cầu lớn, giá cả tăng… là những yếu tố làm giảm tính hấp thụ của thị trường. Bên cạnh đó, người có nhu cầu thật họ cũng kỹ lưỡng hơn trong việc sàng lọc những dự án có chất lượng và chủ đầu tư uy tín. Do vậy, dù ra ngoài thành hay nằm ở khu vực thuận lợi, cũng sẽ là những thách thức cho các chủ đầu tư, ông Lâm cũng chia sẻ thêm.

Đại diện Tập Đoàn bất động sản An Gia cũng cho rằng, nhu cầu nhà ở cho người trẻ là cực lớn, nhưng lại không nhiều công ty địa ốc đầu tư vào nhà ở phân khúc này. Bởi để tạo ra một sản phẩm bất động sản phù hợp với người trẻ văn phòng với các tiêu chí: Giá chỉ trên dưới 1 tỷ, có vị trí đẹp và tiện nghi, cùng môi trường sống thoải mái… đáp ứng nhu cầu khách hàng và giải “cơn khát” thị trường trong giai đoạn nguồn cung khan hiếm là những thách thức không nhỏ đối với nhiều chủ đầu tư.

Tuy nhiên, nhận định của giới kinh doanh BĐS, những sản phẩm với diện tích nhỏ luôn “cháy hàng” và thanh khoản hay chuyển nhượng đều dễ dàng hơn.