2017, thị trường bất động sản sẽ “nóng” hơn

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2016 đã ổn định hơn, ông có đồng tình không?

GS. Đặng Hùng Võ: Trong năm 2016, đáng mừng là nợ xấu bất động sản đã giảm từ 73 nghìn tỷ đồng xuống còn 33.000 tỷ (số liệu đến tháng 9). Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân. Miền Trung là tâm điểm với sự xuất hiện hàng loạt dự án nghỉ dưỡng lớn ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết... Miền Bắc cũng sôi động khi Vingroup, Sun Group, FLC… mạnh tay đổ vốn vào Sa Pa, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Vĩnh Phúc…

Có thể thấy, du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc đi đầu thị trường trong năm 2016, thu hút được nguồn vốn đầu tư rất lớn.

Phân khúc chung cư có sự chênh lệch lớn giữa thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Chung cư cao cấp cầu chỉ khoảng 20% nhưng cung trên thị trường lại chiếm đến 80% trong khi nhà giá rẻ ngược lại, nguồn cung chỉ ở mức 20%, nhu cầu chiếm tới 80%.

Vừa qua, một số doanh nghiệp tuyên bố sẽ phát triển dự án nhà ở giá rẻ 600 - 700 triệu đồng/căn. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Tôi đánh giá cao việc Vingroup cung cấp bất động sản với giá 700 triệu đồng. Ý tưởng này nhanh chóng tác động lớn vào thị trường về mặt nhận thức. Minh chứng là ngay sau đó, Mường Thanh cũng tuyên bố sẽ tham gia vào phân khúc này với giá thấp hơn. Sự vào cuộc của các nhà đầu tư có thể là dấu hiệu tích cực nhằm giải quyết sự lệch pha cung - cầu như hiện tại. Có thể thấy, nhà ở thương mại giá rẻ bắt đầu được doanh nghiệp coi là trọng tâm, điều này tốt hơn so với việc loay hoay với sự trợ giúp rất “bao cấp” của Nhà nước.

Xu hướng của thị trường bất động sản năm tới sẽ ra sao, thưa ông?

Năm 2017, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có khả năng phát triển tốt nhất. Kênh đầu tư này đang được chứng minh là mang lại hiệu quả, lợi nhuận thu về ít nhất 8 - 10%/năm, trong vòng 10 - 12 năm thu hồi được vốn đầu tư và sau đó có lãi. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp đang dẫn dắt khu vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng bảo đảm rủi ro sẽ không xuất hiện, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Cùng với đó, phân khúc nhà giá rẻ dự báo sẽ phát triển mạnh với nguồn cung tăng cao. Năm tới, cần phải xóa đi tình trạng lệch pha cung - cầu tôi nhắc đến ở trên.

Liệu “bong bóng” bất động sản có xảy ra trong năm 2017 không, thưa ông?

Theo tôi, khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản chưa cao. Trong năm tới, thay vì tập trung vào “lượng”, các doanh nghiệp sẽ đi vào “chất” nhiều hơn. Nói một cách đơn giản, thị trường sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh mạnh mẽ về chất lượng sản phẩm với giá cả bình ổn. Khả năng “sốt cao” ở một số phân khúc vì thế chưa xảy ra nhưng sức nóng trên thị trường sẽ cao hơn năm 2016.

Theo ông, để thị trường bất động sản phát triển tốt trong năm tới, cần quan tâm những vấn đề gì?

Việc Vingroup tuyên bố xây nhà ở 700 triệu đồng, ngay sau đó Tập đoàn Mường Thanh cho biết sẽ cung cấp nhiều căn hộ với giá rẻ hơn là tín hiệu vui, là thành công trong phát triển nhà ở giá rẻ. Nhà nước luôn loay hoay trong việc đưa ra chính sách hỗ trợ, nay vấn đề đã được thị trường giải quyết, doanh nghiệp đã gánh vai trò của Nhà nước. Phải nói rằng, hướng đi này đúng, trúng và phù hợp với thị trường hóa quan hệ sản xuất và tiêu dùng. Sau đây, Nhà nước nên tiếp tục vai trò “kiến tạo” những chính sách để thị trường có xu hướng rẻ hóa, đa dạng hóa sản phẩm.

Trong dài hạn, phân khúc nhà thương mại giá rẻ sẽ được thị trường giải quyết tốt hơn nhiều so với cơ chế Nhà nước tạo ra để phát triển nhà ở xã hội. Với nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ luôn phải lo lắng chuyện trợ giúp bằng vốn, lãi suất hay đất đai… lấy nguồn lực từ nơi khác sang, do đó mất nhiều thời gian và không thể hiệu quả bằng để thị trường tự điều chỉnh. Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng, chính sách nhà ở xã hội chỉ nên coi là sự khuyến khích để thị trường quan tâm đến phân khúc giá rẻ. Chúng ta phải dựa vào cơ chế thị trường để phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nếu muốn tìm kiếm lợi ích thì cần tìm kiếm từ thị trường, đừng tìm kiếm từ cơ chế Nhà nước cho.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh giá cả bất động sản luôn biến động và thị trường không ngừng vận động, tôi cho rằng việc xây dựng một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật thông tin thị trường là một việc làm rất cần thiết. Nhà nước cần công khai, minh bạch thông tin thị trường để có thể đưa ra dự báo, hiện thị trường bất động sản đang rất thiếu những dự báo xác thực mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.

Xin cảm ơn Giáo sư!