Cung vẫn chưa đủ cầu
Sự bùng nổ của mảng TTBĐS công nghiệp được cho là sẽ làm ấm lại TTBĐS đã đóng băng bấy lâu. Tác động mạnh từ việc nguồn vốn FDI những năm gần đây luôn lập kỷ lục mới (mới nhất là kỷ lục 31,6 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2008), càng làm các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thuê đất và nhà máy lớn nhiều hơn. Theo đánh giá và khảo sát của các công ty BĐS, phân khúc TTBĐS công nghiệp ở VN vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu.
Nhu cầu về diện tích tại các KCN được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy khá cao tại các KCN đang hoạt động. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, gần như các KCN, khu chế xuất tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đều hoạt động hết công suất với tỷ lệ lấp kín gần 100%, 6 KCN tại Hà Nội đã được thuê gần hết, 80% diện tích đã được thuê ở các KCN tỉnh Hưng Yên... Tỷ lệ này ở hai KCN Nomura và Đình Vũ (giai đoạn 1) tại Hải Phòng là 95% và 100%...
Trong một báo cáo mới công bố, Tập đoàn dịch vụ BĐS lớn nhất thế giới CB Richard Ellis (CBRE) nhận định: Công nghiệp hiện đóng vai trò dẫn đầu trong nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ của VN, là khu vực đóng góp nhiều nhất vào GDP. Ngày càng nhiều công ty sản xuất quốc tế đang xem xét việc thành lập công ty hoặc mở rộng hoạt động tại VN, do VN có lợi thế cạnh tranh về giá thuê đất và giá nhân công. Bên cạnh đó, thị trường tiêu dùng cũng như nền kinh tế VN đều có triển vọng phát triển rất tích cực. Khu vực tư nhân đang phát triển mạnh mẽ cũng là một nguồn cầu rất lớn cho các dự án công nghiệp. Với đà này, triển vọng phát triển các KCN sẽ tiếp tục là điểm nhấn quan trọng trong giai đoạn còn nhiều khó khăn của nền kinh tế hiện nay.
Vẫn chuyện quy hoạch
Nếu theo dự kiến, năm 2010, diện tích đất KCN và chế xuất sẽ đạt 65.000 ha và 10 năm sau nữa là 80.000 ha. Vậy còn phải “hy sinh” bao nhiêu đất nữa để phát triển công nghiệp?
Vấn đề ở đây là, khá nhiều đất nông nghiệp, thậm chí cả đất thổ cư đã bị “sung” vào quỹ đất xây dựng KCN. Nhiều KCN được xây dựng trên những mảnh đất màu mỡ của Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng sông Cửu Long. Ngoài ra, cả nước còn 10 khu kinh tế, 2 khu công nghệ cao với diện tích khoảng 600.000 ha, mà theo tính toán, mỗi ha dành cho KCN thường kéo theo khoảng 3-4 ha đất kề bên không sử dụng được do ô nhiễm nước, khí thải.
Trên thực tế, nhiều người cho rằng hoàn toàn có thể hạn chế quy mô “lấn đất” của KCN. Chẳng hạn, ngay tại Hà Nội, khu bán sơn địa Sóc Sơn không có giá trị mấy trong canh tác, rất hợp lý cho phát triển công nghiệp, song lại bị bỏ quên bao nhiêu năm nay. Cạnh Hà Nội là Vĩnh Phúc, Hà Tây, xa hơn là Phú Thọ, những nơi có các vùng bán sơn địa hoặc vùng núi có đủ điều kiện để phát triển công nghiệp. Khá nhiều địa phương ở Tây Bắc, Trung Bộ, Đông Nam Bộ... có đặc thù tương tự. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngại “gieo vốn” ở những khu vực này với lý do hạ tầng giao thông không thuận lợi. Mặt khác, xa cảng, đường sắt dẫn tới chi phí vận chuyển tăng. Trong cơn sốt “hút” đầu tư, nhiều địa phương chấp nhận chiều lòng nhà đầu tư bằng cách “chấm” quy hoạch vào khu vực đồng bằng.
Chắt chiu từng mảnh đất có ý nghĩa lớn khi tình trạng an ninh lương thực trên thế giới và nông dân mất đất ở trong nước ngày càng phát sinh nhiều vấn đề khó giải quyết. Làm được điều này cũng có nghĩa là các địa phương và cả Chính phủ phải điều chỉnh tốt giữa vấn đề quy hoạch phát triển mang tầm chiến lược với lợi ích cục bộ của từng địa phương và đòi hỏi của nhà đầu tư. Một trong những giải pháp hữu hiệu nhất có lẽ là trước hết hãy ưu tiên phát triển hạ tầng giao thông, kho vận.
Sự phát triển của đất nước không thể tính trong 5 năm hay 10 năm tới mà phải tính toán cho nhiều thế hệ sau này. Quy hoạch BĐS công nghiệp sẽ hợp lý hơn nếu như các khu vực ít có giá trị nông nghiệp được tận dụng.
Song Mai