| Thị trường bất động sản thoái trào là điều các chủ đầu tư, nhà đầu tư không mong muốn, nếu không có nguồn lực và động lực để phát triển. (Nguồn: BXD) |
Ba kịch bản, 5 giải pháp phát triển thị trường
Các chuyên gia BĐS nhận định, giai đoạn 2024 - 2025, các “nút thắt” phê duyệt dự án BĐS sẽ được giải quyết, thị trường BĐS sẽ phục hồi khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai (sửa đổi) được triển khai đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024.
PGS.TS Nguyễn Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2024: Nếu các chính sách tác động đến thị trường không có gì đột biến, thị trường tiếp tục xu thế hồi phục chậm. Thị trường hồi phục nhanh và phát triển mạnh, đây là “kịch bản mong muốn”, nhưng cần 3 yếu tố hỗ trợ (vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng; các văn bản dưới luật của 3 bộ luật hoàn thành; các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng.
Thị trường BĐS thoái trào là điều các chủ đầu tư, nhà đầu tư không mong muốn, nếu không có nguồn lực và động lực để phát triển. Các kịch bản dựa trên dự báo sự phát triển của nền kinh tế, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực BĐS gia tăng trong năm 2024.
Ở góc độ quản lý Nhà nước, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ sẽ tập trung thực hiện 5 giải pháp: Tập trung tháo gỡ chính sách và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; hoàn thiện các văn bản hướng dẫn các luật vừa được thông qua; tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho thị trường BĐS qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; tập trung phát triển nhà ở xã hội; triển khai hiệu quả Nghị quyết 33/CP về các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS.
Chia sẻ về các điểm mới của các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính quốc gia cho hay, chưa bao giờ cùng lúc, 4 bộ luật quan trọng về BĐS được sửa đổi, thông qua, đồng bộ, nhất quán các chính sách khơi thông nguồn lực phát triển thị trường. Thống kê, có 10 điểm mới của Luật Nhà ở sửa đổi, 13 điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và 8 điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi, sẽ góp phần giải quyết những tồn đọng của thị trường thời gian qua.
Về vấn đề này, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ông Hoàng Hải khẳng định, những quy định mới của các bộ luật vừa được Quốc hội thông qua sẽ những là bước tiến lớn về chính sách, tạo khung pháp lý quan trọng, hoàn thành sự mệnh cải cách những bất cập sau thời gian dài áp dụng. Đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi được thông qua được dư luận đánh giá phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan.
TPHCM: Thu hồi khu “đất vàng” 152 Trần Phú
Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM vừa có văn bản đề nghị Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam - Công ty TNHH MTV (Vinataba) và Công ty TNHH Vina Alliance khẩn trương bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất có diện tích 30.972m2 tại 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, sau 10 ngày kể từ ngày phát hành văn bản này, Công ty Vinataba và Công ty TNHH Vina Alliance vẫn không bàn giao bản chính thì đơn vị sẽ trình Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố có văn bản thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trước đó, UBND TPHCM đã có quyết định thu hồi khu đất số 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, từng được cấp cho Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam, nay là Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam - Công ty TNHH MTV (Vinataba).
Khu đất này được UBND TPHCM cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ, khách sạn, căn hộ cao cấp và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00112/1a, đăng ký biến động ngày 26/8/2015 trên trang 4 giấy chứng nhận góp vốn cho Công ty TNHH Vina Alliance.
Lý do thu hồi đất là vi phạm pháp luật khi chuyển nhượng 30.927m2 nêu trên không xin phép Thủ tướng Chính phủ theo Kết luận Thanh tra số 966/KL-TTCP ngày 20/9/2022 của Thanh tra Chính phủ, được Thanh tra Chính phủ thông báo công khai tại Thông báo số 1871/TB-TTCP ngày 20/10/2022 về chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng vốn và tài sản, thoái vốn và tái cơ cấu tại Vinataba. Căn cứ thu hồi theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 về đất không được chuyển nhượng, tặng cho.
UBND TPHCM yêu cầu UBND phường 4 (quận 5) có trách nhiệm giao quyết định thu hồi cho Công ty TNHH Vina Alliance. Nếu Công ty không nhận quyết định này hoặc vắng mặt thì lập biên bản, niêm yết quyết định này tại trụ sở UBND phường 4.
Công ty TNHH Vina Alliance và Vinataba phải chấp hành bàn giao khu đất thu hồi nêu trên cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM tiếp nhận, quản lý theo quy định. Đồng thời, bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00112/1a cho Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý.
Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định. Phối hợp với các Sở, ngành, đơn vị liên quan tham mưu, đề xuất phương án sử dụng đất, trình UBND Thành phố xem xét.
| Khu đất 152 Trần Phú, TPHCM. (Nguồn: BXD) |
Khu đất 152 Trần Phú (phường 4, quận 5) là “đất vàng” nằm trong khu vực sầm uất bậc nhất TPHCM. Khu đất có vị trí 3 mặt tiền đường: Trần Phú - Lê Hồng Phong - Trần Nhân Tôn.
Trước đây, khu đất là Nhà máy thuốc lá Sài Gòn. Năm 2008, với việc di dời nhà máy ra huyện Bình Chánh, Vinataba và Công ty Thuốc lá Sài Gòn quyết định góp vốn thực hiện dự án thương mại trên cùng các đối tác.
Bắc Giang: Xử phạt chủ đầu tư Khu công nghiệp Yên Lư do xây dựng không phép
Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành quyết định xử phạt đối với Công ty Cổ phần BĐS Capella số tiền 135 triệu đồng, do xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định.
Theo đó, Công ty Cổ phần BĐS Capella là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Yên Lư, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Qua quá trình kiểm tra, cơ quan chức năng tỉnh Bắc Giang xác định, Công ty Cổ phần BĐS Capella đã có hành vi vi phạm tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng. Tại thời điểm kiểm tra, chủ đầu tư đang tổ chức thi công xây dựng công trình Trạm xử lý nước thải thuộc dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Yên Lư, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang nằm trong phạm vi ranh giới đất được UBND tỉnh giao.
Với hành vi nêu trên, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang quyết định xử phạt doanh nghiệp số tiền 135 triệu đồng. Đồng thời, buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm trên, doanh nghiệp phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và có giấy phép xây dựng.
Trước đó, ngày 7/4/2023, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cũng đã ban hành Quyết định số 516/QĐ-XPHC xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần BĐS Capella do có hành vi vi phạm tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng thuộc dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Yên Lư, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang (đối với các hạng mục, một phần các tuyến giao thông D5, D6, N1 và nghĩa trang hoàn trả, trên diện tích đất được giao đợt 1, đợt 2. Các hạng mục công trình trên đã được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số 843/GPXD ngày 11/4/2023).
Quy định về chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Căn cứ chuyển mục đích sử dụng gồm: Dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, từ năm 2025, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất cũng chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Từ ngày 1/1/2025 nếu thuộc trường hợp sau sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở: Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài; Đã chuyển sang mục đích khác; Nay có nhu cầu chuyển thành đất ở; Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.