| Chuyên gia bất động sản cho rằng, từ quý II/2024, đất nền sẽ phục hồi sức cầu. (Nguồn: Dân trí) |
Đất nền "tan băng" nhưng sẽ khó "sốt"
Trong khi phân khúc chung cư tăng giá vùn vụt suốt cả năm 2023 kéo dài tới hiện tại vẫn ở biểu đồ đi lên thì đất nền, nhất là đất ven đô lại "ngủ" khá lâu. Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đã ghi nhận sự "đảo chiều" của phân khúc đất nền. "Băng" đã tan và phân khúc này đã tăng lượng giao dịch trên thị trường.
Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý II/2024. Mặc dù thị trường trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra. Khó lặp lại kịch bản giá đất nền "nhân đôi, nhân ba" chỉ sau vài năm như trước kia khi thị trường BĐS đang được định hướng để phát triển bền vững, lành mạnh hơn.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, từ quý II/2024, đất nền sẽ phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng "sốt" ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền từ quý I/2024 đã bắt đầu đón một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư lớn với nhiều lô đất "khủng" tại cả khu vực Tp. Hồ Chí Minh (TPHCM) và Hà Nội. Đáng chú ý, những thị trường vệ tinh tiềm năng, khu vực ven đô, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy, nhiều khả năng đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong thời gian tới.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành, am hiểu về thị trường.
Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua. Thị trường đang có tín hiệu tốt lên, thậm chí nhanh hơn dự đoán trước đó nên nhà đầu tư kỳ vọng rằng đất nền sẽ có sự bứt phá về giá từ giữa năm 2024 trở đi.
Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố; trong đó liên quan đến thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Vì thế, nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực. Ngoài ra, đất nền vẫn là loại hình thu hút nhu cầu mua chủ yếu là đầu tư.
Vì vậy, người mua cần xác định nếu là mua để ở thì nên quyết định sớm khi tìm được sản phẩm phù hợp. Còn nếu chỉ đơn thuần đầu tư thì nên dùng nguồn tiền nhàn rỗi, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và xác định hướng đầu tư dài hạn.
Thêm một yếu tố được các chuyên gia khuyến cáo nhà nhà đầu tư cần chú ý ở thời điểm này là nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế phân lô bán nền thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh Doanh BĐS sửa đổi. Vì thế, trong tương lai, khi thị trường hồi phục trở lại, đất nền sẽ có cơ hội tăng giá nhưng ở mức độ nhất định.
Khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới sẽ không còn hiện tượng "sốt ảo" đất nền và giá tăng nóng, không còn tình trạng "bong bóng" BĐS. Sự bùng nổ giá đất nền khó diễn ra trong giai đoạn tới.
Hiện tại, nhiều khu vực bị "đẩy giá" tăng cao nhưng chỉ mang tính tự phát, cục bộ ăn theo thông tin hạ tầng. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, nên lựa chọn những phân khúc có thể tạo ra dòng tiền, đừng vội lao vào những giao dịch chớp nhoáng.
Giá chung cư Hà Nội tăng nóng
Báo cáo thị trường BĐS quý I của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tiệm cận TPHCM. Cụ thể, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư ở TPHCM là 48 triệu đồng/m2.
Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, giai đoạn 2014-2023, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109%, bình quân 9%/năm. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán đã tăng trưởng 54%, bình quân 9%/năm trong giai đoạn 2018-2023.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, giá trung bình nhà ở tại Hà Nội đang ở mức cao tiệm cận TPHCM. Tuy nhiên, xu hướng giá tương lai sẽ không tiếp tục tăng cao như giai đoạn trước.
"Trong một giai đoạn ngắn, thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với dòng BĐS siêu sang. Nguồn cung mở bán mới cũng không nhiều nên đã đẩy giá trung bình của thị trường lên", bà Trang Bùi chia sẻ.
Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong tương lai sẽ có rất nhiều các dự án khu đô thị, khu dân cư mới ở xung quanh Hà Nội. "Dự báo nguồn cung sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, giảm áp lực về giá bán cho thị trường Hà Nội", bà Trang Bùi nhấn mạnh.
Lý giải nguyên nhân chủ yếu khiến chung cư tăng giá, theo nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS là do nguồn cung mới thấp, đặc biệt diễn biến hạn chế nguồn cung kéo dài tại cả Hà Nội và TPHCM.
Trước diễn biến giá nhà chung cư đang đà tăng nhanh, các chuyên gia khuyên người mua nhà cần cân nhắc trước khi đưa ra các quyết định.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội - thực tế sẽ không tránh khỏi việc người môi giới lợi dụng thời điểm giá nhà đang tăng để dùng chiêu trò đánh vào tâm lý khách hàng, đặc biệt tung ra thông tin "ảo", gây nhiễu loạn giá bán nhằm đạt mục đích cuối cùng là ăn giá chênh cao.
"Khách hàng nên tìm hiểu kỹ từ nhiều phía, chủ động khảo sát và so sánh giá nhà với các căn hộ tương tự ở cùng dự án, cùng khu vực, cùng phân khúc. Nếu thấy mức giá chênh quá cao so với giá môi giới đưa ra thì cần thận trọng kiểm chứng lại thông tin để trả giá chuẩn xác", ông Điệp khuyến cáo.
Ngoài ra, ông cũng cho rằng để có điều kiện thuận lợi hơn trong việc mua nhà ở thời điểm giá tăng, người mua nên ưu tiên với dự án có chính sách giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng.
Còn bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, giá bán bình quân căn hộ chung cư hiện nay không phản ánh được thực trạng chung của tất cả các dự án. Do đó, người mua nhà cần bình tĩnh, đón chờ nhiều cơ hội đang ở phía trước khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở có mức giá hợp lý đang tích cực được tháo gỡ về mặt pháp lý, được nhiều chủ đầu tư quan tâm.
Siết chặt hoạt động môi giới BĐS
Việc minh bạch hoạt động môi giới BĐS trong giao dịch nhà đất hiện nay nhằm bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và người mua là giải pháp đảm bảo thị trường BĐS vận hành an toàn, lành mạnh.
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Hiệp hội BĐS Việt Nam - VNREA), Việt Nam hiện có khoảng 300.000 cá nhân môi giới đang hoạt động tại các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS. Trong đó, chỉ có khoảng 40.000 cá nhân tham gia hoạt động có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, còn lại chủ yếu hoạt động với vai trò kết nối thực hiện giao dịch BĐS.
Tìm hiểu thực tế tại các sàn giao dịch BĐS, công ty môi giới nhà đất tại các địa phương, hầu hết các môi giới là cá nhân hành nghề tự do, tự phát, không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề và không chịu sự quản lý của bất kỳ cơ quan Nhà nước nào.
Đáng chú ý, do môi giới BĐS thiếu chuyên nghiệp, thiếu trung thực, thu phí dịch vụ cao (từ 2 - 3% giá trị của BĐS của người bán và khoảng 1 - 2% của người mua), cộng với nhiều chiêu thức quảng cáo sản phẩm dễ dàng trên mạng xã hội, các trang web mua bán nhà đất nhằm tìm kiếm khách hàng như: Đăng nhà giá ảo không bán nhà thật; đăng thông tin giao bán nhà này, nhưng lại sử dụng hình ảnh nhà khác; giao bán nhà tại một dự án, nhưng tư vấn cho khách hàng mua nhà tại dự án khác… hoạt động môi giới BĐS thời gian qua đã và đang ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, làm mất niềm tin nhà đầu tư, mất hình ảnh của lực lượng môi giới chân chính.
Mặc dù đã có các quy định xử phạt các các nhân môi giới vi phạm, nhưng việc quản lý hoạt động môi giới vẫn bị “bỏ ngỏ", môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có “rào cản” khi gia nhập hoặc rút lui. Thực tế này cho thấy cần có cơ chế pháp luật ràng buộc vai trò và trách nhiệm của lực lượng môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin, bao gồm cả thủ tục pháp lý của sản phẩm, dự án BĐS, nhằm bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và người mua nhà khi tham gia giao dịch BĐS; đặc biệt là khẳng định hoạt động môi giới BĐS là một ngành nghề trong xã hội.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 có nhiều điểm mới siết chặt hoạt động môi giới BĐS. Điều 61 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay.
Điều 48 Luật này yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Như vậy, đối với môi giới hoạt động trong các công ty BĐS, thù lao, hoa hồng của môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng để kiểm soát công khai, minh bạch và giúp Nhà nước chống thất thu thuế…
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, những quy định mới sẽ loại bỏ môi giới BĐS không chuyên, tạo môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, minh bạch.
Còn TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA nhận định, để thích nghi với các quy định siết chặt của Luật Kinh doanh BĐS mới, môi giới BĐS cần nắm vững các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường BĐS để áp dụng đúng, trau dồi kiến thức đàm phán giao dịch, sử dụng công nghệ để tối ưu hóa quy trình làm việc, tham gia các sự kiện của ngành BĐS thông qua các tổ chức xã hội nghề nghiệp và tìm kiếm cơ hội mới trong các phân khúc thị trường BĐS khác nhau…
| Việt Nam hiện có khoảng 300.000 cá nhân môi giới đang hoạt động tại các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS. (Ảnh minh họa - Nguồn: Vietnamnet) |
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023. Theo dự thảo, Bộ Xây dựng ủy quyền cho các đơn vị Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, VNREA, Hội môi giới BĐS Việt Nam tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Dự kiến, các kỳ thi này đăng tải trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Xây dựng chậm nhất 2 tháng trước kỳ thi.
“Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định rõ việc các cá nhân không được phép hoạt động môi giới BĐS tự do, bắt buộc người hoạt động môi giới phải có đầy đủ năng lực thông qua chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định. Điều này giúp tạo điều kiện sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường, để thị trường chỉ còn những môi giới BĐS chuyên nghiệp, có đầy đủ kỹ năng, kinh nghiệm”, TS Nguyễn Văn Đính cho biết.
Loạt dự án khu đô thị nghìn tỷ cần tìm chủ đầu tư
Các tỉnh Quảng Bình, Tây Ninh, Bắc Giang đang có các dự án khu đô thị cần tìm nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện. Các dự án có sơ bộ chi phí thực hiện từ khoảng 528 đến hơn 1.380 tỷ đồng.
Tại Quảng Bình, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Bình mời nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện Dự án khu đô thị Quang Phú, thành phố Đồng Hới.
Diện tích khu đất thực hiện dự án khoảng 161.208,5 m2. Địa điểm thực hiện tại xã Quang Phú, TP. Đồng Hới và xã Lý Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình.
Dự án có sơ bộ chi phí thực hiện 1.380 tỷ đồng. Thời hạn hoạt động của dự án trong vòng 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc mua đất ở để xây nhà ở được sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tiến độ đầu tư không quá 5 năm kể từ ngày có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư. Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thực hiện đến 16h ngày 18/5/2024.
Cũng tại Quảng Bình, một dự án khác là Dự án khu đô thị Lý Trạch ở huyện Bố Trạch cũng đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư Quảng Bình tìm chủ đầu tư.
Dự án có sơ bộ chi phí thực hiện 1.185 tỷ đồng; chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư 16 tỷ đồng. Diện tích khu đất dự án khoảng 199.000 m2.
Tiến độ đầu tư không quá 6 năm kể từ ngày có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư. Thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ quan tâm đến 16h ngày 18/5/2024.
Tại Bắc Giang, Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Giang cũng đang mời gọi nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện Dự án Khu đô thị số 15 và dải cây xanh mặt nước thuộc quy hoạch phân khu số 2, TP Bắc Giang.
Dự án được triển khai trên khu đất có tổng diện tích 56,11 ha. Sơ bộ chi phí thực hiện 982,638 tỷ đồng; chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư 172,73 tỷ đồng. Dự án có thời hạn hoạt động 50 năm, tiến độ thực hiện trong 60 tháng. Nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trước 14h ngày 5/5/2024.
Tại Tây Ninh, Sở Kế hoạch và Đầu tư Tây Ninh cũng vừa công bố danh mục Dự án khu đô thị Rạch Sơn để mời nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện.
Dự án có sơ bộ chi phí thực hiện trên 528 tỷ đồng; chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng dự kiến hơn 208 tỷ đồng.
Diện tích khu đất dự án rộng 61.915 m2, tại thị trấn Gò Dầu, huyện Gò Dầu. Dự án gồm 236 căn nhà, 1 trường mầm non, công viên cây xanh sử dụng công cộng.
Tiến độ thực hiện dự án trong vòng 24 tháng kể từ ngày nhà đầu tư được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất. Hạn cuối nộp hồ sơ là 10h ngày 3/5/2024.