| Bất động sản mới nhất: Sau khi tăng đáng kể vào quý IV/2022, giá rao bán các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc trung, cao cấp tại TPHCM đều giảm. (Nguồn: BXD) |
Thị trường căn hộ diễn biến đa chiều
Thông tin về thị trường BĐS quý I/2023 của JLL Việt Nam cho thấy, số lượng căn hộ cao cấp gồm căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM mở bán đều sụt giảm so với quý trước. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.
Về nguồn cung, tại Hà Nội, quý này không ghi nhận có dự án mới căn hộ phân khúc cao. Về giao dịch, số căn bán được trong quý I là gần 770 căn, tập trung ở các dự án lớn.
Ở TPHCM, cả quý I vừa qua có gần 3.000 căn hộ phân khúc cao cấp, trong đó chủ yếu tới từ một phân khu trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9) - dự án duy nhất được cấp phép cho ký hợp đồng mua bán trong quý này. 87% căn hộ bán được tại thị trường TPHCM đến từ phân khu của một đại đô thị được giới thiệu từ trước khi mở bán chính thức trong quý này.
Đáng chú ý, theo đơn vị ra báo cáo, giá căn hộ cao cấp tại thị trường 2 thành phố lớn này có sự trái chiều trong quý I.
Cụ thể, giá trung bình căn hộ cao cấp tại Hà Nội đạt USD 2.966 USD/m2 (69,5 triệu đồng/m2) tăng 2,28% theo quý. Còn giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp tại TPHCM đạt 5.830 USD/m2 (khoảng 137 triệu đồng/m2), giảm 9,3% so với quý trước. Đối với thị trường thứ cấp, giá tiếp tục giảm nhẹ 0,4% so với quý trước trong bối cảnh nhu cầu giảm.
Còn theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, sau khi tăng đáng kể vào quý IV/2022, giá rao bán các phân khúc chung cư tại Hà Nội và phân khúc trung, cao cấp tại TPHCM đều giảm. Tính đến quý I năm nay, mặt bằng giá rao bán chung cư tại 2 thành phố trên không có quá nhiều biến động so với cùng kỳ năm ngoái, ngoại trừ phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tại Hà Nội giảm giá 10% và phân khúc bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) tại TPHCM tăng giá đến 13%.
Còn báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra nguồn cung căn hộ tại TPHCM và vùng phụ cận chỉ bằng 44% cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở thị trường TPHCM, Bình Dương. Trong đó, dòng sản phẩm căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng thu hút sự quan tâm của người mua.
Giá rao bán đất nền Bình Thuận tăng vọt
Theo Zing, trong khi giá đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm, Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25%.
Báo cáo quý I/2023 mới đây của chuyên trang Batdongsan ghi nhận giá rao bán đất nền tại nhiều tỉnh phía Nam và ven biển miền Trung có xu hướng giảm.
Cụ thể, đất nền Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu đều có giá giảm 6%, các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa cũng ghi nhận mức giảm giá 2-11%. Trong khi đó, Bình Thuận là tỉnh ven biển hiếm hoi chứng kiến sự tăng giá rao bán đất nền lên đến 25% so với quý liền trước.
Ông Phan Vi, chuyên môi giới BĐS phía Nam, cho biết, thời gian từ sau Tết đến nay, giá bán đất nền tại Bình Thuận tăng mạnh bởi thanh long được trồng tại địa phương này có giá và cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây sẽ được thông xe vào 30/4 sắp tới, thậm chí có nhiều BĐS còn tăng nhiều hơn mức 25%.
"Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế không tăng lên quá nhiều mà chỉ đột biến trong giai đoạn này, đặc biệt là những sản phẩm BĐS từ 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng thường được nhiều nhà đầu tư săn đón", ông nói thêm.
Lý giải thêm về xu hướng tăng giá rao bán đất nền tại một số địa phương, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan nhận định giá rao bán tăng là do kỳ vọng của người mua.
"Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu", ông nói.
Đất vườn Mộc Châu đội giá 4-6 lần
Những dự án lớn tại Mộc Châu (Sơn La) cùng thông tin về hạ tầng giao thông, dự án đường liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội và cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu như tiếp tục ‘phả’ hơi nóng vào thị trường nhà đất huyện Mộc Châu.
Nhiều dự án được các nhà đầu tư quan tâm như trung tâm du lịch sinh thái thị trấn Nông trường Mộc Châu 3.800 tỷ đồng; khu đô thị Đồi Chè Mộc Châu hơn 1.400 tỷ đồng; khu phố núi và biệt thự sinh thái Mộc Châu 1.500 tỷ đồng; khu biệt thự và sân golf du lịch Mộc Châu 2.500 tỷ đồng; khu dân cư lân cận trung tâm du lịch trọng điểm Mộc Châu 1.800 tỷ đồng…
Cách đây 2-3 năm, nhà đầu tư từ Hà Nội và nhiều nơi đổ bộ lên vùng đất này khiến thị trường BĐS Mộc Châu trở nên sôi động. Tới thời điểm này, dù thị trường BĐS nói chung trầm lắng, giá đất tại Mộc Châu vẫn tăng cao do nhiều thông tin quy hoạch.
Theo khảo sát, mảnh đất diện tích 4.400m2 ở Mường Sang, năm 2021 chủ cũ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng với giá 2,1 tỷ đồng, bây giờ đã có giá hơn 13 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần.
Cũng tại Mường Sang có mảnh đất hơn 5.000m2, nhưng trên giấy chứng nhận chỉ có hơn 1.000m2 và có khoảng 400m2 thổ cư. Giá bán môi giới đưa ra là 2,5 tỷ đồng, rất phù hợp với cá nhân đầu tư.
Theo tìm hiểu, từ giữa năm 2022, huyện Mộc Châu đã thống kê sơ bộ có hàng chục công trình homestay chủ yếu tại xã Mường Sang, Đông Sang, thị trấn Mộc Châu, thị trấn Nông trường Mộc Châu xây dựng không phép trên đất nông nghiệp.
Một số công trình do hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng, xây dựng trái phép trên đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm đều bị chính quyền xử lý.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định: Việc xây dựng các mô hình kinh doanh như farmstay, homestay nghỉ dưỡng, lưu trú qua đêm đều không được phép làm trên đất trồng cây, đất vườn.
“Thậm chí, kể cả đất trồng cây nhưng có phần đất ở cũng chỉ được phép xây nhà để ở, không được kinh doanh thương mại. Nếu kinh doanh farmstay, homestay nghỉ dưỡng tức là chuyển sang đất dịch vụ, như thế không đúng quy hoạch đất đã được phê duyệt. Người sử dụng đất nếu không sử dụng đúng quy hoạch sẽ bị thu hồi”, bà Nhung lưu ý.
Nói về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bà Nhung cho biết, việc chuyển đổi này sẽ phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt của cấp huyện, được cấp theo hạn mức cho từng địa phương và phải tuân thủ các quy hoạch liên quan.
Việc nhà đầu tư mua đi bán lại đất nông nghiệp, theo bà Nhung sẽ rất rủi ro.
“Họ tự thổi giá lên mua bán cho nhau, các nhà đầu tư không nắm được quy hoạch, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hay không thay đổi điều chỉnh quy hoạch được thì chỉ mua để đó, không giải quyết gì. Mà nếu họ cứ mua để đó, không đầu tư cho mục đích nông nghiệp, bỏ hoang thì theo luật sau 24 hay 36 tháng là thu hồi”, bà Nhung nói.
Bên cạnh đó, theo Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam, đầu tư theo phong trào, theo tin đồn, sợ tiền mất giá đổ xô chuyển sang đất để trở thành kênh an toàn; nhưng rủi ro rất lớn với nhà đầu tư khi mua bán đất nông nghiệp.
"Nếu mảnh đất nông nghiệp đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp. Trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản không nhỏ để mua lúc ban đầu", chuyên gia này cảnh báo.
Quy trình cấp sổ đỏ online
Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà mới đây ký ban hành Nghị định số 10/2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Khoản 7, Điều 1, Nghị định số 10 này đã quy định về thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử (cấp sổ đỏ online).
| Người yêu cầu cấp sổ đỏ online cần chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp. (Ảnh: Hà Phong) |
Cụ thể, căn cứ điều kiện cụ thể về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai đang quản lý, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014 có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính trên môi trường điện tử theo quy định của Chính phủ.
Đối với trường hợp thực hiện thủ tục hành chính về đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên môi trường điện tử thì cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Với trường hợp cần kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ đúng quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thì cần gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công, qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.
Người yêu cầu cấp sổ đỏ online cần chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của nội dung kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đã nộp. Bên cạnh đó, trách nhiệm của người xin cấp là hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.
Cơ quan tiếp nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ thông báo cho người yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính nộp bản chính Giấy chứng nhận đã cấp, các giấy tờ theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm theo yêu cầu đối với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chịu trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ.
Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai chịu trách nhiệm thực hiện đúng thẩm quyền và thời gian theo quy định của pháp luật, không chịu trách nhiệm về những nội dung trong các văn bản, giấy tờ có trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác chấp thuận, thẩm định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
Bên cạnh đó, việc kết nối, chia sẻ dữ liệu, liên thông điện tử giữa các cơ quan để thực hiện giải quyết thủ tục hành chính và thanh toán nghĩa vụ tài chính của người yêu cầu thực hiện thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật về thực hiện thủ tục hành chính trên môi trường điện tử và pháp luật về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông.
Thẩm quyền cấp sổ đỏ online
Nghị định số 10 cũng sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này.
Cụ thể, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện cấp sổ đỏ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Những đơn vị này sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp sổ, xác nhận thay đổi vào sổ đã cấp.