| Theo khảo sát, ngay từ đầu quý II năm nay, thị trường bất động sản có xu hướng giảm thanh khoản do những động thái kiểm soát nguồn vốn vào thị trường này. (Nguồn: NHNN) |
Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS tốt hơn
Trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn như hiện nay, tại Báo cáo chiến lược đầu tư năm 2023, công ty chứng khoán VnDirect cho rằng, tất cả dấu hiệu chỉ ra ngành BĐS đang bước vào chu kỳ suy giảm.
VNDirect dự đoán, ngành BĐS năm 2023 sẽ đối mặt với 3 vấn đề lớn bao gồm.
Thứ nhất là việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của nhà phát triển.
Thứ hai là lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà.
Thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Tuy nhiên, công ty chứng khoán này đánh giá sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013. Cụ thể, tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu hiện tại thấp hơn đáng kể so với trước đây.
Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với chu kỳ trước. Vì vậy, tình trạng "đóng băng" nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước.
BĐS liên tục rớt giá, đã đến thời điểm vàng để bắt đáy?
Theo khảo sát, ngay từ đầu quý II năm nay, thị trường BĐS có xu hướng giảm thanh khoản do những động thái kiểm soát nguồn vốn vào thị trường này. Nhiều phân khúc BĐS như nhà liền kề, biệt thự có giá trị lớn, hay đất nền gần như đã "đóng băng" thanh khoản.
Và khi thị trường trầm lắng, giá BĐS các phân khúc trên cũng bắt đầu "hạ nhiệt". Tới nay, không ít sản phẩm BĐS đã giảm từ 20-30% so với đầu năm. Đáng chú ý, trước sức ép về lãi suất vay tăng cao, nhiều chủ BĐS đã ồ ạt rao bán với giá cắt lỗ, nhưng vẫn không có người mua.
Cho rằng xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng vào cuối năm, nhưng các chuyên gia nhấn mạnh, thị trường vẫn phải chờ thêm thời điểm thích hợp mới nên mua vào.
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng đáy của thị trường BĐS sẽ rơi vào quý II năm sau. Theo ông, căn cứ trên nhu cầu áp lực dòng tiền, thị trường còn phải điều chỉnh; khả năng đầu quý IV sang năm thị trường sẽ phục hồi và sau đó bắt đầu phát triển trở lại.
Hiện nhà đầu tư bán "cắt lỗ" cũng chỉ giảm khoảng 10-20%, thậm chí 30%. Còn những chủ đầu tư chịu sức ép về trái phiếu mới chiết khấu đến 30-50% cho một số dự án.
Ông Quê cho rằng, nhà đầu tư nào không có sức ép về tài chính thì yên tâm: "Từ giờ đến hết quý II năm sau là thời điểm vàng để đầu tư BĐS đối với những nhà đầu tư có sẵn nhiều tiền đi mua những tài sản hoặc dự án có giá thấp".
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng nhận định, thời điểm hiện tại chưa phải "đáy" dù giá đã giảm. Và nếu thị trường có được sự hỗ trợ sớm thì đến cuối quý I/2023 mới bắt đầu phục hồi, nhưng việc này hiện không khả quan.
Vị chuyên gia đưa ra khuyến nghị và nguyên tắc khi xuống tiền với nhà đầu tư thời điểm hiện tại. Cụ thể, nhà đầu tư cần đầu tư các loại BĐS có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm.
Tiếp đó, nhà đầu tư cần chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Cuối cùng, nhà đầu tư phải săn các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu kỹ thuật.
Đề xuất cho vay ưu đãi người mua nhà ở giá dưới 1,8 tỷ đồng
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa đề xuất Chính phủ bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỷ đồng để ở được vay với lãi suất hợp lý .
Cụ thể, văn bản này của HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường BĐS tại Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ II.
| Theo HoREA, trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm. (Ảnh minh họa - Nguồn: Báo XD) |
Theo đó, để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án BĐS, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án BĐS, nhà ở bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp BĐS chuyển nhượng dự án BĐS được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn.
Theo HoREA, trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.
Về giải pháp trung hạn, dài hạn, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền tập trung nỗ lực thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW với mục tiêu cụ thể, đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
TP.HCM hủy bỏ 169 dự án chậm triển khai, có nhiều dự án nhà ở
Sáng 8/12, HĐND TP.HCM khóa X tiếp tục ngày làm việc thứ hai. Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng đã trả lời về các vấn đề cử tri quan tâm.
Nội dung được cử tri TP.HCM quan tâm là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua nhà tại các dự án nhà ở và việc xử lý các dự án chậm triển khai.
Theo ông Thắng, năm 2022, Sở TN&MT đã phối hợp với sở, ngành liên quan rà soát 401 dự án phát triển nhà ở và ban hành 97 văn bản thẩm định đủ điều kiện cấp sổ hồng. Hiện công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở có 3 vướng mắc chính.
Thứ nhất, một số dự án nhà ở trong quá trình hoàn thành có phát sinh vướng mắc trong việc thế chấp sổ hồng toàn dự án. Về vấn đề này, Sở TN&MT đang phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các đơn vị liên quan để tháo gỡ.
Tiếp đó, có một số dự án nhà ở đã hoàn thành nhưng có vi phạm xây dựng. Sở TN&MT đã và đang cùng Sở Xây dựng, các quận – huyện xử lý. Nhóm vướng mắc thứ ba là các dự án nhà ở phải bổ sung nghĩa vụ tài chính.
Theo Giám đốc Sở TN&MT, tính đến tháng 11/2022, Sở đã cấp được 24.218 sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn. Chỉ tiêu cấp sổ hồng trong năm 2022 cơ bản hoàn thành nhưng vẫn cần tập trung giải quyết trong năm tới.
"Báo cáo cử tri, liên quan đến công tác cấp sổ hồng, có những vấn đề chúng ta phải từng bước tháo gỡ vì vướng mắc từ các quy định. Do vậy, Sở TN&MT phải phối hợp với các sở ngành, địa phương cùng xử lý", ông Thắng nêu khó khăn.
Về xử lý các dự án chậm triển khai, ông Thắng cho biết, giai đoạn 2016 - 2022, HĐND Thành phố ban hành 13 nghị quyết về chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với 1.532 dự án.
Đến nay, đã có 451 dự án hoàn thành, 708 dự án đang thực hiện và 357 dự án chậm triển khai. Với các dự án chậm triển khai, Sở TN&MT đã tham mưu và cấp thẩm quyền quyết định huỷ bỏ 169 dự án, tiếp tục xem xét những dự án còn lại trong năm 2023.
“Tất cả các dự án được đưa vào kế hoạch sử dụng đất và triển khai các bước, trong quá trình thực hiện bị chậm tiến độ, kéo dài nhưng không có lý do chính đáng thì Thành phố cương quyết xử lý”, ông Thắng nói.