| Bất động sản mới nhất: Dự án Công viên Phù Đồng nằm sát biển Nha Trang (Nguồn: Dân trí) |
Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và triển vọng 2023
Ngày 13/1, Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức cuộc tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và triển vọng năm 2023" với sự tham dự của các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp để nhận diện những khó khăn, vướng mắc, nút thắt cần tháo gỡ cũng như xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường BĐS năm 2023.
Tại Tọa đàm, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho biết, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS, cũng như phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm an sinh xã hội, trong đó có Công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường BĐS.
Không chỉ có Công điện 1164 mà trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết. Cụ thể, Thủ tướng chỉ đạo Bộ có những cuộc họp để gặp gỡ, làm việc, lắng nghe các doanh nghiệp cũng như hiệp hội trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Ngày 17/11/2022, Thủ tướng có Quyết định số 1435 thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án BĐS tại địa phương và các doanh nghiệp. Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng.
Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao. Trong 2 tuần liên tục sau đó, Tổ đã làm việc trực tiếp với 5 thành phố trực thuộc Trung ương và làm việc với khoảng 30 doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực BĐS.
Đồng thời, Tổ làm việc và trao đổi trực tiếp với đại diện của các hiệp hội, các chuyên gia, nhà khoa học trong lĩnh vực tài chính BĐS. Qua đó, Tổ công tác cũng như các bộ, ngành đã nắm bắt được đầy đủ, cụ thể, rõ ràng thị trường BĐS trên thực tế và các báo cáo Thủ tướng.
Trên cơ sở đó, Thủ tướng có Công điện 1164 chỉ đạo những nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho các bộ, ngành, địa phương, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS. Sự quan tâm, chỉ đạo của Thủ tướng cho thấy sự kịp thời, quyết liệt.
Các bộ, ngành, Tổ công tác cũng như Bộ Xây dựng rất khẩn trương, tích cực triển khai thực hiện và nghiên cứu, nắm bắt tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nội dung của Công điện cũng chỉ ra đầy đủ, cụ thể các nhiệm vụ cho các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn và cũng rất đầy đủ để giải quyết câu chuyện tổng thể của thị trường, gồm nhiều ngành, lĩnh vực liên quan đến thị trường BĐS. Các giải pháp rất khả thi và hiệu quả.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường BĐS của chúng ta đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều thách thức, khó khăn.
Có thể nói thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp (DN) BĐS các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng; rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc.
Để xử lý vấn đề này, phải nói rằng, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trương kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đó là mục tiêu cực kỳ quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.
Hiệp hội đặc biệt ấn tượng với Chính phủ trong nhiệm kỳ này, kể từ tháng 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Đó là điều chúng tôi chưa từng thấy, tức là Chính phủ rất tập trung cho công tác xây dựng pháp luật và kết quả đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Hiệp hội cũng đánh giá rất cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển kinh tế-xã hội của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS. Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội có niềm tin là thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ vướng mắc khó khăn.
Còn theo Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, BĐS là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Cho nên bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính, thí dụ như thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và có nguồn lực tốt phát triển thị trường BĐS thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.
Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và BĐS, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, bảo đảm kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Chính vì vậy, nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường BĐS. Nếu chúng ta muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.
Trước mắt, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.
Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp BĐS không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được...
Cần lưu ý gì nếu mua đất nền phân lô, tránh bị lừa đảo?
Trong báo cáo phân tích mới nhất, Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận xét năm 2022 thị trường ghi nhận biểu hiện mang tính "bất thường". Đặc biệt với phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh, đầu năm "bùng nổ" nhưng đến cuối năm lại "trầm lắng".
Đây cũng là phân khúc giao dịch sôi động trong vài năm gần đây tại các tỉnh thành, dẫn tới các hình thức lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến mua bán đất nền phân lô liên tục xảy ra. Điển hình nhất là trường hợp Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba cùng 22 đồng phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản của hàng nghìn người.
Theo luật sư Đoàn Trung Hiếu, Trưởng văn phòng, văn phòng Luật sư hỗ trợ Phát triển cộng đồng, bản chất Nguyễn Thái Luyện cũng vận dụng và lách luật, có những hiểu biết nhất định về kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, nạn nhân của vụ việc trên cũng có lỗi phần nào đó khi không tìm hiểu hết các thông tin liên quan đến mua bán chuyển nhượng BĐS. Để tránh rơi vào những trường hợp lừa đảo như trên, luật sư Hiếu cho biết, người đang có ý định mua đất nền phân lô cần kiểm tra một số thông tin cơ bản như sau.
Đầu tiên là kiểm tra thông tin của chủ đầu tư về độ uy tín, lịch sử kinh doanh cũng như các dự án đã thành công trước đây.
Thứ hai là những thông tin pháp lý dự án gồm: Các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; Chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; Bản vẽ thi công được phê duyệt; Các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba là kiểm tra thực tế hiện trạng của dự án, lô đất của mình dự định đầu tư có đúng theo thông tin pháp lý chủ đầu tư có đúng theo thông tin pháp lý chủ đầu tư cung cấp.
Thứ tư là kiểm tra xem dự án có đang thế chấp hay tranh chấp không.
Để kiểm tra các thông tin trên người mua cần yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án (nêu trên) và đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin và đối chiếu các giấy tờ phía chủ đầu tư cung cấp (Văn phòng đăng ký đất đai, sở tài nguyên môi trường, UBND,…). Bên cạnh đó là kiểm tra thông tin thông qua ngân hàng (trường hợp vay vốn ngân hàng để đầu tư).
Trường hợp chủ đầu tư không xuất trình được đầy đủ giấy tờ trên thì không nên mua.
Khánh Hòa "đòi" được đất ở dự án ven biển Nha Trang
Ngày 11/1, ông Nguyễn Thanh Hà, Chánh văn phòng UBND Khánh Hòa cho biết, chủ đầu tư dự án Công viên Phù Đổng là Công ty TNHH Invest Park Nha Trang đã đồng ý bàn giao hơn 21.700m2 đất nằm giáp bờ biển Nha Trang cho địa phương quản lý, phục vụ cộng đồng.
"UBND tỉnh đã chỉ đạo TP Nha Trang tiếp nhận ngay và trang trí, phục vụ nhân dân trong dịp Tết", Chánh Văn phòng UBND Khánh Hòa cho hay.
Công viên Phù Đổng là một trong số các dự án ở biển Nha Trang bị tỉnh Khánh Hòa đưa vào diện thu hồi vào hồi giữa năm 2022, để trả lại không gian ven biển cho người dân.
Quá trình thực hiện đã phát sinh nhiều vướng mắc, khó khăn như một số hạng mục của công trình dự án bị chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng với khoản tiền gần 41 tỷ đồng.
Trong khi đó, theo quy định, việc thu hồi dự án này sẽ không được bồi hoàn các tài sản, công trình xây dựng trên đất.
Do vậy cả chủ đầu tư và phía ngân hàng cho vay đề nghị xin tiếp tục quản lý, vận hành dự án nhưng tỉnh Khánh Hòa không chấp nhận.
Mới đây, tỉnh Khánh Hòa tiếp tục có văn bản đôn đốc chủ đầu tư giao trả đất lại cho nhà nước, nếu không sẽ bị cưỡng chế thu hồi.
Nhận được "tối hậu thư" của tỉnh, công ty này chấp thuận trao trả lại phần đất phục vụ công cộng ở biển Nha Trang cho nhà nước vận hành, quản lý.
| Giao dịch đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm 2022 ở mức cao. |
Bà Rịa - Vũng Tàu lo tình trạng đầu cơ đất nền
Trong năm 2022, lượng giao dịch giữa các phân khúc BĐS tại Bà Rịa – Vũng Tàu có sự chênh lệch lớn. Giao dịch đất nền chiếm ưu thế gây lo ngại về tình trạng đầu cơ.
Trong bối cảnh thị trường BĐS cả nước đang chững lại, thị trường nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu trong năm 2022 diễn biến theo kịch bản “đầu năm nóng sốt, cuối năm nguội lạnh”.
Riêng quý IV/2022, trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và du lịch nghỉ dưỡng nào được chấp thuận, cấp phép mới.
Trong 46 dự án nhà ở thương mại với tổng quy mô gần 22.000 căn nhà đang triển khai thì chỉ có 2 dự án đủ điều kiện mở bán, cung ứng 275 căn nhà riêng lẻ.
Về lượng giao dịch, quý cuối của năm 2022, phân khúc đất nền vẫn chiếm ưu thế khi đạt 5.112 giao dịch. Tiếp đến là nhà ở riêng lẻ (308 giao dịch) và căn hộ chung cư (118 giao dịch).
Lượng giao dịch của phân khúc văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại dịch vụ rất thấp khi chỉ có 10 giao dịch, chủ yếu tập trung tại TP. Vũng Tàu.
Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường BĐS của tỉnh trong quý IV/2022 có sự sụt giảm rất mạnh so với cùng kỳ, tổng lượng giao dịch giảm gần 31%. Trong khi lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ giảm 45% thì căn hộ chung cư giảm gần 77%.
Về lượng giao dịch đất nền, huyện Đất Đỏ là địa phương dẫn đầu, tiếp đến là huyện Châu Đức và TP. Bà Rịa. Hầu hết các giao dịch đất nền là sản phẩm nằm trong khu dân cư hiện hữu.
Đối với nguồn cung nhà ở mới, cả năm qua, Bà Rịa – Vũng Tàu không chấp thuận, cấp phép cho bất kỳ dự án dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và du lịch nghỉ dưỡng nào.
Lượng giao dịch giữa các phân khúc BĐS trong năm 2022 có sự chênh lệch rất lớn. Trong khi căn hộ chung cư có 1.545 giao dịch, nhà ở riêng lẻ 4.335 giao dịch thì phân khúc đất nền có đến 49.091 giao dịch.
Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, giao dịch đất nền ở mức cao, chiếm gần 90% tổng giao dịch. Điều này cho thấy tình trạng đầu cơ vẫn tiếp diễn cho đến thời điểm hiện tại. 8% lượng giao dịch là nhà ở riêng lẻ.
Giao dịch căn hộ chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu trong năm qua chỉ chiếm 2,8% tổng giao dịch. Đây là phân khúc thể hiện nhu cầu ở cao hơn hẳn đất nền, dù vẫn có một số trường hợp giao dịch mang tính chất đầu cơ.
Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu đánh giá, nhìn chung, thị trường BĐS của tỉnh trong năm 2022 có sự sụt giảm so với năm ngoái. Càng về cuối năm, lượng giao dịch càng thấp dần.
Trừ căn hộ chung cư (tăng 24%), lượng giao dịch của hầu hết các loại hình khác đều giảm so với năm 2021. Cụ thể, đất nền giảm 6%, nhà ở riêng lẻ giảm 26%, còn văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại dịch vụ không có biến động nhưng vẫn ở mức thấp.
Theo Sở Xây dựng Bà Rịa – Vũng Tàu, hầu hết lượng giao dịch BĐS trong năm 2022 đều phát sinh ở những tháng đầu năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch lại sụt giảm đột ngột và mạnh mẽ từ đầu quý II/2022. Từ thời điểm này đến cuối năm, thị trường chững lại.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường chững lại sẽ dẫn đến làn sóng giảm giá nhà đất, nhất là những khu vực trước đây quá “nóng sốt” và có tình trạng đầu cơ cao. Đây là cơ hội cho người mua ở thực, góp phần định hình và làm ổn định thị trường trong thời gian tới.