Bất động sản mới nhất: Hàng nghìn dự án ‘án binh bất động’, chưa thể ‘phá băng’ thị trường condotel, chung cư Hà Nội tăng giá

Bất động sản mới nhất: Thị trường condotel gần như 'đóng băng' sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022. (Nguồn: Dân trí)

Condotel tăng giá, chính sách chiết khấu tới 40%

Thông tin về thị trường BĐS quý I năm nay, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trong quý này có 20 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc (Kiên Giang).

Nguồn cung sụt giảm mạnh hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và đưa vào khai thác theo kế hoạch để chờ đợi, quan sát thêm trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) gần như vắng bóng trên thị trường. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7% .

Mặt bằng giá sơ cấp BĐS nghỉ dưỡng được chủ đầu tư điều chỉnh tăng so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý I, quý III/2022.

Đồng thời, không ít chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán.

Diễn biến này gây nhiều bất ngờ, bởi thời gian qua, BĐS nghỉ dưỡng chưa có tín hiệu khởi sắc, có dấu hiệu phục hồi chậm hơn so với các phân khúc còn lại. Chưa kể các vấn đề pháp lý với BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang là trở ngại lớn cho các chủ đầu tư phát triển.

Cũng thông tin về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy, thanh khoản BĐS này liên tục sụt giảm do ảnh hưởng bởi khó khăn chung trên thị trường. Riêng 2 tháng đầu năm nay, nguồn cung của các phân khúc nghỉ dưỡng ghi nhận mức thấp nhất từ trước tới nay.

Cụ thể, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và duy nhất một căn được giao dịch. Còn shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn mới ra thị trường, mức thấp nhất từ trước tới nay. Vậy nhưng, thị trường không ghi nhận phát sinh giao dịch nào đối với loại hình này.

Đáng chú ý, phân khúc condotel không ghi nhận dự án mở bán mới. Thị trường gần như "đóng băng" sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022.

Lý giải về nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh trong những tháng đầu năm, Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Group Võ Hồng Thắng cho biết, trước áp lực về lạm phát, lãi suất, cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn chưa được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng đặt trước như kỳ vọng.

Cũng theo ông Thắng, đối với những dự án mở bán, giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30-40% và hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc để hỗ trợ khách hàng, nhưng vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái "ngủ đông".

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VARS - việc ban hành Nghị định số 10 của Chính phủ ngày 3/4 vừa qua, có ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ những nút thắt về pháp lý cho phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cụ thể là cho người mua condotel và văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trong bối cảnh phân khúc này thời gian qua bị "chìm vào trong giấc ngủ dài" do vướng mắc về pháp lý.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, điều này cũng tạo niềm tin cho các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vốn được đánh giá rất có tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Qua đó góp phần đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, cần phải có hướng dẫn hết sức chi tiết, cụ thể, dễ xử lý những vi phạm trong quá trình tổ chức thực hiện.

Dự báo về thị trường BĐS nghỉ dưỡng thời gian tới, Chủ tịch VARS cho biết, thị trường này khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Còn theo ông Morgan Ulaganathan, Trưởng bộ phận Dịch vụ tài sản và tư vấn Du lịch - Khách sạn tại Colliers Việt Nam, BĐS nghỉ dưỡng vẫn có tiềm năng lớn khi Việt Nam đang tận dụng đà tăng trưởng của nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng sau dịch từ lượng khách nội địa và quốc tế.

Tuy nhiên, từ kinh nghiệm thực tế tại Việt Nam, đại diện Colliers cho biết thị trường vẫn còn tồn tại các vướng mắc liên quan đến luật và quy định. Nếu nhanh chóng giải quyết trong thời gian tới, sự phát triển của phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kỳ vọng sẽ sôi động hơn.

Thanh khoản thị trường về đáy

Thị trường BĐS tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng kể từ giữa năm 2022. Hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cũng như các vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái chờ đợi.

Theo VARS, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng nghìn dự án "án binh bất động" chờ tháo gỡ khó khăn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành BĐS.

Dữ liệu của đơn vị này cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn "sốt đất" nửa đầu năm 2022. Cùng với đó, sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với "túi tiền" của số đông người dân xuất hiện. Giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Giá BĐS, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất, tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư.

Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Thị trường BĐS thứ cấp ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”

Đánh giá về tình hình nhà ở và thị trường BĐS quý I/2023 trên địa bàn, Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho rằng, thị trường BĐS thứ cấp ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”, đặc biệt đối với sản phẩm là nhà ở thấp tầng.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ chung cư lại cho thấy có sự tăng giá rõ rệt (tăng khoảng 5-10% so với quý III, IV/2022). Giai đoạn hiện nay, phần lớn người mua chủ yếu tập trung ở đối tượng mua nhà để ở và người mua nhà ở để đầu tư gần như không có.

Đối với phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án BĐS duy trì giá bán ở ngưỡng cao (trung bình 50 triệu đồng/m2). (Nguồn: Báo XD)

Theo Sở Xây dựng, trên địa bàn thành phố hiện nay, nguồn cung nhà ở khan hiếm do những vướng mắc pháp lý nên chậm phê duyệt dự án đầu tư. Phân khúc căn hộ bình dân, duy nhất chỉ có một dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh tại địa bàn quận Nam Từ Liêm (với hơn 200 căn hộ, giá bán khoảng 19,5 triệu đồng/m2).

Đối với phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án BĐS duy trì giá bán ở ngưỡng cao (trung bình 50 triệu đồng/m2). Tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa gần như không có sự lựa chọn mới do không có các dự án mới được triển khai trong thời điểm này.

Cũng trong quý I/2023, có 6 dự án nhà ở đủ điều kiện tham gia thị trường BĐS (nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh). Các dự án này cung cấp cho thị trường 2.302 sản phẩm (gồm 2.273 căn hộ chung cư và 29 căn thấp tầng).

Theo báo cáo nhanh của các chủ đầu tư, loại hình nhà ở chung cư, tuy giá bán nhà có tăng nhưng lượng giao dịch không cao do người mua chỉ tập trung ở đối tượng có nhu cầu ở thực sự, dẫn đến lượng tiêu thụ trong vòng 6 tháng kể từ thời điểm mở bán cũng chỉ đạt khoảng 20% đến 30% tổng số sản phẩm; trong 1 năm kể từ ngày mở bán, cũng chỉ tiêu thụ được khoảng 40% đến 50% số lượng sản phấm đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đối với loại hình nhà ở thấp tầng, việc hấp thụ sản phẩm này gần như đóng băng, kể từ ngày mở bán số lượng ký hợp đồng mua bán chỉ đạt khoảng 10% tổng số sản phẩm đưa ra kinh doanh.

Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng cho thấy, trong quý I có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư. Trên địa bàn thành phố, hiện có 50 dự án nhà ở thương mại đã được cấp phép, đang triển khai bán trong quý 83.995 căn hộ chung cư và 19.440 căn nhà riêng lẻ.

Bên cạnh đó, có 2 dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong quý I với 324 căn hộ chung cư, 65 căn nhà ở riêng lẻ. Ngoài ra, còn 5 dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện đê đưa vào kinh doanh, gồm 2.066 căn chung cư và 29 căn nhà ở riêng lẻ.

Về dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trên địa bàn thành phố có 03 dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép, hiện đang triển khai với số lượng 2.843 căn chung cư; có 01 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán với 207 căn chung cư.

Làm rõ sai phạm tại dự án Khu dân cư Phú An, Đồng Nai

Theo Báo Xây dựng, ngày 9/4, Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Đồng Nai cho biết, đã đề nghị cơ quan chức năng liên quan cung cấp thông tin để xác minh, làm rõ dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại dự án Khu dân cư Phú An, thành phố Biên Hòa.

Theo đó, cơ quan Công an đề nghị cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến thủ tục đất đai, xây dựng tại dự án Khu dân cư Phú An vì vụ việc có dấu hiệu “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Dự án Khu dân cư Phú An có quy mô hơn 11,4ha nằm trên địa bàn phường Tam Phước. Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Phú An.

Trước đó, Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Đồng Nai cũng tiến hành kiểm tra, xác minh nguồn tin về tội phạm có dấu hiệu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật và trốn thuế xảy ra tại dự án Khu dân cư Long Phước (huyện Long Thành) do Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng An Hưng Phát làm chủ đầu tư.

Ngoài dự án Khu dân cư Long Phước, UBND tỉnh Đồng Nai cũng chỉ đạo các đơn vị có liên quan chuyển hồ sơ sang Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh để điều tra dấu hiệu sai phạm trong việc huy động vốn trái phép tại dự án Khu dân cư Phước Tân (thành phố Biên Hòa). Đây cũng là dự án do Công ty An Hưng Phát làm chủ đầu tư.