| Giá bất động sản gần đây bị tăng cao, kể cả trong bối cảnh thị trường đang “đóng băng”, nhất là chung cư tại TP Hà Nội và Sài Gòn chỉ có giữ và tăng giá, không giảm. (Ảnh: Hoàng Hà) |
Giá BĐS sẽ tự giảm khi giải quyết dứt điểm bài toán này
Vấn đề giảm giá BĐS đang được Chính phủ quan tâm, giao cho bộ ngành hướng dẫn doanh nghiệp. Cả doanh nghiệp và chuyên gia đều chỉ ra điểm mấu chốt của câu chuyện giá BĐS là ở vấn đề nguồn cung.
Cách đây hơn một năm, trong một buổi làm việc với UBND TP HCM, Thủ tướng Phạm Chính Chính đã nhắc đến câu chuyện giảm giá BĐS.
Khi ấy, Thủ tướng cho rằng: Giá BĐS vẫn “neo” như bình thường sẽ không tốt cho thị trường, nên giảm giá tương đối một chút, quản lý nhà nước chặt chẽ thêm một chút, người dân thấy giảm giá thì đưa tiền vào BĐS.
Tại hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô” ngày 7/12 vừa qua, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo, các doanh nghiệp BĐS phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp BĐS về việc này.
Từ góc độ doanh nghiệp, chuyên gia, họ đều cho rằng, giá BĐS là quy luật kinh tế cung – cầu; điểm mấu chốt của câu chuyện giảm giá BĐS chính là ở vấn đề nguồn cung.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhìn nhận, giá BĐS gần đây bị tăng cao, kể cả trong bối cảnh thị trường đang “đóng băng”, nhất là chung cư tại TP Hà Nội và Sài Gòn chỉ có giữ và tăng giá, không giảm.
“Việc tăng giá chung cư sẽ làm cho người dân khó khăn trong việc mua nhà, cả thị trường các phân khúc khác cũng tăng giá theo”, ông Quyết đánh giá.
Nói về nguyên nhân của câu chuyện giá BĐS cao, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc chỉ rõ, quỹ đất hiện ít, khó khăn nên các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, lợi nhuận sẽ tốt hơn.
“Giá đầu vào cao, chi phí cao, việc giải phóng đền bù để có quỹ đất hiện cũng cao hơn trước, buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời, không thể bán giá thấp”, ông Quyết nói.
Bên cạnh đó, theo lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc, do thủ tục pháp lý mấy năm nay quá chậm, dẫn tới nguồn cung ít.
“Khi nguồn cung ít, nhu cầu lớn, đương nhiên giá sẽ phải cao. Ở đây vẫn là quy luật kinh tế cung - cầu. Giải quyết dứt điểm vấn đề nguồn cung ắt sẽ ổn định được giá thị trường. Ngoài mặt giá thành, đâu đó đang có tính chất “độc quyền” về nguồn cung. Các dự án khi ra hàng sẽ biết nguồn cung không có nhiều nên họ sẽ quyết định giá.
Chính vì vậy, để giảm giá BĐS phải giải quyết được vấn đề nguồn cung. Khi nguồn cung có nhiều, đương nhiên các chủ đầu tư không dám bán đắt”, ông Quyết phân tích.
Ông Quyết cho rằng, để giải quyết được câu chuyện nguồn cung, gốc rễ phải giải quyết vấn đề cơ chế, chính sách.
“Rất nhều dự án bị đọng, vướng chính sách không triển khai, ra hàng được. Lý do không ra được dự án nên chi phí vốn đầu tư bị “đội” lên. Để dự án BĐS giảm giá được thì việc giải phóng đền bù, hay vấn đề thuế đất cũng cần thông thoáng hơn”, ông nói.
Từ góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng giá cả BĐS do thị trường tự quyết định chứ không thể dùng biện pháp nào. Tuy nhiên, sau một thời gian tăng giá mạnh của thị trường, lực cầu giảm đi, muốn bán được hàng thì buộc các chủ đầu sẽ phải giảm giá xuống.
“Thế nhưng, hiện nguồn cung ở các thành phố lớn như Hà Nội cực ít, do đó cung ít – cầu cao, thì đương nhiên tăng giá. Cung nhiều hơn cầu, đương nhiên giá sẽ phải giảm để cạnh tranh bán.
Các dự án BĐS hiện đang nằm “đắp chiếu” khá nhiều, nếu đồng loạt được tháo gỡ sẽ bung ra thị trường một nguồn cung khá lớn, chắc chắn nhiều hơn cầu. Khi đó, sự cạnh tranh bán hàng sẽ diễn ra, đồng loạt mặt bằng giá sẽ đi xuống”, ông Đính cho hay.
Chính vì vậy, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, biện pháp để hạ giá BĐS hiện nay đó là cần nhanh chóng tháo gỡ ách tắc cho các dự án, cho các chủ đầu tư để sớm có nhiều dự án ra hàng, tăng nguồn cung trên thị trường.
Sắp thanh tra hoạt động đầu tư xây dựng dự án của EVN, HANDICO, VietinBank
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị ký Quyết định Kế hoạch thanh tra năm 2024.
Danh mục thanh tra năm 2024 của Bộ Xây dựng gồm 3 phần là hành chính, chuyên ngành và đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện kết luận thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo.
Đối với Thanh tra hành chính, Bộ Xây dựng thanh tra Viện Khoa học công nghệ xây dựng về việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn được giao và công tác cải cách thủ tục hành chính.
Bộ Xây dựng thanh tra chuyên ngành về công tác quản lý Nhà nước ngành xây dựng tại một số địa phương gồm UBND tỉnh: Phú Thọ, Nghệ An, Bến Tre, Long An, Đồng Tháp, Sơn La và chủ đầu tư, các tổ chức, đơn vị có liên quan. Nội dung thanh tra là hoạt động đầu tư xây dựng và một số dự án có sử dụng vốn ngân sách Trung ương; hoạt động kinh doanh BĐS.
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra về hoạt động xây dựng một số dự án của 10 đơn vị được giao làm chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư. Cụ thể, các đối tượng thanh tra gồm: Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN); Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) và một số đơn vị thành viên; Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (VietinBank).
Các đối tượng thanh tra hoạt động xây dựng còn có Ban Quản lý dự án Mỹ Thuận - Bộ Giao thông vận tải; Ban Quản lý xây dựng các công trình Giao thông Hải Phòng; Ban Quản lý các dự án Đường Thủy - Bộ Giao thông vận tải; Ban quản lý dự án 7 - Bộ Giao thông vận tải; Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông tỉnh Đồng Nai; Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP Hà Nội.
Ngoài ra, theo kế hoạch thanh tra này, Bộ Xây dựng sẽ đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện kết luận thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng giao Chánh Thanh tra Bộ tổ chức triển khai đôn đốc việc thực hiện kế hoạch thanh tra theo quy định.
Ocean City khai trương siêu quần thể Mega Grand World Hà Nội
Ngày 21/12, đại đô thị Ocean City chính thức ra mắt siêu quần thể Mega Grand World Hà Nội - mô hình đầu tiên kết hợp giữa công viên giải trí với show thực cảnh 3D mapping trên sân khấu thuyền lớn nhất châu Á và chuỗi các trải nghiệm kinh tế đêm tại miền Bắc. Đây sẽ là điểm đến mới trên bản đồ du lịch Thủ đô, thu hút hàng triệu lượt du khách, đồng thời góp phần nâng tầm đẳng cấp sống cho cư dân Thủ đô và khu vực phía Bắc.
Siêu quần thể ẩm thực – vui chơi giải trí – mua sắm Mega Grand World Hà Nội có quy mô 18,7ha, gồm hai phân khu Venice và K-Town nằm tại tâm điểm Ocean City - “Phố Đông” sôi động mới và là mảnh ghép hoàn hảo của Thủ đô, mang tới trải nghiệm chưa từng có tại miền Bắc.
| Ngày 21/12, đại đô thị Ocean City chính thức ra mắt siêu quần thể Mega Grand World Hà Nội. (Nguồn: Ocean City) |
Điểm đặc biệt của Mega Grand World Hà Nội chính là sự giao thoa quyến rũ giữa phương Đông và phương Tây. Bắt đầu là châu Âu cổ điển với những chiếc thuyền Gondola kiểu Ý và các dãy nhà ven sông rực rỡ sắc màu mang đậm hơi thở Địa Trung Hải. Tới cuối dòng sông Venice nhân tạo dài 830m là cây cầu đi bộ nối sang châu Á bằng những nếp nhà cổ đặc trưng Hàn Quốc tại phân khu K-Town. Sự hội ngộ Đông Tây mang tới cho du khách những trải nghiệm khác lạ chỉ có tại Mega Grand World Hà Nội.
Cùng với cảnh quan tráng lệ là những hoạt động văn hóa hấp dẫn, nổi bật nhất là vở diễn thực cảnh kết hợp công nghệ mapping 3D trên sân khấu thuyền lớn nhất châu Á - The Grand Voyage.
Lần đầu tiên tại Việt Nam, du khách sẽ được thưởng lãm công nghệ trình chiếu đỉnh cao với hệ thống âm thanh - ánh sáng - sắc màu, tái hiện hải trình giao thương nối liền hai bờ châu lục Á – Âu, băng qua con đường tơ lụa trên biển, 5 đại dương, khám phá vùng đất ở biển Đông với thương cảng Hội An - Việt Nam. Show sẽ trình diễn hoàn toàn miễn phí cho khán giả vào 20h30 hàng ngày, kể từ ngày 21/12/2023 và sẽ là biểu tượng giải trí về đêm hoàn toàn mới cho du lịch Thủ đô Hà Nội.
Chi phí chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở
Đất xen kẹt này thường nằm trong các khu dân cư, hoặc đất phần dôi dư sau quy hoạch và loại đất này thường sẽ không có sổ đỏ và được chuyển nhượng thông qua hợp đồng viết tay. Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất này thường có diện tích không quá lớn.
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế, thuật ngữ đất xen kẹt được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp, nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Đây quy định về cách tính tiền sử dụng đất, để biết rõ số tiền phải nộp thì phải có các dữ liệu quy định về cách tính tiền sử dụng đất và phải biết rõ tiền sử dụng đất từng loại đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.