Bất động sản mới nhất: Khó như mua nhà Hà Nội dưới 2 tỷ đồng, TPHCM hủy sổ đỏ khu ‘đất vàng’, nhiều kỳ vọng từ Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong vài năm qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân. (Ảnh: H.A)

Nhiều kỳ vọng phát triển mới từ Luật Đất đai (sửa đổi) 2024

Thông tin trên Hanoimoi, theo Tiến sĩ Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Đồng thời, mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất.

Tiến sĩ Đậu Anh Tuấn đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có tác động tích cực với doanh nghiệp và thúc đẩy giao dịch BĐS. Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước.

Từ góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định, các doanh nghiệp đều mong muốn Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 sớm đi vào cuộc sống một cách hiệu quả. Các doanh nghiệp cũng kỳ vọng việc phân cấp quyền hạn cho HĐND cấp tỉnh, cấp huyện được quyền quyết định nhiều nội dung về giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... sẽ được hướng dẫn cụ thể và dễ thực hiện.

Về công tác giao đất, cho thuê đất, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Văn Bình cho biết, đối với công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực thi hành sẽ được Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể.

Điều lo ngại nhất hiện nay là các dự án đã giao, cho thuê đất đã lâu nhưng chưa xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Có trường hợp đã giao đất 5-7 năm, song chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp, khiến các địa phương lúng túng trong xử lý.

“Đối với những trường hợp này, các địa phương vẫn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, nhưng sẽ bổ sung một khoản tiền hợp lý mà người sử dụng phải nộp”, ông Lê Văn Bình cho hay.

Liên quan đến các dự án triển khai "vắt" qua 2 thời kỳ thi hành luật cũ và luật mới, theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, từ nay đến lúc Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực (ngày 1-1-2025), trong giai đoạn giao thời này, việc ứng xử với các dự án đang có sẽ là vấn đề cần quan tâm tháo gỡ cho các doanh nghiệp. Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mở ra thông thoáng, nhưng cũng có những quy định chặt chẽ hơn để bảo đảm tính pháp lý cao hơn.

Trong điều khoản chuyển tiếp cũng nêu rất rõ, trường hợp nào áp dụng ra sao, trường hợp nào thay đổi. Một điểm nhấn mạnh tinh thần của luật là cái gì sai mà của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải chịu, nhưng cái gì sai do cơ quan nhà nước thì Nhà nước phải chịu, chứ không bắt doanh nghiệp chịu.

Cũng theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, việc lập bảng giá đất là trách nhiệm rất nặng nhưng cũng là vấn đề kỹ thuật. Chắc chắn năm đầu tiên, năm thứ hai, việc xây dựng bảng giá đất sẽ vô cùng khó khăn, nhưng từ năm thứ ba trở đi, khi đó việc chúng ta sử dụng các hệ số điều chỉnh sẽ không còn là vấn đề lớn nữa.

Những năm đầu tiên sẽ khó, nhưng những vấn đề đó mới là các điểm cải cách của Luật Đất đai (sửa đổi). Điều đó chắc chắn sẽ cần sự quyết tâm cao của các cơ quan quản lý, cơ quan nhà nước, đặc biệt là sự đồng hành của doanh nghiệp trong việc đưa chính sách của Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào cuộc sống.

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch cho thị trường BĐS của Việt Nam. Qua việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và cung cấp nền tảng pháp lý mới sẽ mở ra những cơ hội mới cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, rộng hơn là cho cả nền kinh tế.

Do đó, việc triển khai và thực thi Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và cộng đồng để bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong quản lý, sử dụng đất đai, mang lại lợi ích cho cộng đồng và nền kinh tế đất nước.

Khó mua nhà 2 tỷ ở Hà Nội

Theo thống kê mới nhất của Savills Việt Nam, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51-70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần.

Trong khi đó, chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Như vậy, cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có 3 căn giá dưới 2 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong vài năm qua, thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội vẫn ghi nhận thách thức từ việc hạn chế nguồn cung và sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Năm 2023, có duy nhất một dự án nhà ở xã hội Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) triển khai mở bán hơn 100 căn hộ.

Nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao cũng là thách thức của thị trường BĐS thời gian qua.

Tại TP.HCM, theo Savills, nguồn cung sơ cấp đạt 10.700 căn vào năm 2023, mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Tuy nhiên, triển vọng về nguồn cung nhà ở năm 2024 được dự báo sẽ có nhiều cải thiện.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng.

Theo VARS, mặt bằng giá BĐS sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - đánh giá, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Bà Hằng nhận định, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp.

Về phía cơ quan quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian tới sẽ thực hiện đồng bộ các giải pháp để cơ cấu lại thị trường cân đối nguồn cung, phát triển mạnh nhà ở xã hội cho khu công nghiệp, nhà ở phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Bộ Xây dựng và các đơn vị liên quan sẽ rà soát văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS. Các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đất đai, Các tổ chức tín dụng, sẽ được xây dựng và ban hành sớm, đảm bảo thống nhất, khả thi.

Tổ công tác sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, các địa phương cần tập trung kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm. Đồng thời, quyết liệt thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo các chỉ tiêu đã đăng ký trong năm 2024.

Niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn

Mặc dù trong quý IV/2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội đã ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, xét trên cả phân khúc cao tầng và thấp tầng. Tuy nhiên, tình hình được kỳ vọng sẽ dần được cải thiện trong năm 2024.

Mới đây, theo báo cáo của Savills, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.

Ngoài ra, các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong 2 năm tới. Với phân khúc thấp tầng, thị trường dự kiến sẽ được bổ sung 14.000 căn mới vào năm 2026.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận định, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã có thêm một quy định quan trọng là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây sẽ là một định hướng quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Nguồn cung mới cũng sẽ tiếp tục được cải thiện nhờ sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông. Cụ thể, các dự án như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ góp phần mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, khai phá tiềm năng tại khu vực ngoại thành.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 3 dự án với tổng khoảng 1.200 căn hộ. Trước đó, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4/2023, cả thành phố chỉ có 4 dự án nhà xã hội được hoàn thành.

Những con số tích cực trên được củng cố bởi động thái thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) của Quốc hội.

TPHCM: Thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ khu “đất vàng” 152 Trần Phú của Vinataba

Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) vừa có thông báo thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp cho khu đất gần 31.000m2 tại 152 Trần Phú, quận 5.

Khu đất gần 3,1ha tại 152 Trần Phú, quận 5 có ba mặt tiền đường Trần Phú - Lê Hồng Phong - Trần Nhân Tôn. (Nguồn: Báo XD)

Khu đất này được xem là "đất vàng" tại quận 5 khi có ba mặt tiền đường Trần Phú - Lê Hồng Phong - Trần Nhân Tôn. Mục đích khu đất này để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, khách sạn, căn hộ cao cấp.

Trước đó, ngày 19/1/2005, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thừa ủy quyền Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam (nay là Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam - Công ty TNHH MTV - Vinataba). Đến ngày 26/8/2005, Công ty này đã mang quyền sử dụng khu đất góp vốn vào Công ty TNHH Vina Alliance.

Thực hiện theo Kết luận của Thanh tra Chính phủ, ngày 25/10/2023, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định thu hồi khu đất trên.

Ngày 10/1/2024, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố cũng có công văn đề nghị Công ty TNHH Vina Alliance khẩn trương bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay doanh nghiệp này vẫn chưa thực hiện.

Do Công ty TNHH Vina Alliance không chấp hành việc nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất tại số 152 Trần Phú nên Sở Tài nguyên và Môi trường thông báo giấy chứng nhận này không còn giá trị pháp lý.

Vào tháng 10/10/2022, Thanh tra Chính phủ đã ban hành Thông báo Kết luận Thanh tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng vốn và tài sản, thoái vốn và tái cơ cấu tại Vinataba. Kết luận Thanh tra chỉ rõ trong việc đầu tư xây dựng, Vinataba có sai phạm khi thực hiện góp vốn dự án tại 152 Trần Phú.

Trong đó, Vinataba không thực hiện đánh giá lại tài sản; làm trái chỉ đạo của Thủ tướng, vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản doanh nghiệp do Nhà nước nắm 100% vốn điều lệ khi chuyển nhượng gần 31.000m2 tại địa chỉ 152 Trần Phú mà không xin phép Thủ tướng; không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có nguy cơ gây thất thoát tiền của Nhà nước, doanh nghiệp.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp chủ trì cùng Bộ Tài chính, UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Vinataba và các bộ, ngành liên quan thu hồi cơ sở nhà đất diện tích gần 31.000m2 tại 152 Trần Phú, nếu phát hiện sai phạm thì chuyển cơ quan điều tra; xem xét trách nhiệm, có hình thức kỷ luật theo quy định với các tổ chức cá nhân để xảy ra vi phạm.