Thưa ông, mục tiêu rất lớn mà Chính phủ đang đặt ra là phục hồi thị trường BĐS. Đây là nhiệm vụ vô cùng quan trọng, nếu chúng ta không làm được thì việc xử lý nợ xấu sẽ rất khó khăn và phí tổn?
Để phục hồi lại thị trường này, tại các nước phát triển họ không gặp phải những khó khăn về thủ tục hành chính, thuế khóa… Phục hồi thị trường BĐS dựa chủ yếu vào chính sách tiền tệ, tức là sẽ tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống. Ví dụ, ở Mỹ kỳ hạn cho vay mua nhà phải tới 30 năm, Pháp và châu Âu là 50 năm, đặc biệt ở vùng Đức – Thụy Sỹ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Làm như vậy thì chi phí trả tiền nhà hàng tháng của dân cư sẽ thấp hơn dưới 40% mức thu nhập của họ. Ở Việt Nam nếu vay 500 – 1 tỷ đồng đề mua nhà với kỳ hạn từ 15 – 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì tôi nghĩ rằng sẽ nhiều người có cơ hội mua nhà, và có thể giải quyết nhanh chóng nhu cầu về nhà ở hiện tại của dân cư nói chung, đồng thời giải tỏa nhà tồn kho về nhà ở hiện nay nói riêng.
Phản ứng của các ngân hàng và DN như thế nào về vấn này, thưa ông?
Tôi có đi một loạt các ngân hàng thương mại và các DN kinh doanh BĐS thì họ có kiến nghị “rốt ráo”. Thuế là một “gói” quan trọng, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Họ cho rằng, mua một m2 đất nông nghiệp chỉ có giá là 400.000 đồng, đầu tư cơ sở hạ tầng vào thì thành 4 triệu đồng, nhà nước đánh thuế 4 triệu nữa thành là 8 triệu đồng/m2 mà mật độ xây dựng chỉ được 50%, tức là thành 16 triệu đồng/m2. Như vậy, từ 400.000 đồng/m2 đất nông nghiệp thành 16 triệu/m2 xây dựng nhà ở thì làm sao mà rẻ được.
Vì vậy, theo tôi chúng ta tăng cầu về nhà ở thì cũng đồng thời phải giảm chi phí nhà ở xuống, bằng cách giảm thuế quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thủ tục về đất đai hiện nay cũng rất phức tạp. Chẳng hạn, có những ngân hàng rất lo ngại về việc dùng thủ tục hợp đồng mua nhà để thế chấp vay của ngân hàng từ vài trăm triệu đến 1- 2 tỷ đồng khiến ngân hàng cảm thấy rất ngại. Họ có thể chấp nhận hợp đồng đấy để thế chấp vay, sau này khi nhà xây xong thì phải có ngay sổ đỏ đặt vào để ngân hàng quản lý, phòng khi sau này người đi vay không trả tiền thì còn có thể thanh lý được.
Ông thể nói rõ hơn về những vướng mắc khiến ngân hàng ngại cho vay để mua nhà?
Chúng ta luôn “hoạnh họe” làm khổ ngân hàng và DN như vậy thì làm sao giải quyết được vấn đề. Ngân hàng cho vay và thế chấp bằng BĐS giờ không được nhận lại bằng BĐS thì lấy cái gì (theo quy định tài sản cố định của một ngân hàng không được phép vượt quá 50% vốn tự có)? Lấy BĐS về thì bảo hoạch toán vào tài sản cố định và bị vượt quá vốn tự có? Sự vượt quá đấy có thể có thật trong một giai đoạn nhất định khi ngân hàng đang xử lý, nhưng cũng phải bán đi chứ họ giữ lại làm gì khối tài sản này?
Ngoài ra, ngay cả thủ tục thu hồi nợ, tòa án xử một vụ cũng mất 2 năm, thi hành án 2 năm nữa thành 4 năm. Vậy ngân hàng làm sao dám cho dân chúng vay mua nhà. Trong khi tiền gửi của người dân thì phải tính lãi hàng tháng thì ngân hàng chịu sao “thấu”. Ra tòa thì mất thời gian, không ra tòa thì bị coi là làm tăng tài sản cố định vượt quá quy định của ngân hàng trung ương. Nếu xem thường thủ tục mà nghĩ rằng do thiếu tín dụng hay thuế cao thì cũng không giải quyết nổi vấn đề này.
Tín dụng nhà ở cũng là chủ trương của NHNN, nghĩa là NHNN sẽ có một gói cho vay để mua nhà. Theo đánh giá của ông thì chủ trương này liệu có hiệu quả không?
Vừa qua tôi có tiếp xúc và thảo luận với một số ngân hàng thương mại, giả định có những chủ trương như vậy thì các ngân hàng thương mại có tham gia không? Và họ hỏi ngược lại tôi 3 vấn đề. Một là Chính phủ có những biện pháp nào để làm cho giá BĐS rẻ đi và rẻ đi thêm nữa từ Chính phủ tức là thuế và thủ tục. Nếu giải quyết được 2 việc này thì giá BĐS có thể giảm xuống chỉ bằng một nửa bây giờ, mà DN vẫn sống tốt, người dân đi mua nhà đỡ nặng gánh hơn. Sau đó mới tính đến việc lãi suất tín dụng và kỳ hạn tín dụng.
Hai là tiền ngân hàng có nhưng đây là tiền gửi của người dân, nên khi cho vay mua nhà sẽ phải tính dự án đấy có thật không, người chủ dự án đấy có hợp pháp không, tiềm lực tài chính có đủ mạnh để triển khai thành công dự án không thì ngân hàng mời giám cho vay. Ba là lãi suất phải hợp lý thì ngân hàng mới cho vay, nếu thấp quá mà duy ý chí thì không thể cho vay được, vì ngân hàng còn phải có trách nhiệm với người gửi tiền.
Việt Nguyễn (thực hiện)
