| Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường năm 2010-2012. (Nguồn: Dân trí) |
Có phương thức huy động vốn dài hạn cho doanh nghiệp
Để tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS, trong hội nghị diễn ra mới đây, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân, kiến nghị Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt.
Thứ nhất là cho phép các doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.
Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau. Người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.
Theo ông Cường, phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp BĐS. Người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư BĐS, được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của BĐS sau khi dự án hoàn thành.
Thứ hai, tại một số dự án BĐS quan trọng về quy mô, tính chất loại hình BĐS và vị trí nếu không được tài trợ vốn, doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài.
"Thực tế, hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp BĐS trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường BĐS và nhiều vấn đề khác của đất nước", ông Cường nhấn mạnh.
Cũng theo chuyên gia, trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp; chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn.
"Trong trường hợp này, không nên hình sự hóa đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của Nhà nước", ông Cường nêu.
Ngoài ra, theo ông Cường, tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, là dư địa để thực hiện chính sách tài khóa mở rộng hỗ trợ cho thị trường và phát triển trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát.
Không thể để các nhà đầu cơ mua gom BĐS để tích trữ
GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường BĐS năm 2010-2012. Những ý kiến trên được ông Cường nêu ra tại hội nghị Hội nghị trực tuyến toàn quốc chủ đề tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra mới đây.
Giai đoạn trước là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung BĐS nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng hàng hóa BĐS vẫn không bán được. Trái lại, hiện nay, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng.
Trên thị trường, hàng hóa để bán không có do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng 0, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.
Như vậy, theo ông Cường, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung BĐS nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có. Thị trường BĐS công nghiệp vẫn phát triển tốt. Các luồng thu hút đầu tư đang tăng. Nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu BĐS sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh.
Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Nguồn lực bỏ ra để giải quyết các nút thắt của BĐS sẽ nhanh chóng được hoàn trả.
Do vậy, giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS hiện nay được nhìn nhận rõ ràng hơn, mức độ rủi ro ít hơn nếu can thiệp kịp thời, nhưng nếu can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino là nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.
Đồng quan điểm, ông Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - cho biết, năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có "bong bóng" BĐS và điều đó đã xảy ra.
Đề án này được xây dựng trên tình trạng khủng hoảng "BĐS thừa" vào năm 2012. Còn tình trạng lần này chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu.
Ông Nghĩa cho rằng, đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu. Do đó, chúng ta cần xây dựng chính sách BĐS trên nền tảng này.
"Không thể để các nhà đầu cơ mua gom BĐS, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này mong muốn Chính phủ tập trung vào các nền tảng BĐS, thu gom tài nguyên trực tiếp và phát triển công nghiệp, đặc biệt công nghiệp chế biến, chế tạo.
"Chúng ta xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân", ông Nghĩa nói thêm.
Về vấn đề pháp lý chiếm 70% những vướng mắc hiện nay, thực tế ngân hàng thương mại hiện nay có đầy đủ các chế tài phù hợp với quy định thực tế. Theo ông Nghĩa, thị trường tài chính này quan trọng nhất là lòng tin. Các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.
"Tôi cũng xin có một vài ý kiến khác, một là bỏ cơ chế nhà ở xã hội mà xây dựng một cơ chế mới cho nhà ở cho người thu nhập thấp. Thứ hai là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở. Thứ 3 là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm đó...", ông Nghĩa kiến nghị.
63 tỉnh thành chính thức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai
Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến chiều 20/2, đã có 7 bộ, ngành Trung ương và 63 tỉnh, thành phố ban hành Kế hoạch lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
| Năm 2022, thị trường BĐS Hà Nội chưa khởi sắc. (Nguồn: Dân trí) |
Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có thông báo tiến độ thực hiện kế hoạch lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và tổng hợp, tiếp thu ý kiến nhân dân, theo tinh thần Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ.
Theo đó, tính đến chiều 20/2, đã có 7 bộ, ngành Trung ương và 63 tỉnh, thành phố ban hành Kế hoạch lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhận được 12 ý kiến góp ý bằng thư điện tử và gửi trực tiếp về bộ; 457 lượt ý kiến góp ý của tổ chức, cá nhân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trên website lấy ý kiến nhân dân (https://luatdatdai.monre.gov.vn).
Nội dung góp ý tập trung ý kiến nhiều nhất tại tập trung vào chương I quy định chung; chương VII bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; chương X đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chương VI thu hồi đất, trưng dụng đất; chương XI tài chính về đất đai, giá đất; chương IX giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,…
Trước đó, ngày 30/1/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số 120/QĐ - BTNMT ban hành Kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 170/NQ-CP. Theo đó, từ ngày 20/2-15/3, cơ quan này sẽ tổ chức các đoàn công tác theo dõi, đôn đốc việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại các địa phương.
Kế hoạch nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết số 170/NQ-CP đồng thời huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân để hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng vì lợi ích của nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi trên cơ sở tiếp thu ý kiến nhân dân trước ngày 27/3/2023; trình Chính phủ báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chỉnh lý, hoàn thiện theo ý kiến góp ý trước ngày 1/4/2023; báo cáo Chính phủ để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trước ngày 5/4/2023.
Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu cho Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ V, trước ngày 25/4/2023./.
Hà Nội rà soát, đánh giá 750 dự án để thu hồi
Tại hội nghị trực tuyến về BĐS ngày 17/2, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, thời gian qua, đặc biệt trong năm 2022, thị trường BĐS TP chưa khởi sắc.
Cụ thể, nguồn cung sản phẩm ở mức thấp, chủ yếu là từ các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đây. Các dự án đầu tư mới được chấp thuận không nhiều, chỉ một vài dự án đấu giá đất với quy mô nhỏ.
Chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên vật liệu tăng cao đã đẩy giá sản phẩm BĐS tăng theo. Một số vướng mắc về thủ tục đầu tư khiến các chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tham gia thị trường. Theo đánh giá của thành phố, giá BĐS tăng trên 10% trong năm 2022.
Theo ông Tuấn, từ đầu năm đến hết quý III/2022, giao dịch BĐS trên thị trường BĐS TP Hà Nội trầm lắng hơn cuối năm 2021. Lượng sản phẩm được chào bán trên thị trường tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất.
Phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm số đa số nhưng giá rất cao. Lượng giao dịch phân khúc này thấp, ước chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường, còn lại là căn hộ thu nhập thấp, nhà ở xã hội thấp.
Năm 2022 giảm 25% số lượng căn hộ đưa ra thị trường và tổng diện tích sàn giảm 55% so với năm 2021.
Theo ông Dương Đức Tuấn, trên cơ sở này, năm nay, TP Hà Nội quyết tâm phải rà soát, đánh giá 750 dự án để thu hồi. Trong đó, thành phố dự kiến sẽ phải dừng 4 dự án và thu hồi trên 2.600 ha và chấm dứt hoạt động đối với khoảng 60 dự án chưa xác định đất.