| Quý III/2023, cả nước có khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý trước. (Ảnh minh họa) |
Phân khúc nghỉ dưỡng kém thanh khoản
Báo cáo thị trường BĐS mới đây của của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, quý III vừa qua, cả nước có khoảng 16 dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm, tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung và miền Nam.
Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện thì sức cầu của thị trường đối với phân khúc này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ bằng 1/10 cùng kỳ năm 2022 khi đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch.
Với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá cao nên khó thanh khoản. Phần lớn hàng tồn kho BĐS nghỉ dưỡng vẫn "bất động" suốt thời gian qua.
Trong quý III năm nay, giá bán phân khúc này tiếp tục xu hướng đi ngang, không có nhiều biến động. Chủ đầu tư áp dụng những chương trình ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất để kích cầu.
Đơn vị ra báo cáo dự báo, thời gian tới, giao dịch sẽ được cải thiện nhưng số lượng không nhiều và có sự phân hóa giữa các dòng sản phẩm. Giao dịch condotel dự kiến sẽ có mức tăng cao nhất do nguồn cung sơ cấp của phân khúc này đã trở lại sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường.
Còn theo công ty BĐS DKRA, trong quý III, cả nước có 3 dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ đạt 10%. Tổng cộng có 81 căn được bổ sung vào nguồn cung mới, tuy tăng nhẹ so với quý II nhưng vẫn ở mức thấp khi giảm 93% so với cùng kỳ 2022.
DKRA nhận định, các chủ đầu tư còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ cuối quý II/2022 đến nay.
Tiếp đà ảm đạm, sức cầu trong quý III duy trì ở mức thấp khi lượng tiêu thụ mới ghi nhận 8 căn, tương đương 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhìn chung, tốc độ bán hàng ở các dự án mới khá chậm, phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.
Thông tin về thị trường quý III năm nay, Bộ Xây dựng cho biết, BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc được kỳ vọng lớn nhưng thất vọng cũng lớn. Trong tháng 7 và 8 năm nay, lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng được mở bán mới rất hạn chế.
BĐS công nghiệp tăng trưởng nóng
Làn sóng đầu tư nước ngoài chảy mạnh vào Việt Nam kéo theo sự bùng nổ nhu cầu nhà ở cho chuyên gia và hạ tầng thương mại, dịch vụ cho các khu công nghiệp, kéo theo sự tăng trưởng nóng của phân khúc BĐS công nghiệp.
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS 2023 ngập tràn trong khó khăn nhưng hai phân khúc nhà ở xã hội, BĐS công nghiệp hầu như không giảm nhiệt, cầu luôn cao hơn cung gấp nhiều lần. Thị trường đang chứng kiến làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.
Thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về BĐS công nghiệp. Do đó, các dịch vụ đi theo BĐS công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, sân thể thao, cửa hàng, chợ…ngày càng phát triển đa dạng, cơ sở quy mô nhỏ hay buôn bán nhỏ lẻ đều có cơ hội phát triển.
Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: “Từ quý II - quý III/2024, thị trường BĐS chính thức bước vào chu kỳ phục hồi, các dự án được triển khai mạnh mẽ hơn, tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường. Trong đó, mảng nhà ở xã hội và BĐS công nghiệp vẫn chiếm ưu thế”.
Chia sẻ tại Diễn đàn BĐS công nghiệp Việt Nam vừa diễn ra tại TP HCM cuối tháng 10/2023, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cũng cho biết, từ đầu năm 2023 tới nay, lượng vốn FDI tiếp tục gia tăng, khiến nhu cầu BĐS khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.
Trong năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha; 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.
Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.
Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.
Sức mua BĐS công nghiệp không hề giảm nhiệt cho dù thị trường còn khó khăn cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này. Đáng chú ý, theo khảo sát thị trường của nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng khu công nghiệp, dòng sản phẩm BĐS phụ trợ, logictic cho các khu công nghiệp đang ngày càng được nhà đầu tư ưa chuộng.
Bình Định đấu giá, đấu thầu nhiều dự án quy mô lớn
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Bình Định, tỉnh có kế hoạch tìm nhà đầu tư cho 9 dự án thông qua đấu thầu và chuẩn bị đấu giá cho 21 dự án đầu tư có sử dụng đất trong năm 2023.
| Nhiều dự án được thu hút đầu tư tại Khu kinh tế Nhơn Hội, Bình Định. (Ảnh: Dũng Nhân) |
Về dự án đấu giá, tỉnh có 14 dự án ngoài khu kinh tế và 7 dự án trong khu kinh tế Nhơn Hội. Dự án lớn nhất ngoài khu kinh tế là Xây dựng nhà ở và thương mại dịch vụ tại Khu đất Tây Nam cầu Long Vân, phường Trần Quang Diệu, TP. Quy Nhơn, diện tích gần 9ha.
Một số dự án khác như xây dựng mới Bến xe Phù Đổng tại huyện Phù Mỹ (gần 2ha), xây dựng Trung tâm đào tạo nghề và cung ứng lao động đi nước ngoài tại Khu đô thị Long Vân, TP Quy Nhơn (hơn 2ha)...
Trong khu kinh tế Nhơn Hội, nhiều dự án sẽ được đấu giá quyền sử dụng đất như Khu du lịch sinh thái Eo Gió (hơn 10ha), Khu biệt thự nghỉ dưỡng học viện Golf (gần 20ha), Dự án tại điểm số 2 (2-1) Khu du lịch biển Nhơn Lý - Cát Tiến (hơn 28ha), Dự án tại điểm số 2 (2-2) Khu du lịch biển Nhơn Lý - Cát Tiến (hơn 40ha), Dự án Khu đô thị Tây Nam xã Nhơn Lý (hơn 20ha)...
Đối với các dự án chuẩn bị đấu thầu, Khu vui chơi giải trí Night Paradise Nhơn Hội, diện tích gần 8ha được đề xuất tiếp tục công bố danh mục dự án lần thứ 2 vào tháng 11 này. Trước đó, dự án này đã được công bố danh mục lên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, có 1 nhà đầu tư đăng ký nhưng không đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực kinh nghiệm.
Một số dự án đáng chú ý khác sẽ được tổ chức đấu thầu như Khu du lịch Tân Thanh (gần 40ha), Khu đô thị Tường Vân 2 - TP Quy Nhơn (hơn 42ha), Khu dân cư đường N4A nối dài về phía Đông Khu B dự án 1, thị xã An Nhơn (hơn 10,5ha)…
Đặc biệt, Bình Định sẽ đấu thầu dự án Đầu tư khu nông nghiệp công nghệ cao phát triển tôm xã Mỹ Thành, huyện Phù Mỹ với diện tích gần 229ha. Dự án đã được thông báo mời gọi nhà đầu tư, đăng tải thông tin danh mục dự án lên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Thời gian đăng ký thực hiện dự án đến ngày 6/11.
Quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất
Tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Cụ thể như sau, đối với hộ gia đình, cá nhân:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở chuyển sang làm đất ở thì tiền phải nộp bằng:
50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Căn cứ Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất.
Theo đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được tính = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất.