| Để hướng đến thị trường dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh, bền vững, cần phải có những giải pháp đồng bộ. (Ảnh: Hà Phong) |
Điều chỉnh quy hoạch không chạy theo lợi nhuận của nhà đầu tư
Đối với loạt kết luận về quy hoạch tại các địa phương, trong đó có kết luận thanh tra khu vực hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) với hàng loạt vi phạm được chỉ rõ, Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh, sẽ có nhiều nhóm vấn đề được rút ra, cùng với những đề nghị, kiến nghị quan trọng nhằm chấn chỉnh các vi phạm trong quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch và giám sát thực hiện sau quy hoạch.
Việc thực hiện điều chỉnh quy hoạch, theo ông Tuấn, phải đảm bảo đúng quy trình, quy định, và chỉ thực hiện khi xuất một trong 5 yếu tố như xuất hiện yếu tố sau: Khi có sự điều chỉnh về chiến lược, quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng; hình thành các dự án yếu tố có trọng điểm quốc gia; quy hoạch không thể thực hiện được; sự biến động về thủy chất, địa văn; phục vụ lợi ích quốc gia, cộng đồng.
Ông Tuấn cũng nhấn mạnh, điều chỉnh quy hoạch là khái niệm rất bình thường nếu đảm bảo các yếu tố nêu trên. Và khi điều chỉnh thì cần phải làm gì, quy trình ra sao cũng đã được pháp luật quy định rõ ràng. Theo đó, việc điều chỉnh phải thực hiện nghiêm theo quy định tại điều 50, 51 của Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cũng nhắc đến nội dung rất quan trọng khác sau thanh tra, đó là việc đôn đốc thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh… để phục vụ đông đảo người dân.
Kiểm soát hoạt động môi giới BĐS
Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS (MGBĐS) Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 500.000 người hoạt động trong lĩnh vực MGBĐS, làm việc trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập, nhưng chỉ có khoảng 50.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10%. Số còn lại hoạt động tự do, dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, lộn xộn giao dịch trên thị trường.
Số người hoạt động MGBĐS có chứng chỉ hành nghề chủ yếu tập trung ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch, còn lại là các MGBĐS nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề khi thị trường BĐS tăng nóng.
Hiện nay, các sàn giao dịch BĐS thực chất chỉ là cái tên gán vào để làm thương hiệu. Vì khi thành lập sàn giao dịch, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường, chịu giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng…
Trong khi đó, các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh như một sàn giao dịch BĐS, gồm môi giới, tư vấn, phân phối sản phẩm BĐS và việc thành lập công ty môi giới BĐS dễ dàng, đã và đang làm xuất hiện các hệ luỵ cho thị trường, nhất là các giao dịch chụp giật, làm lợi cho cá nhân.
Đặc biệt, vào thời điểm thị trường BĐS xuất hiện những đợt "sốt đất", lao động từ các ngành nghề khác tham gia vào làm môi giới tăng nhanh, mạnh ai nấy làm, nên có sự cạnh tranh gay gắt giữa các môi giới. Thậm chí, tình trạng chủ đầu tư cắt phần trăm thấp đối với các sản phẩm BĐS còn phát sinh tình trạng lừa đảo trong giao dịch, làm mất hình ảnh môi giới chân chính.
Mặt khác, nhiều giao dịch BĐS hiện nay diễn ra trực tiếp, giữa người bán và mua có thể tự thỏa thuận, ký kết và hoàn thành giao dịch, nên vai trò của người môi giới dần mờ nhạt... Đây là những thực tế diễn ra phổ biến trong bức tranh nghề MGBĐS hiện nay, gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường BĐS.
Thực tế trên theo lý giải của lãnh đạo Hội MGBĐS Việt Nam là do hiện nay, Nhà nước chưa có cơ chế khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà MGBĐS tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS hoặc ràng buộc bằng các cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới; đồng thời, công tác đào tạo, kiểm tra, khung chương trình đào tạo chứng chỉ MGBĐS còn lạc hậu.
Trong bối cảnh công nghệ số ngày càng phát triển sâu rộng vào thị trường, các mô hình đầu tư, hoạt động giao dịch BĐS cũng liên tục thay đổi, đòi hỏi người MGBĐS phải tiếp cận kiến thức và tri thức mới. Vì vậy, nghề MGBĐS không được đào tạo bài bản sẽ tụt hậu.
Để hướng đến thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, lành mạnh, bền vững, cần phải có những giải pháp đồng bộ từ phía chính sách của Nhà nước, cùng với việc phát huy tối đa vai trò của Hội MGBĐS Việt Nam.
Hội đã đề xuất với các cơ quan hữu quan thực hiện nhiều giải pháp để tháo gỡ. Trong đó, Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương cần cấp chứng chỉ hành nghề, đưa ra những ràng buộc trách nhiệm đối với những người làm MGBĐS.
Có thể thấy, nghề môi giới không đơn thuần là giới thiệu BĐS, mà thông qua nhà MGBĐS, chủ đầu tư có thể nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của người dân để tiếp tục phát triển sản phẩm. Việc cấp chứng chỉ cũng cần gắn với mã số hành nghề để cơ quan chức năng dễ dàng quản lý, giám sát và kịp thời xử lý những hành vi vi phạm.
Bên cạnh đó, theo Luật Kinh doanh BĐS, hoạt động kinh doanh sàn BĐS và cá nhân kinh doanh BĐS phải báo cáo theo các mẫu gửi về các sở, ban, ngành để quản lý. Hiện nay, các biểu mẫu báo cáo được gửi đến các sở, ban, ngành quản lý đa phần báo cáo để đối phó.
Điều này khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước không kiểm soát được việc bán ra ngoài thị trường và khi cơ quan quản lý Nhà nước cần số liệu thực tế thì sẽ không có. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng và cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. Do đó, phải siết chặt các mã số định danh cá nhân MGBĐS, các công ty và sàn giao dịch MGBĐS phải có báo cáo bằng văn bản định kỳ gửi cơ quan Nhà nước kiểm soát.
Thêm vào đó, cần xây dựng hành lang pháp lý, giám sát và quyết liệt trong chế tài, hướng đến thị trường minh bạch và sự chuyên nghiệp của các nhà MGBĐS; cần có quy chuẩn rõ ràng về môi giới cá nhân hay tổ chức; đồng thời, nâng cao vai trò của MGBĐS trong các giao dịch, nhất là các giao dịch qua sàn MGBĐS đối với các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt.
Ngoài ra, cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đến tất cả các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Trong đó, có nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử phạt vi phạm đối với hành vi trốn thuế đến người dân, doanh nghiệp. Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 cũng quy định hành vi trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên sẽ bị xử lý hình sự, mức thấp hơn sẽ bị xử lý hành chính.
Cuối cùng, cần chấn chỉnh siết chặt các lớp học chứng chỉ hành nghề BĐS đang xuất hiện tràn lan trên mạng không đủ điều kiện về đào tạo. Chỉ các cơ sở có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề MGBĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16/7/2018 mới được tổ chức thi sát hạch, cấp chứng chỉ môi giới tại các địa phương trên nếu được Sở Xây dựng giao hoặc ủy quyền tổ chức thi sát hạch.
Giao dịch BĐS ở Đắk Nông "hạ nhiệt"
Theo Laodong, hơn 1 tháng nay, thị trường giao dịch BĐS ở thành phố Gia Nghĩa có dấu hiệu chững lại. Trước thực tế này, nhiều người buôn bán đất như "ngồi trên lửa" vì trót đầu tư những khoản tiền lớn nhưng việc tìm kiếm đầu ra thì không hề dễ dàng.
Những ngày qua, có nhiều câu chuyện về đất đai đã xảy ra ở thành phố Gia Nghĩa. Trong đó, nổi lên tình trạng có nhiều người dân chấp nhận hạ giá, chịu lỗ để rao bán lô đất mình vừa cọc tiền hoặc đã đầu tư mua từ trước đó. Thậm chí, có nhiều người còn chấp nhận mất trắng tiền cọc, không tiếp tục thực hiện hợp động giao dịch mua bán đất đai.
Nhiều người dân thừa nhận thà mất cọc chứ không dám bỏ ra khoản tiền hàng tỷ đồng đầu tư BĐS nữa vì thị trường đã chững lại, đầu ra cũng hết sức mông lung. Nếu như khi chấp nhận xuống tiền với giá trị lớn mà không bán ra được thì việc thua lỗ và hậu quả sẽ còn nặng nề hơn rất nhiều.
Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hạ nhiệt là điều rất dễ nhận thấy. Khoảng 3 năm trở lại đây, Khu tái định cư bờ Đông, ở phường Nghĩa Đức đã tạo nên cơn "sốt", thu hút nhiều người dân đến hỏi thăm và mua bán, sang nhượng đất đai. Thế nhưng, khoảng 2 tháng nay, số lượng người dân đến hỏi thăm, mua đất đai ở khu vực này đã giảm mạnh.
Ngoài ra, thực tế tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Gia Nghĩa, một số văn phòng công chứng, bộ phận một cửa xã phường, thành phố... cũng chứng minh thị trường đất đai đã "hạ nhiệt". Khi đến những địa điểm nêu trên, người dân không còn phải chen chúc, xếp hàng chờ đợi đến lượt để giao dịch về đất đai như trước đây.
| Sau khi thiết lập các mức giá cao kỷ lục, giao dịch đất đai ở Khu tái định cư bờ Đông, ở phường Nghĩa Đức, thành phố Gia Nghĩa, Đắk Nông đã giảm mạnh. (Ảnh: Phan Tuấn) |
Chia sẻ về việc này, một lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Gia Nghĩa khẳng định: "Hơn 1 tháng nay, số lượng hồ sơ chuyển nhượng số lượng người dân giao dịch, mua bán đất đai đã có xu hướng giảm mạnh. Ước tính số lượng giao dịch về đất đai giảm khoảng 20% so với cùng kỳ các tháng trước đó trong năm 2022".
Không được bồi thường thiệt hại về tài sản trong trường hợp nào?
Tại Khoản 1, Điều 92 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất nếu rơi vào một trong các trường hợp sau.
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.