| Nhận định về thị trường bất động sản sau dịch, đại diện Savills Hà Nội cho rằng, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, hoạt động thị trường sau thời gian bị nén lại được dự báo sẽ sôi động hơn. (Nguồn: PKC) |
2 phân khúc địa ốc được dự báo không giảm giá dù chịu áp lực lớn
Về triển vọng thị trường bất động sản những tháng cuối năm nay, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: "Đối phân khúc căn hộ, đất nền, do dịch bệnh còn đang diễn biến phức tạp nên tình hình thị trường bất động sản các tháng cuối năm có thể nói là sẽ chậm hơn so với cùng kỳ năm ngoái.
Các chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng trong việc tung bán cũng như các quyết định đầu tư".
Đáng chú ý theo bà Hằng, giá hai phân khúc này được dự báo sẽ không giảm mặc dù đang có áp lực gia tăng về dòng tiền và việc chi trả của các nhà đầu tư.
Nhận định về thị trường nhà ở sau dịch, bà Hằng cho rằng sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát, hoạt động thị trường sau thời gian bị nén lại được dự báo sẽ sôi động hơn.
Hiện nay, trên thị trường Hà Nội, các sản phẩm nhà ở với khoảng giá từ 35 triệu đồng/m2 đến trên 40 triệu đồng/m2 đang nhiều hàng và cũng đang bán được với số lượng nhiều nhất, với lượng tiêu thụ dẫn đầu tính đến thời điểm nửa đầu năm nay.
Chu kỳ sốt đất, đóng băng lặp lại sau 7 năm
Theo VnExpress, công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.
Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất.
Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.
Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.
Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập niên qua.
Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.
Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán.
Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.
Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm.
Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo VnExpress, thị trường bất động sản đang chao đảo mạnh trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư (cuối tháng 5/2021 đến nay). Thanh khoản toàn thị trường kém ở nhiều phân khúc.
Các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, bất động sản nhà ở, thương mại, tiêu dùng ế ẩm, nhiều nhà đầu tư và khách mua nhà mất khả năng thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc khó khăn dòng tiền... Thị trường khó có cơ hội đảo chiều từ giảm tốc sang nóng sốt trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp, khó lường.
Mức độ quan tâm của nhà đầu tư tiếp tục giảm mạnh
Kênh batdongsan.com.vn công bố thông tin đáng chú ý của thị trường trong tháng 8/2021. Cụ thể, lượng tin đăng toàn trang trong tháng 8/2021 giảm 58%, lượt quan tâm giảm 27% so với tháng 7.
Mức giảm mạnh nhất tại các tỉnh, thành phố có có ca nhiễm Covid-19 tăng cao như TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Hà Nội.
Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm của nhà đầu tư về thị trường BĐS giảm lần lượt 36% và 17% so với tháng trước. Mức giảm ghi nhận ở hầu hết các loại hình BĐS chính như chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố...
Thị trường trong tháng 8 cũng ghi nhận những điểm sáng tại các tỉnh khu vực miền Bắc như: Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh, với mức độ quan tâm tăng lần lượt 26%, 8% và 7%.
Riêng chỉ số giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì ổn định trong tháng 8, với mức tăng giá từ 8-9% so với cùng kỳ năm trước nhờ các chủ đầu tư triển khai hiệu quả các kênh bán online, đặt cọc, livestream, quảng bá hình ảnh trực tuyến... trong thời gian diễn ra dịch bệnh.
Đáng chú ý, batdongsan.com.vn đưa ra so sánh về mức độ quan tâm đến thị trường tại các khu vực trong cả nước. Trong khi các địa phương như Khánh Hòa, Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng đều sụt giảm mức độ quan tâm tương ứng 25, 35, 40, 49%, thì TP Hải Phòng tăng 8%.
| Phối cảnh dự án Moonlight Centre Point. (Ảnh: Hưng Thịnh Land) |
Săn đất cắt lỗ sau dịch bệnh
Theo Vietnamnet, dịch bệnh kéo dài và thực hiện giãn cách ở thành phố lớn khiến các phân khúc nhà đất đóng băng, giảm giá nhẹ. Tuy nhiên, nhiều người vẫn tranh thủ săn tìm những căn nhà đất lô nhỏ, giá rẻ thời điểm này.
Hơn một tháng trước, dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, bản thân cũng đang tạm ngừng việc ở nhà nhưng anh Nguyễn Văn Nam, 42 tuổi ở Kiến Hưng, Hà Đông (Hà Nội) vẫn tranh thủ lên các group mua bán nhà đất để tìm mua thêm nhà.
Người đàn ông này cho biết, anh đã kết hôn 15 năm nay. Sau nhiều năm kinh doanh hàng gia dụng, vợ chồng anh mua được một căn nhà 40 m2 ở phường Kiến Hưng từ 7 năm trước để ổn định cuộc sống.
Do cố gắng tiết kiệm, hai vợ chồng để ra được 2,3 tỷ đồng. Do đó, hai người đã nghĩ tới chuyện mua nhà để đầu tư từ mấy tháng trước. Song, do dịch bệnh nên anh còn nghe ngóng thị trường, chưa quyết định.
Hơn một tháng trước, thấy nhà đất khắp nơi đồng loạt giảm giá, anh Nam mới quyết định mua vào. Sau hai tháng tìm kiếm, anh chị mua được căn nhà cũ 35 m2 với giá 2,3 tỷ đồng ở Mậu Lương, Hà Đông.
Người đàn ông này cho biết, qua khảo sát kỹ anh nhận thấy giá nhà đất chia lô diện tích nhỏ trong dân cư ở nhiều khu vực ở Hà Đông có xu hướng giảm nhẹ. Nguyên nhân là ảnh hưởng bởi dịch bệnh, một số nhà đầu tư kẹt tiền do vay vốn ngân hàng, hoặc một số nhà đất bị đẩy giá lên quá cao trước khi có dịch thì nay đã hạ giá. Chính bởi thế, anh nghĩ đây là cơ hội lớn để anh xuống tiền mua nhà nhanh.
Anh Đặng Hải Anh, một môi giới bất động sản khu vực Hà Đông, cho biết, bất động sản tại khu vực này có xu hướng giảm giá nhẹ nhưng lượng giao dịch gần như không có.
Theo anh Hải, ngoài tháng Bảy cô hồn nhiều người kiêng mua bán nhà, còn có nguyên nhân do dịch bệnh không thể giao dịch trực tiếp với chủ nhà và khách mua khi Hà Nội đang giãn cách.
Ngoài ra, thu nhập giảm và dịch bệnh chưa biết bao giờ mới kết thúc nên nhiều người buộc giảm giá nhà đất, chấp nhận bán đúng giá mua vào, mức lời ít hoặc không có lời để thu vốn về nhanh nhất nhằm giảm bớt áp lực khoản vay, có thêm tiền đề phòng khi bất trắc.
Tuy nhiên, nếu như nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ thì nhiều người sẵn tiền mặt trong tay lại tranh thủ thời cơ này để mua vào, khi nhà đất có mức giá vừa tầm. Không phải vay 60-70% vốn ngân hàng nên họ không lo ngại chuyện bị "vỡ trận".
Theo nhận định, bất động sản vẫn có thứ tự ưu tiên số một trong danh mục đầu tư của nhiều người. Vì thế, việc giảm giá trên diện rộng trong bối cảnh hiện nay là rất khó. Thậm chí, nếu dịch được kiểm soát tốt vài tháng tới, lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì thị trường sẽ ấm lên và có giao dịch trở lại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, mới đây cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt nhất, dù đã và đang chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Thực tế, giá bất động sản vẫn tăng và tổng tiền vào thị trường này vẫn có xu hướng tăng lên.
Ông nhìn nhận, đó là bởi một lượng lớn tiền rút từ các kênh tiết kiệm, ngân hàng, kiều hối đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản để giảm nguy cơ lạm phát.
Bên cạnh đó, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì dịch bệnh nên cũng chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.
Ngoài ra, nhiều người dân, nhà đầu tư có sẵn dòng tiền cũng đang lội ngược dòng tìm kiếm bất động sản giá rẻ.