Bất động sản mới nhất: Phổ biến ‘nhà 2 giá’; lưu ý khi mua chung cư chưa sổ hồng; tìm nhà đầu tư dự án nghỉ dưỡng lớn nhất Tuyên Quang

Nhà 2 giá vẫn phổ biến

Góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi tại Hội trường Quốc hội ngày 29/8, ông Lê Thanh Hoàn (đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) đề nghị xem xét bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn nữa về các giao dịch BĐS diễn ra tại các sàn giao dịch BĐS. Bởi vì, theo ông thực trạng hàng hóa bán theo hai giá đang diễn ra khá phổ biến.

"Từ mặt hàng xe máy, ô tô cho đến nhà ở không khó để chúng ta tìm kiếm trên mạng với giá bán của chủ đầu tư được đăng công khai. Nhưng để mua được theo giá niêm yết thì lại rất khó", ông Hoàn nêu.

Ông Hoàn đặt câu hỏi, giá trị giao dịch thật của BĐS do các doanh nghiệp rao bán ở đâu? Đó là các giá được đăng đầy rẫy trên mạng nhưng được "hô biến" thành các suất đối ngoại, suất nhượng lại, giá chủ đầu tư nhưng lại được cộng thêm một khoản tiền chênh không được ghi trong hợp đồng mua bán, bản chất là trốn thuế.

Về hành nghề môi giới BĐS, ông Hoàn cho rằng, dự thảo Luật đã tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý quan trọng để tiến tới sự minh bạch, thuận lợi của thị trường BĐS. Bên cạnh những đội ngũ nghiêm túc thì cũng không khó để thấy hoạt động môi giới diễn ra rất nhiều hình thức phong phú, đa dạng mà không có sự kiểm soát.

"Hiện tượng người ta gọi là cò đất diễn ra tràn lan, ảnh hưởng đến hoạt động chân chính của những người hành nghề môi giới BĐS. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng hoạt động chụp giật, kiếm lời, gài giá của một số bộ phận hành nghề môi giới đã gây thiệt hại cho khách hàng", ông Hoàn nêu.

Do đó, vị ĐBQH này cũng đề nghị cơ quan soạn thảo Luật này nghiên cứu bổ sung quy định thêm về các trách nhiệm của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS theo hướng quy định rõ các trường hợp nghiêm cấm.

Cụ thể là các trường hợp:

Có quyền lợi trực tiếp với BĐS, loại trừ khoản hoa hồng được chiết khấu mà không tiết lộ quyền lợi đó đối với người mua BĐS; xúi giục một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để giao kết hợp đồng mới với người khác.

Tự ý tăng giá, gài giá BĐS để trục lợi trái ý muốn với các bên tham gia giao dịch; tham gia môi giới để các bên ký kết hợp đồng nhưng không thông báo đầy đủ, trung thực các thông tin liên quan đến BĐS cho các bên tham gia giao dịch.

"Một số hành vi nghiêm cấm nêu trên để làm cơ sở xem xét trách nhiệm của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS, tùy thuộc vào tính chất, hành vi vi phạm để có thể xem xét xử lý hành chính, kể cả truy cứu trách nhiệm hình sự", ông Hoàn nhấn mạnh.

Nguồn cung mới tại phía Tây và phía Đông Hà Nội sẽ chiếm 40% thị phần căn hộ

Chuyên gia đánh giá, trong thời gian tới, nguồn cung mới tại khu vực phía Tây và phía Đông sẽ chiếm 40% thị phần cho căn hộ. Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS tại các khu vực này nói riêng và Hà Nội nói chung sẽ ngày càng được cải thiện.

Theo Savills, năm 2008 đánh dấu bước phát triển mới của Hà Nội, khi Thủ đô trở thành một trong 17 thành phố có diện tích lớn nhất thế giới sau khi hợp nhất với tổng diện tích hơn 3.300km2, gấp 3,6 lần trước đó.

Vào năm 2011, Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, xác định mục tiêu đưa Hà Nội trở thành đô thị bền vững, hệ thống cơ sở hạ tầng và kỹ thuật đồng bộ, có tính cạnh tranh cao và phát triển hài hòa về văn hóa.

Đồng thời, phía Tây Hà Nội có những chuyển động sớm hơn nên bức tranh đô thị hiện hữu đã rõ rệt, hình thành làn sóng chuyển dịch về khu vực này để an cư. Sự phát triển của các tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, Vành đai 2, Vành đai 3 và dự kiến Vành đai 3,5 và Vành đai 4 đã tạo động lực cho việc phát triển các dự án BĐS. Các dự án quy mô lớn phát triển dọc theo các tuyến đường này ở khu vực phía Tây như, The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thăng Long, Mailand Ha Noi City.

Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho biết, từ năm 2011 đến nay, khu vực phía Tây tại các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy luôn dẫn đầu thị trường về thị phần nguồn cung với khoảng 30%. Theo đó, khu vực này có nguồn cung văn phòng lớn nhất Thủ đô, với 50% thị phần. Thời gian sắp tới, khu vực này vẫn sẽ là tâm điểm phát triển của Hà Nội.

Ở phía Đông thành phố, theo Quy hoạch giao thông vận tải Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ xây dựng thêm 10 cây cầu lớn vượt sông Hồng với một số dự án như: Cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, Thăng Long mới, cầu Thượng Cát, Hồng Hà 9.

Mặt khác, sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng như: Đường Vành đai 2 kéo dài cùng quy hoạch đường Vành Đai 4 sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, tăng thêm hấp lực tại phía Đông đối với cả những nhu cầu từ những địa phương lân cận.

Cùng đó, quy hoạch nội đô lịch sử được đưa ra vào năm 2021 với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.000 dân góp phần cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Theo đánh giá của bà Hằng, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Đặc biệt, khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang các quận giáp ranh và nổi trội tại khu vực phía Đông sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng đánh giá, trong thời gian tới, nguồn cung mới tại khu vực phía Tây và phía Đông sẽ chiếm 40% thị phần cho căn hộ.

Đặc biệt, khu vực phía Đông bao gồm các quận Long Biên, huyện Gia Lâm với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn như: Vingroup, Ecopark đã và đang thu hút khách mua từ trung tâm Hà Nội. Theo Savills, tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023.

Ngoài ra, khu vực này cũng có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong những năm gần đây, tăng từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023.

Trong khi đó, giá sơ cấp các sản phẩm nhà ở cũng có sự khác biệt giữa hai khu vực. Theo ghi nhận của Savills, tại khu vực phía Tây, giá sơ cấp căn hộ trung bình trong nửa đầu năm 2023 đạt 58 triệu VNĐ/m2.

Còn căn hộ sơ cấp phía Đông có giá trung bình đạt khoảng 48 triệu VNĐ/m2. Đối với sản phẩm thấp tầng, giá sơ cấp trong 6 tháng năm 2023 tại phía Tây là 157-225 triệu VNĐ/m2 đất và tại phía Đông là 158-168 triệu VNĐ/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực là bởi khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau nhưng khá nhanh nên hiện vẫn còn có khoảng cách giá như vậy với khu vực phía Tây.

Tuyên Quang: Tìm nhà đầu tư Dự án đô thị nghỉ dưỡng có vốn hơn 17.000 tỷ đồng

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Tuyên Quang vừa ra thông báo tìm nhà đầu tư cho Dự án khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm - Tuyên Quang có tổng số vốn đầu tư hơn 17.000 tỷ đồng. Dự án khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm - Tuyên Quang được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá về phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và các vùng lân cận.

Dự án này có quy mô 540ha nằm tại phường Mỹ Lâm (thành phố Tuyên Quang) và xã Mỹ Bằng (huyện Yên Sơn). Tổng mức đầu tư của dự án khoảng 17.100 tỷ đồng. Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên 1.200 tỷ đồng.

Tiến độ thực hiện dự án là 4 năm từ khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Thời hạn hoạt động của dự án là 50 năm. Thời gian các nhà đầu tư có thể nộp hồ sơ dự thầu từ nay đến hết ngày 29/9.

Đây là dự án xây dựng khu đô thị sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng và dịch vụ kiểu mẫu, đa dạng. Khai thác các yếu tố cảnh quan cây xanh tự nhiên. Trước đó, ngày 10/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định số 820/QĐ-TTg chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm - Tuyên Quang theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đến thời điểm hiện tại, đây là dự án khu đô thị nghỉ dưỡng lớn nhất tỉnh Tuyên Quang. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá về phát triển kinh tế xã hội, động lực phát triển thành phố Tuyên Quang và khu vực lân cận đã, đang triển khai tại khu vực.

Rủi ro khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Theo quy định, chung cư chưa có sổ hồng ngoài trường hợp ngoại lệ thì vẫn được mua bán, các trường hợp khác đều yêu cầu phải có sổ hồng. Vì vậy, người mua cần tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng có nên mua chung cư không có sổ hồng hay không để tránh rủi ro khi đã “xuống tiền”.

Căn cứ tại điểm a Khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014, cá nhân, tổ chức được mua bán khi đã có giấy chứng nhận (thường được gọi với tên là sổ đỏ, sổ hồng) trừ trường hợp sau đây: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở kể cả đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng; Mua bán nhà ở xã hội.

Với mỗi trường hợp ngoại lệ nêu trên, pháp luật lại yêu cầu đáp ứng các điều kiện kèm theo. Cụ thể như sau: Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (căn cứ khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Không yêu cầu phải có sổ hồng chung cư. Phải có văn bản chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng để thay thế. Văn bản này phải đáp ứng điều kiện: Nội dung về việc căn nhà chung cư đã đủ điều kiện bán; kèm theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu… hoặc giấy tờ về việc đã giải chấp (nếu trước đó có thế chấp) kèm cam kết chịu trách nhiệm của chủ đầu tư.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Lập thành văn bản, có thể có công chứng hoặc không theo yêu cầu của các bên. Số lượng hợp đồng: 06 bản lưu 03 bản chỗ chủ đầu tư, 01 bản ở cơ quan thuế, 01 bản ở bên chuyển nhượng, 01 bản ở bên nhận chuyển nhượng và 01 bản ở tổ chức hành nghề công chứng.

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội (căn cứ khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở): Phải có các loại giấy tờ: Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng; hồ sơ chứng minh đã hoàn thành xây dựng xong phần móng, hệ thống cấp thoát nước, điện sinh hoạt…

Theo quy định phía trên, chung cư chưa có sổ hồng ngoài trường hợp ngoại lệ thì vẫn được mua bán, các trường hợp khác đều yêu cầu phải có sổ hồng. Do đó, nếu chưa có sổ hồng và chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì chung cư sẽ không thể mua bán.

Rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” khoản tiền đã bỏ ra để mua chung cư.

Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên “lách” luật bằng cách làm hợp đồng đặt cọc, ủy quyền nhưng thực chất là mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có giá trị.

Bởi vậy, để xem xét có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không thì trước hết người mua cần phải xem xét nguyên nhân vì sao lại có trình trạng này. Sau khi tìm hiểu nguyên nhân, nếu chung cư thuộc các đối tượng chưa có sổ hồng mà được mua bán thì hoàn toàn có thể mua bán bình thường.

Ngược lại, nếu vì các nguyên nhân khác và tiềm ẩn các rủi ro có thể xảy ra, người mua nên xem xét và quyết định không nên mua chung cư đó.