| Tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022. (Nguồn: TTXVN) |
Mặt bằng giá nhà vẫn cao làm chậm đà phục hồi của thị trường
Sau khi lãi suất huy động giảm mạnh về đáy, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà. Việc mặt bằng lãi suất thấp đang được kỳ vọng giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn. Dù vậy, theo giới phân tích, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.
Khảo sát mặt bằng lãi suất tại một số ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng hiện dao động từ 6-11%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn từ 3-6 tháng. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 9,5-13%/năm. Hiện lãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã giảm khoảng 1-3%/năm so với hồi đầu năm.
Theo ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty cổ phần Chứng khoán KB (KBSV), đối với các doanh nghiệp BĐS, việc giảm lãi suất, nới lỏng chính sách hỗ trợ giãn hoãn nợ, xử lý trái phiếu là một trong những giải pháp thiết thực hiện nay. Bởi lẽ, các doanh nghiệp BĐS là nhóm doanh nghiệp thâm dụng vốn rất lớn, sử dụng đòn bẩy cao nên yếu tố dòng tiền rất quan trọng.
Ở thời điểm thị trường sôi động, doanh nghiệp bán được hàng nên việc sử dụng đòn bẩy cao chưa gây ra rủi ro lớn. Tuy nhiên, sau sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các sự kiện Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát khiến thị trường BĐS "đóng băng" thì thanh khoản trở thành vấn đề sống còn của các doanh nghiệp BĐS.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế; trong đó, có 36% là dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Với mức lãi suất cho vay đã giảm bình quân từ 1-3%, rõ ràng các doanh nghiệp bất động sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí tài chính rất lớn.
Bên cạnh đó, việc hoãn giãn nợ trái phiếu cũng giúp nhiều doanh nghiệp bị đứt gãy dòng tiền, không đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trái phiếu có thêm nguồn lực đáng kể trong giai đoạn khó khăn. Đây được xem là những tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS trong thời gian tới.
Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.
Theo ông Michael Kokalari, dù dữ liệu tăng trưởng tín dụng gần đây cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây. Sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư BĐS gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển.
Nhìn lại mặt bằng lãi suất tại các ngân hàng thương mại từ đầu năm 2023 đến nay cho thấy, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm, nhưng sau đó đã giảm đáng kể. Lãi vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Sự sụt giảm lãi suất này đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.
Tuy vậy, vị chuyên gia của VinaCapital cho rằng, giá căn hộ mới chào bán tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư BĐS hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác.
Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển BĐS ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.
Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, tuy vậy VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Do đó, dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường BĐS của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.
Mới đây, Hiệp hội BĐS Tp.Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không "neo giữ giá cao", tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường BĐS để tăng "niềm tin thị trường", tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.
Phân khúc nào tăng giá, giảm giá mạnh nhất năm 2023?
Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết, nửa đầu năm 2023, thị trường BĐS tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng.
Tuy nhiên, theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 6 tháng cuối năm thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm nay.
Lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều. Tuy vậy, thị trường vẫn cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.
Nguồn cung BĐS tiếp tục hạn chế tại tất cả phân khúc đến hết quý III. Cụ thể, 42 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với khoảng 15.966 căn, đạt khoảng 46,15% so với năm 2022. 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 850 căn hộ được hoàn thành xây dựng. 17 dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú được hoàn thành, bằng 56,67% so với năm 2022.
Về giá, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc BĐS khác giảm mạnh 10-20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực.
Về tổng lượng giao dịch, Bộ Xây dựng thống kê, tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.
Lượng tồn kho BĐS trong quý III là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. Số lượng cụ thể tồn kho là chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền.
Đối với BĐS công nghiệp, trong quý III, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An; VSIP Cần Thơ quy mô 900ha; VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, Khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh; Khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai...
Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.
Về tồn tại hạn chế, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, thị trường BĐS vẫn tiếp tục trầm lắng, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý.
Bên cạnh đó, thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá BĐS tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.
Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tiễn.
Ra mắt tháp 1.951 căn hộ tại dự án Bcons City
Tập đoàn Bcons vừa công bố ra thị trường tháp căn hộ Bcons City - toà tháp trung tâm tiện ích của Quần thể dự án Bcons City rộng gần 12ha tại phường Đông Hoà, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Theo thiết kế, tòa tháp Bcons City cao 27 tầng và 2 tầm hầm, tọa lạc ngay mặt tiền đường Thống Nhất cung cấp cho thị trường 1.951 căn hộ, trong đó có 30 shophouse, 1 tổ hợp khách sạn thương mại dịch vụ 7 tầng (khách sạn 4 sao và 2 trung tâm thương mại). Hiện tháp Bcons City đã hoàn thiện xong hạng mục móng, hầm, dự kiến cất nóc vào quý IV/2025.
Quần thể dự án Bcons City gồm 174 căn nhà phố, 8.000 căn hộ ở, 2.000 căn hộ cho thuê, 1 khách sạn 4 sao, 2 trung tâm thương mại, 1 trường cấp 3, 1 trường đào tạo liên cấp từ cấp 1 đến cấp 2 và 3 trường mẫu giáo.
Do dự án được chia thành nhiều dự án thành phần nên đến nay tòa nhà Bcons Plaza gần 1.300 căn hộ đã bàn giao nhà cho khách hàng và đang tiến hành các thủ tục cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Khu nhà phố 174 căn cũng đang thi công sắp hoàn thiện. Tháp Green Topaz quy mô 1000 căn hộ hiện đang thi công tới tầng 22, dự kiến tháng 6/2024 sẽ cất nóc và quý I/2025 sẽ bàn giao.
Có được cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất?
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, nếu đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo pháp luật hiện hành.
Sổ đỏ là cách người dân vẫn thường gọi thay cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Nếu gia đình bạn thuộc các trường hợp nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.