| Thanh khoản của thị trường đất nền vẫn ở mức thấp trong tháng 4/2023 khi người mua còn giữ tâm lý 'chờ đáy' bất động sản. (Hình minh họa - Ảnh: Trần Kháng) |
Nhà đầu tư chờ ‘bắt đáy’ đất nền phía Nam
Đến tháng 4, thị trường đất nền tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh vẫn trong trạng thái trầm lắng. Dẫu vậy, dữ liệu cho thấy tình hình đã được cải thiện so với 3 tháng đầu năm.
Theo báo cáo của DKRA, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 4 dự án đất nền mở bán trong tháng 4, tương ứng với 272 nền, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Bình Dương là khu vực chiếm đa phần nguồn cung mới với 207 nền, chiếm tỷ lệ lên đến 76,1%. Xếp sau là Đồng Nai (14,3%), Tây Ninh (5,9%), TP.HCM (3,7%).
Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay tung ra các chính sách chiết khấu cao, khoảng 14-20% giá trị mảnh đất. Bên cạnh đó, những chương trình khác như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang so với lần mở bán trước đó. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về giá đất nền trong khu vực với mức giá dao động 42,1 - 74,7 triệu đồng/m2. Tiếp theo là Đồng Nai (15,5 - 22 triệu đồng/m2), Bình Dương (16,8 - 18,8 triệu đồng/m2) và Tây Ninh (5,7 - 8,8 triệu đồng/m2).
Tương tự, thị trường thứ cấp cũng không có nhiều biến động về giá so với tháng trước.
Dẫu vậy, DKRA đánh giá thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp trong tháng 4 khi người mua còn giữ tâm lý “chờ đáy” BĐS.
Sức cầu trong tháng 4 giảm tới 82% so với cùng kỳ năm 2022, với 238 nền mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 88%. Trong đó, sản phẩm thuộc phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 đang thu hút phần lớn sự quan tâm của khách hàng.
Dù tình hình vẫn chưa thực sự khả quan nhưng đây vẫn là một bước tiến tích cực so với quý I. Trong 3 tháng đầu năm, toàn thị trường chỉ có 78 nền được tiêu thụ mới, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20%.
Vì sao người dân phải "ăn chực nằm chờ" để mua nhà ở xã hội?
Nhà ở xã hội có ý nghĩa nhân văn rất lớn trong việc giúp đỡ các gia đình có thu nhập thấp, đặc biệt là những người có hoàn cảnh khó khăn, có thể có được một căn nhà ổn định để sinh sống. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn dẫn tới nguồn cung loại hình nhà ở này khan hiếm, gây khó khăn cho người mua.
Đơn cử, người mua nhà ở xã hội phải chờ chực để nộp hồ sơ tại khu vực tiếp nhận của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã diễn ra nhiều ngày qua. Bên cạnh đó, có mua được nhà hay không, người mua vẫn còn phải chờ vào lá thăm may rủi quyết định.
Nói về những khó khăn, bất cập và đưa ra những giải pháp phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, người dân phải xếp hàng, nhờ người nọ người kia để xin được tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội xuất phát từ việc cung không đủ cầu. Bên cạnh đó, nhà thương mại hiện nay chênh lệch với nhà xã hội rất cao.
Chính vì lẽ đó, theo ông Điệp, cần phải quản lý chặt chẽ các thủ tục mua bán nhà ở xã hội. Đồng thời, cần phân loại đối tượng ra những người nào được mua trước, những người nào mua sau. Bởi, trong lúc khan hiếm, chúng ta cần phải ưu đãi những trường hợp nào trước và quan trọng nhất.
Ngoài ra, theo ông, để giải quyết tận gốc sự chênh lệch lớn này, chúng ta cần tạo động lực để các doanh nghiệp tập trung triển khai nhà xã hội nhiều hơn. Qua đó, có thể thấy được, việc doanh nghiệp vừa tham gia xây dựng nhà xã hội như là trách nhiệm xã hội, một sự cống hiến.
Lâm Đồng sắp điều chỉnh quy định tách thửa đất
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lâm Đồng vừa báo cáo về việc rà soát, đề xuất một số nội dung liên quan đến việc điều chỉnh quy định giải quyết hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.
Cuối tháng 4/2023, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp có văn bản đề nghị UBND Lâm Đồng tự kiểm tra, xử lý các công văn và quyết định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa đất mà tỉnh đã ban hành từ năm 2021 đến nay.
Trước đó, tháng 11/2021, UBND Lâm Đồng đã ban hành Quyết định số 40 về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với từng thửa đất trên địa bàn.
Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Quyết định số 40, tháng 7/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng có Công văn số 4911 đề nghị các sở ngành và địa phương xem xét, tiếp nhận giải quyết hồ sơ tách, hợp thửa đất với một số trường hợp.
Theo công văn này, đa phần cá nhân không thể tách thửa đất nông nghiệp. Nếu muốn tách thửa phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình phê duyệt.
Trường hợp ngoại lệ là tách thửa đất để thừa kế hoặc tặng cho (giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi với con nuôi; ông nội/ngoại, bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh, chị em ruột với nhau theo quy định), mỗi người được nhận 1 thửa đất sau khi tách thửa. Đây được xem là quy định trái luật.
| Một khu đất phân lô tại huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng. (Nguồn: Vietnamnet) |
Tháng 3/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng tiếp tục có công văn điều chỉnh cho phép tách thửa đất nông nghiệp mà thửa đất tách thửa tiếp giáp đường giao thông hiện hữu, nhưng không được hình thành khu dân cư và không kinh doanh BĐS.
Quy định cho tách thửa đất nông nghiệp như nói trên được cho khó thực hiện, bởi cán bộ đăng ký đất đai không thể xác định được mục đích tách thửa và người tách thửa có kinh doanh BĐS hay không?
Sau khi rà soát các quy định pháp luật liên quan và tham khảo quy định điều kiện tách thửa đất của các tỉnh Tây Ninh, Bình Thuận và Đồng Nai, Sở TN&MT Lâm Đồng kiến nghị UBND tỉnh xem xét ban hành văn bản chỉ đạo theo hướng huỷ bỏ Công văn số 4911 và huỷ bỏ Công văn số 1952.
Về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với từng thửa đất trên địa bàn Lâm Đồng trong thời gian tới, Sở TN&MT kiến nghị điều chỉnh một số nội dung của Quyết định số 40.
Theo đó, bỏ nội dung về điều kiện hình thành đường giao thông mới, lập quy hoạch chi tiết và đường giao thông hiện hữu chưa thể hiện trên bàn đồ địa chính và giấy chứng nhận đã cấp.
Bổ sung quy định các trường hợp không được tách thửa đất; tách thửa đất đồng thời với thực hiện chuyển quyền sử dụng đất; tách thửa đất đối với thửa đất có nhiều loại đất; tách thửa đối với trường hợp mục đích sử dụng đất khác với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã duyệt.
Dự kiến trong quý II/2023, Sở TN&MT Lâm Đồng sẽ hoàn thành việc tham mưu, đề xuất UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh hoặc thay thế Quyết định số 40.
Trong thời gian chờ, Sở TN&MT kiến nghị vẫn tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh theo Quyết định số 40.
Có cấp sổ đỏ đất được Nhà nước giao để sản xuất?
Theo báo Xây dựng, năm 1988, bố mẹ của bà Đỗ Thị Ngọc Lan được Nhà nước giao đất hoang để sản xuất. Trong giấy tờ giao nhận của ủy ban có ghi đất được sử dụng lâu dài và không được phép sang nhượng.
Bà Lan hỏi, vậy đất này bố mẹ bà có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Nếu làm được thì bố mẹ bà có thể chuyển cho con cái hoặc sang nhượng được không?
Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Theo phản ánh, đất đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sản xuất vào năm 1988, có giấy tờ giao nhận của ủy ban nhưng không rõ ủy ban hành chính cấp nào. Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường không có đủ cơ sở để trả lời cụ thể.
Nếu đất được giao đúng thẩm quyền thì thuộc trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
Nếu đất được giao không đúng thẩm quyền thì thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Tại Điều 188 Luật Đất đai đã quy định điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Điều 168 Luật Đất đai đã quy định thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để bà biết, thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.