| Thị trường bất động sản dần phục hồi, đã qua 'vùng đáy'. (Nguonf: Dân trí) |
Thị trường đã qua "vùng đáy"
Báo cáo thị trường BĐS 10 tháng đầu năm 2023 của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - nhận định, thị trường đã đi qua "vùng đáy", tuy nhiên, về tổng thể, thị trường BĐS hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - nhận định trên thể hiện rất rõ nét tại thị trường BĐS TPHCM. Bởi, quý I năm nay tăng trưởng BĐS âm 16,2%, nhưng vào cuối quý III vừa qua, tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm. Sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường BĐS đã giảm 42,3% so với quý I.
Cũng theo ông Châu, trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung nhà ở tại TPHCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%.
Cụ thể, tổng 13 dự án có 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%), trong đó phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước) phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước). Thị trường tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.
Theo nhận định của ông Châu, thị trường BĐS cả nước và TPHCM tiếp tục bị "lệch pha cung - cầu", rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, theo Chủ tịch HoREA, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.
"Căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà", ông Châu phân tích.
Đánh giá tổng quan về thị trường BĐS, theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - những nỗ lực từ Chính phủ, các bộ ngành, hệ thống ngân hàng và bản thân doanh nghiệp, môi giới… đã góp phần tích cực nhằm "giữ" thị trường BĐS. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể "vượt dốc" nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh" và đang lấy lại đà.
Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn bủa vây doanh nghiệp
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 10 tháng, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 209.150 tỷ đồng. Điều này cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn so với năm 2022.
Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99.023 tỷ đồng (chiếm 47,3% tổng giá trị). Tiếp theo là nhóm BĐS với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32,6%).
Tuy nhiên, nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang "bủa vây" các doanh nghiệp BĐS. Tổng giá trị trái phiếu BĐS phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn.
Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng, các doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm BĐS 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15.600 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng.
Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm BĐS. Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 3/10, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.
Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, VARS cho rằng, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4.
Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm 2 năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.
VARS đánh giá đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.
Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.
Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư BĐS - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa BĐS...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).
Dừng chủ trương đầu tư dự án N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội
UBND Thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo dừng thực hiện quyết định chủ trương đầu tư dự án N14, N15 đường Lê Văn Lương sau nhiều năm chậm tiến độ. Đây là dự án Đầu tư xây dựng công trình hỗn hợp dịch vụ công cộng và nhà ở, trong đó nhà đầu tư là Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư và Thương mại Louis.
| Khu đất N14, N15 đường Lê Văn Lương, Hà Nội. (Nguồn: BXD) |
Liên quan đến dự án N14, N15 đường Lê Văn Lương, trong báo cáo mới nhất trả lời cử tri, UBND Thành phố Hà Nội cho biết, ô đất N14, N15 có tổng diện tích 12.561m2, được thành phố phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 8/2016. Đây là dự án đầu tư công trình hỗn hợp dịch vụ công cộng và nhà ở, nhà đầu tư là CTCP Đầu tư và Thương mại Louis.
Trong quá trình triển khai giải phóng mặt bằng, dự án có phát sinh đơn thư. Căn cứ báo cáo của Thanh tra Thành phố Hà Nội và xem xét đơn thư, tháng 2/2020, UBND Thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo dừng thực hiện quyết định chủ trương đầu tư dự án này. Việc xử lý các nội dung tồn tại của dự án, thành phố đã giao các sở, ban, ngành rà soát quy định hiện hành để tham mưu đề xuất.
Được biết, khu đất dự án N14, N15 nằm tại ô quy hoạch có ký hiệu QH 46, thuộc địa phận phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Phía Tây Nam dự án giáp phố Hoàng Ngân, phía Tây Bắc giáp tiếp giáp đường Lê Văn Lương. Ô đất N14 và N15 trước đây từng có tên cũ là ô đất 5.1-NO và 5.5-NO. Từ năm 2018, các hộ dân trên vùng dự án đã nhận quyết định thu hồi đất. Theo ghi nhận, một phần khu đất thuộc dự án đã được giải phóng mặt bằng và quây tôn.
Giá trị pháp lý của sổ đỏ và sổ hồng
Theo quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về giá trị pháp lý, sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau.
Sổ đỏ, sổ hồng là thuật ngữ được sử dụng để gọi loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, dựa trên màu sắc bên ngoài của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, đối với từng giai đoạn khác nhau, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên gọi khác nhau. Cụ thể: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ năm 2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận có bìa màu hồng hay còn gọi là sổ hồng).
Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, về giá trị pháp lý, sổ đỏ và sổ hồng đều có giá trị pháp lý như nhau.
Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ, sổ hồng không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.