Bất động sản mới nhất: ‘Tia sáng nhỏ’ tại Hà Nội, thu hồi đất 5 biệt thự ở Khánh Hòa, giá chung cư giảm, vì sao nhà đầu tư còn đắn đo?

Bất động sản mới nhất: Sau một tháng “cởi trói” phân lô, tách thửa, đất nền ven Hà Nội bắt đầu có khách hàng quan tâm, tìm mua.(Ảnh: N.Lê)

Tiếc đứt ruột khi nhìn giá, nhà đầu tư vẫn "rén" với căn hộ được rao cắt lỗ

Thời gian qua, thị trường liên tục rộ lên những thông tin rao bán cắt lỗ nhà chung cư hoặc giảm giá. Một số căn hộ trong khu đô thị gần 300ha ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức) được rao bán giá mềm. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 54m2 hơn 2 năm trước được chủ nhà mua hơn 3 tỷ đồng thì giờ đây họ lại có ý định rao bán giá khoảng 2,7 tỷ đồng. Hay với căn hộ trong khu tái định cư quận 2, chủ nhà chấp nhận rao khoảng 2,5 tỷ đồng cho diện tích 80m2.

Tin liên quan
Giữa ‘cơn sốt’ lithium hỗn loạn, doanh nghiệp Trung Quốc bất đắc dĩ chơi nước cờ mạo hiểm?

Không ít người mong muốn nhân cơ hội này để sở hữu một căn chung cư cho thuê, tạo nguồn thu dài hạn. Tuy nhiên, bài toán dòng tiền và hiệu quả đầu tư khiến họ đắn đo.

Theo tính toán, nếu mua một căn hộ khoảng 2,7 tỷ đồng, đã hết thời gian ân hạn lãi và gốc, mỗi tháng chủ đầu tư phải trả khoảng 22-23 triệu đồng. Nếu mua xong cho thuê lại, giá cho thuê chỉ khoảng 5-6 triệu đồng/tháng thì không đủ bù chi phí lãi vay. Điều đó khiến nhiều người đắn đo, chùn tay khi ra quyết định.

Mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM hiện nay là khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Còn phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì thiếu nguồn cung. Giá căn hộ tăng cao trong khi giá cho thuê chỉ ở mức hồi phục khiến tỷ suất lợi nhuận loại hình này thời gian qua chưa có nhiều cải thiện.

Theo khảo sát của một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TPHCM mới chỉ đạt 4,4%/năm vào quý I/2023, thấp hơn nhiều so với mức 5,9% vào năm 2019. Chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh, suốt 3 năm qua (2020-2022), tỷ suất này giảm xuống 4,9%/năm rồi giữ nguyên mức 4,1%, đến nay mới nhích lại.

Lãi suất là một trong những rào cản hiện tại của thị trường khi người dân quyết định mua BĐS. Các năm trước, lãi suất khoảng 10%/năm, nay lên khoảng 13-14%/năm, nhưng người dân khó vay.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, nhìn nhận hiện tại, thị trường xuất hiện các căn hộ được rao bán giảm giá, cắt lỗ, nhiều sản phẩm thứ cấp thậm chí giảm 30%. Tuy nhiên, cơ hội thuộc về những người có tiềm lực tài chính, sẵn dòng tiền để đón nhận lợi thế của các BĐS có chiết khấu cao, vị trí cho thuê tốt, nhu cầu tăng.

Với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính, đi vay ngân hàng thì câu chuyện ngược lại. Hiện nay, giá cho thuê ổn định, có xu hướng tăng, tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 4-5%/năm nhưng lãi suất ngân hàng 13-14%/năm.

Rõ ràng, tiền thu được không đủ bù lãi suất vay. Do đó, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc mua căn hộ cho thuê chưa hấp dẫn trong thời gian này. Dù có thể căn hộ có cơ hội tăng giá trong tương lai nhưng gánh nặng tài chính ở thời điểm này rất lớn.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, phân tích, khi đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư cần xem xét giá căn hộ hàng năm có thể tăng bao nhiêu và tỷ suất lợi nhuận cho thuê ra sao với lãi suất ngân hàng. Ở những thời điểm tốt của thị trường (2018-2020), giá căn hộ hàng năm có thể tăng 10-15%. Sang tới 2021-2023, mức tăng giá căn hộ chỉ đạt trung bình khoảng 8%/năm và không biến động nhiều. Với căn hộ thứ cấp, mức giá tăng chỉ 3-4%/năm.

Thị trường hiện có 2 xu hướng khác nhau, theo đánh giá của ông Tuấn. Đó là căn hộ sơ cấp tăng giá còn thứ cấp thì lại bị bán cắt lỗ.

Dự án mua bán thứ cấp vẫn được định giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2 nhưng hay được sử dụng các biện pháp chiết khấu, thanh toán nhanh để điều chỉnh giá phù hợp hơn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhóm này chưa tăng lên mức kỳ vọng (khoảng 6%/năm), vẫn thấp hơn lãi vay ngân hàng, lại chịu gánh nặng lãi suất đi vay. Do đó, trường hợp nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê mới thì khó đạt được sự hấp dẫn. "Cái khó nhất của thị trường là phải có vốn vay, mà tiếp cận vốn vay giai đoạn này cực kỳ khó", ông Tuấn nói.

Chốt lại, ông Tuấn cho rằng với các căn hộ đã bàn giao, đã cho thuê thì giá cho thuê tăng. Còn nếu nhà đầu tư mua để đầu tư thì phải cân nhắc về bài toán vốn, lãi vay.

Đất nền ven đô rục rịch giao dịch sau ‘cởi trói’ phân lô, tách thửa

Theo Vietnamnet, sau một tháng “cởi trói” phân lô, tách thửa, đất nền ven Hà Nội bắt đầu có khách hàng quan tâm, tìm mua. Khảo sát cho thấy, hầu hết khách chỉ quan tâm đến những mảnh đất sẵn sổ đỏ, pháp lý rõ ràng và tầm tiền 1 - 1,5 tỷ đồng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS EZ (EZ Property) đánh giá, thông tin Hà Nội cho phép phân lô, tách thửa trở lại sẽ có tác động tích cực cho thị trường. Dù chưa mạnh mẽ nhưng sẽ là “cú huých” cho thị trường tốt hơn, nhất là phân khúc đất nền.

“BĐS đang “ốm yếu” không nên tạo rào cản cho thị trường thêm khó khăn. Khi được phân lô tách thửa với diện tích nhỏ sẽ phù hợp với nhu cầu số đông những người có nhu cầu ở thực.

Từ đó, việc kinh doanh BĐS cũng có tác động tích cực hơn. Nhất là khi được tách thửa, thị trường sẽ có giao dịch, Nhà nước cũng thu được tiền thuế chuyển nhượng”, ông Toản cho hay.

Cũng theo vị này, những khu vực như Từ Liêm, Hà Đông, Đông Anh, Mê Linh… đất trong dân rất nhiều nên khi được tách thửa sẽ tạo thêm nguồn cung tốt cho thị trường.

Cũng đánh giá hiệu ứng tác động tích cực đến thị trường BĐS từ ngày Hà Nội được phân lô, tách thửa trở lại, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes cho hay, thị trường vùng ven đã có giao dịch trở lại.

“So với thời điểm trước Tết Nguyên đán, thị trường đã bắt đầu có sự quan tâm của nhà đầu tư, có giao dịch nhất định. Cơ bản tập trung ở những khu vực đông dân cư, có nhu cầu ở thực. Những khu vực phục vụ nhu cầu đầu tư dài hạn theo hướng phát triển đô thị như Láng Hòa Lạc…

Việc phân lô, tách thửa cũng giúp cho thị trường hồi phục ở góc độ hướng đến người tiêu dùng thực, tạo giá trị phù hợp với nhiều đối tượng hơn. Đồng thời, cũng là động lực, tác động chung đến thị trường BĐS hồi phục lại”, ông Chung nói.

Trong bối cảnh nguồn cung yếu khi các sản phẩm của chủ đầu tư hiện gần như rất khó để ra hàng, ông Chung cho rằng, việc phân lô, tách thửa sẽ tạo thêm các nguồn hàng cho thị trường. Khi thị trường có nhiều sản phẩm hơn, ắt sẽ có giao dịch.

Nói về giá đất nền, ông Chung cho biết, thực tế giá thị trường vẫn đang giảm so với thời đỉnh điểm, giảm khoảng 15 - 20%, có khu vực 30%.

"Đây là thời điểm cung – cầu thật có cơ hội tìm được sản phẩm tốt, thời cơ mua để ở”, ông Chung đánh giá thêm.

Nhận định phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm, ông Chung cho rằng, khó có thể xảy ra những câu chuyện “nóng” hay “sốt” như trước đây.

Còn ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đánh giá, việc cho phép tách thửa trở lại sẽ là một "tia sáng nhỏ” cho thị trường đất nền Hà Nội.