Chưa có lúc nào giá đất, giá nhà ở và văn phòng cho thuê lại cao như hiện nay. Điển hình nhất là vụ sốt giá căn hộ cao cấp The Vitsta ở TP. Hồ Chí Minh hồi tháng 10, tháng 11 vừa qua và trước đó là sốt căn hộ ở The Manor, Phú Mỹ Hưng…
Bắt mạch “sốt” bất động sản
Cơn sốt giá bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, nơi cầu vượt quá nguồn cung. Trong khi nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê ngày càng lớn thì các dự án về khu đô thị, nhà ở lại chậm triển khai do nhiều lý do, trong đó nổi bật là chậm đền bù giải phóng mặt bằng, các chủ đầu tư thiếu nguồn vốn. Nhiều chủ đầu tư sau khi trúng thầu dự án xây dựng các khu đô thị hay nhà ở lại không triển khai các dự án này hoặc triển khai chậm. Nguồn cung thiếu đã đẩy nạn đầu cơ nhà đất tăng lên. Thêm vào đó là hiện tượng mua bán lòng vòng bất động sản trên giấy cũng xảy ra khá phổ biến, các bên mua bán miệng với nhau mà không làm thủ tục giấy tờ văn bản và chỉ người mua cuối cùng mới được giới thiệu đến gặp chủ đầu tư để làm giấy tờ. Đây là yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.
Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Phó Vụ trưởng vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên & Môi trường lại chia sẻ: “Các cơ quan quản lý nhà nước vẫn lúng túng trong việc điều tiết và quản lý, thể hiện ở chỗ không đánh giá đúng nhu cầu. Chúng ta thấy sốt chủ yếu ở văn phòng cho thuê, nhà chung cư. Nếu làm tốt dự báo và qua đó phát triển mảng này thì giá sẽ được điều tiết. Thứ hai nữa là việc phát triển hệ thống đăng ký giao dịch. Hiện nay vẫn còn manh mún, chồng chéo và nhiều thủ tục dẫn tới người dân ngại đến các cơ quan chức năng”.
Thuốc hạ nhiệt…
Theo nguyên lý kinh tế, để hạ cơn sốt giá bất động sản, một trong những biện pháp quan trọng đầu tiên là tăng nguồn cung. Việc này quả không dễ dàng, muốn tăng được nguồn cung tức thời thì phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án về nhà ở, các khu văn phòng cho thuê; kiên quyết xử lý các chủ đầu tư để công trình chậm tiến độ, nhưng đây lại là tổng hợp của nhiều ràng buộc rất khó giải quyết trong ngày một ngày hai.
Một biện pháp nữa là công khai quỹ nhà và các dự án trên các sàn giao dịch và các trung tâm để tránh tình trạng mua bán lòng vòng làm đẩy giá nhà đất lên cao. Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định tất cả các giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch. Thế nhưng, trong thực tế các giao dịch ngầm vẫn diễn ra phổ biến. Có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, số lượng các sàn giao dịch bất động sản còn ít, và thiếu các dịch vụ. Hoạt động của các sàn hiện nay mới chỉ dừng lại ở việc cung cấp thông tin về cung - cầu nhà đất, còn các dịch vụ như: định giá nhà đất, hỗ trợ thủ tục liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng bất động sản… còn thiếu.
Thứ hai là các khoản phí giao dịch và thuế chuyển nhượng bất động sản cao nên chưa khuyến khích giao dịch qua sàn. Đại diện nhiều Bộ, ngành và các chuyên gia bất động sản đều cho rằng, mức thu lệ phí trước bạ 1% và thuế chuyển nhượng bất động sản 4% hiện nay là quá cao và cần phải thay đổi. Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam, cho biết “thuế nhà đất thu cao và thu ngay lần đầu 1 lần, làm cho nhà đầu tư đóng thuế xong không còn tiền để đầu tư xây dựng nên chậm tiến độ. Quan điểm của chúng tôi trong thời gian tới là thu làm nhiều lần. Bên cạnh đó là lệ phí trước bạ sẽ đề xuất xuống 0,02%, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giảm từ 4% xuống còn 1%. Người dân thấy hợp lý thì sẽ giao dịch công khai và không đẩy giá đất, nhà lên cao.
Về việc mở rộng và nâng cao chất lượng dịch vụ của các sàn giao dịch bất động sản, ông Lê Bá Chí Nhân, Giám đốc Marketing của Công ty Đất Lành, cho biết: Các sàn giao dịch phải cố gắng và chuyên nghiệp hơn. Sàn là nơi đủ nhiều yếu tố, từ tư vấn chính sách pháp lý, thiết kế kiến trúc... mọi thứ người giao dịch cần. Tới đây chúng tôi cũng sẽ có một trung tâm thẩm định giá ngay tại sàn. Thẩm định đất, nhà bao nhiêu, như thế nào. Có như vậy người mua cũng yên tâm, còn người bán không thể ép giá được.
Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng áp dụng mức thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất; hoặc có nhà đất nhưng không đưa vào sử dụng. Đây là biện pháp quan trọng để hạn chế đầu cơ bất động sản đang diễn ra khá phổ biến như hiện nay. Tuy nhiên, thuế chỉ là một trong nhiều biện pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, do đó cần kết hợp nhiều biện pháp khác.
Thanh Trường
