Thị trường bất động sản KCN Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp cao, giá cho thuê tăng đều và làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu là những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
Đặc biệt, các công ty sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí chiến lược như KBC, BCM, IDC và SIP được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư trong trung và dài hạn.
 |
| Thị trường bất động sản KCN đang trở thành điểm sáng đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở còn nhiều thách thức. (Nguồn: VnEconomy) |
Điểm sáng đầu tư giữa bối cảnh nhiều thách thức
Thị trường bất động sản KCN đang trở thành điểm sáng đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở còn nhiều thách thức.
Tính đến năm 2024, tỷ lệ lấp đầy cao tại các KCN đã trở thành chỉ số đáng chú ý với khu vực miền Bắc đạt 81-83% và miền Nam lên tới 92%. Điều này không chỉ cho thấy nhu cầu mạnh mẽ về không gian công nghiệp mà còn đảm bảo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư KCN.
Giá thuê đất KCN cũng duy trì đà tăng ấn tượng, với mức tăng 35% tại miền Bắc và 67% tại miền Nam từ năm 2020 đến giữa năm 2024. Đặc biệt, tại các KCN phía Nam, giá thuê đã tăng trung bình 10-18% chỉ trong năm 2024, chứng tỏ nhu cầu thị trường vẫn không hề suy giảm, ngay cả khi phần còn lại của thị trường bất động sản đang gặp khó khăn.
Dòng vốn FDI tiếp tục là động lực chính thúc đẩy ngành. Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 24,78 tỷ USD, tăng 11,6% so với cùng kỳ 2023. Đáng chú ý, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất trong 7 tháng năm 2024 tăng mạnh 15,7% so với cùng kỳ lên 12,65 tỷ USD, phản ánh nhu cầu tiếp tục cao về đất KCN để xây dựng nhà máy.
Xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu
Làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục đẩy mạnh trong những năm tới. Sau chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và đại dịch Covid-19, nhiều tập đoàn lớn đã thực hiện chiến lược đa dạng hóa điểm đặt nhà máy sản xuất, với Việt Nam nổi lên như một điểm đến hấp dẫn nhờ vị trí địa lý thuận lợi, lực lượng lao động dồi dào và môi trường đầu tư ổn định.
Các cổ phiếu bất động sản KCN đã có phản ứng tích cực sau kết quả bầu cử Tổng thống Mỹ. Trong phiên ngày 6/11/2024, nhiều mã cổ phiếu KCN tăng mạnh, như KBC, SZC, SIP, VGC tăng kịch trần; LHG, TIP tăng trên 5%; IDC tăng hơn 4,5%.
Điều này phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về việc các doanh nghiệp sẽ tiếp tục dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh các rủi ro về thuế quan và chuỗi cung ứng.
Phát triển cơ sở hạ tầng
Chính phủ đang đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc-Nam, sân bay Long Thành, và các KCN mới. Năm 2024, khoảng 422.000 tỷ đồng vốn đầu tư, tương đương với 62,3% tổng kế hoạch vốn đầu tư công, đang chờ được giải ngân vào các công trình hạ tầng giao thông. Quy mô đầu tư lớn này tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của ngành xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp.
Thống kê cho thấy, từ đầu năm đến nay, có 23 dự án được đưa vào khai thác và 19 dự án hạ tầng trọng điểm được khởi công. Không chỉ vậy, các bên liên quan cũng đang đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị đầu tư các tuyến đường sắt quan trọng quốc gia, và quy hoạch về các tuyến đường sắt, đường kết nối hạ tầng liên tục được các địa phương công bố nhằm thu hút đầu tư.
Nhu cầu và cung ứng thị trường
Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bùng nổ thực sự. Từ năm 2024 đến 2027, Việt Nam dự kiến sẽ bổ sung thêm 15.200 ha đất công nghiệp và 6 triệu m2 kho bãi để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Quy mô phát triển lớn này tạo ra môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Nguồn cung từ nhà máy và kho bãi đã có sự tăng trưởng đáng kể tại khu vực phía Nam trong quý 3/2024. Cụ thể, nhà xưởng xây sẵn tăng 2% so với quý trước (khoảng 92.000 m2), nhà kho xây sẵn tăng 3% (khoảng 174.400 m2). Sự gia tăng về nguồn cung kết hợp với mức tăng giá thuê cho thấy niềm tin kinh doanh về triển vọng dài hạn của thị trường đang được củng cố.
Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu
Khi lựa chọn cổ phiếu phát triển hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí sau:
Theo chuyên gia Nguyễn Anh Khoa, Trưởng phòng Phân tích & Nghiên cứu tại Công ty Chứng khoán Agribank (AGR), yếu tố then chốt nhất trong việc định giá cổ phiếu KCN chính là quỹ đất và tiềm năng mở rộng của doanh nghiệp. Diện tích đất sẵn có cho thuê sẽ tác động mạnh đến khả năng tăng trưởng dài hạn của công ty, quyết định trực tiếp đến dòng tiền tương lai.
Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất là những chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp. Một KCN có tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê đất tăng đều qua các năm thường là dấu hiệu của vị trí đắc địa và chất lượng hạ tầng tốt, từ đó tạo ra lợi nhuận bền vững trong dài hạn.
Các yếu tố tài chính như dòng tiền, tỷ lệ nợ vay và năng lực quản lý tài chính cũng cần được đánh giá kỹ lưỡng. Một doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ thấp và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động.
Triển vọng ngành và dự báo đến 2030
Triển vọng ngành bất động sản KCN trong giai đoạn 2025-2030 được đánh giá rất tích cực. Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bùng nổ thực sự, khi làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu thuê đất dần dịch chuyển sang các tỉnh thành cấp 2 do khu vực trung tâm khan hiếm, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp mở rộng quỹ đất tại những khu vực mới.
Dòng vốn FDI thế hệ mới (công nghệ cao, bán dẫn, năng lượng xanh) từ các nước đối tác lớn như Mỹ, Trung Quốc, EU dự báo sẽ gia tăng đáng kể đến năm 2030. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các KCN chuyên biệt, có tiêu chuẩn cao hơn, mở ra thị trường mới cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN.
Tuy nhiên, ngành cũng sẽ đối mặt với một số thách thức trong dài hạn. Sự cạnh tranh từ các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Malaysia ngày càng gay gắt trong việc thu hút FDI. Các yêu cầu về môi trường và phát triển bền vững ngày càng cao, đòi hỏi các KCN phải đầu tư nhiều hơn vào hệ thống xử lý chất thải, năng lượng tái tạo.
Ngoài ra, sự phát triển nhanh chóng của công nghệ tự động hóa và robot có thể làm giảm lợi thế về chi phí lao động của Việt Nam, đòi hỏi các KCN phải không ngừng nâng cao chất lượng để duy trì sức cạnh tranh.
 |
| Danh sách 31 công ty phát triển hạ tầng KCN đã lên sàn chứng khoán sẽ có chi tiết trong "Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030". (Nguồn: batdongsan.com.vn) |
Khuyến nghị cho các nhà đầu tư cá nhân
Thị trường bất động sản KCN Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều triển vọng tích cực. Dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất công nghiệp lớn, giá cho thuê tăng và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu là những yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ cho sự phát triển của ngành.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây là thời điểm thích hợp để xem xét đầu tư vào các mã cổ phiếu bất động sản KCN có tiềm năng. Các mã cổ phiếu KBC, IDC, BCM, SZC và SIP được đánh giá là có triển vọng tăng trưởng tốt trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhớ rằng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản KCN đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và sự kiên nhẫn, không thích hợp cho chiến lược "lướt sóng" ngắn hạn.
Để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi, kết quả kinh doanh ổn định và chiến lược phát triển rõ ràng. Đồng thời, cần theo dõi sát sao các yếu tố vĩ mô như chính sách thu hút FDI, diễn biến dòng vốn nước ngoài và tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng để có thể điều chỉnh chiến lược đầu tư kịp thời.
Với tầm nhìn đến năm 2030, ngành bất động sản KCN Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, tạo ra nhiều cơ hội đầu tư sinh lời cho các nhà đầu tư có chiến lược đúng đắn và tầm nhìn dài hạn.
Danh sách 31 công ty phát triển hạ tầng KCN đã lên sàn chứng khoán sẽ có chi tiết trong Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030.
| Định giá đất đai, bất động sản bao giờ đủ mạnh? Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu định giá tài sản, mà chủ yếu là đất đai, bất động sản, ... |
| Bất động sản: Đề xuất nâng chiều cao khu tập thể Thành Công, đối tượng ưu tiên thuê nhà ở xã hội, khởi công dự án 6 sao tại hồ Núi Cốc Hà Nội nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng đối với khu chung cư cũ Thành Công, TPHCM quy định ... |
| Người Mỹ gia tăng mua bất động sản ở nước ngoài - Bật mí 3 điểm đến yêu thích Nhu cầu của người Mỹ về bất động sản và quyền cư trú ở nước ngoài tăng vọt trong nhiệm kỳ thứ hai của Tổng ... |
| Làm mát tòa nhà mang lại lợi ích lớn về môi trường và sức khỏe cộng đồng Việc làm mát tòa nhà là một yếu tố quan trọng trong thiết kế và vận hành các tòa nhà, đặc biệt trong bối cảnh ... |
| Bất động sản: Hà Nội siết hành vi lấn chiếm, hướng dẫn xác nhận về nhà ở để mua căn hộ hơn 18 triệu/m2, sôi nổi đấu giá đất Hưng Yên Hà Nội siết hành vi lấn chiếm đất đai trong các cụm công nghiệp, Bộ Xây dựng hướng dẫn xác nhận về nhà ở để ... |
