Giá bất động sản: Thực ảo lẫn lộn

Chị Vũ Thị Hạnh, quận Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ mong muốn mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ với mức giá khoảng 1,5 tỷ đồng nhưng lại không quá xa khu vực nội đô mà mấy tháng nay vẫn chưa thành công.

Hiện không ít người có nhu cầu mua căn hộ với mức giá tầm 25 triệu đồng/m2 như chị Hạnh. Tuy nhiên, phân khúc này nguồn cung vẫn hạn chế nên những người mua nhà như chị Hạnh vẫn khó thực hiện mong ước về nơi an cư mới.

Nghịch lý người trông giảm, kẻ mong tăng

Trong khi đó, thống kê của cơ quan chức năng cho thấy, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng, cao thấp tùy phân khúc. Các chuyên gia cũng chỉ rõ, kỳ vọng vào mức tăng trưởng của thị trường còn rất lớn khiến giá bất động sản tăng bất chấp những biến động của nền kinh tế trong bối cảnh dịch bệnh. Bởi vậy, giá bất động sản hiện nay khó giảm mặc dù người mua thực để ở chỉ mong giá giảm còn giới đầu tư lại đang mong giá đi lên.

Báo cáo về tình hình bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, quý IV/2020, giá bình quân căn hộ chung cư bao gồm cả phân khúc bình dân, trung cấp, cao cấp tại Hà Nội tăng khoảng từ 2 - 3% và tại TP. Hồ Chí Minh tăng từ 3 - 4% so với cùng kỳ năm 2019. Phân khúc bình dân vẫn có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, tiếp đến là căn hộ trung cấp.

Dự án chung cư có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, tại Hà Nội hầu như chỉ xuất hiện ở các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển còn tại Tp. Hồ Chí Minh thì hầu như không có. Thậm chí, có những chung cư trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay mức giá lại tăng lên xếp vào phân khúc trung cấp. Điều này vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.

Tăng bất chấp dịch Covid-19

Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản vẫn tăng; trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Trên thực tế, trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã xảy ra những cơn sốt đất cục bộ với mức tăng cá biệt vài chục phần trăm, thậm chí vài trăm phần trăm như Lương Sơn (Hòa Bình), Gia Viễn (Ninh Bình), Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh)...

Việc tăng giá bất động sản năm 2020 bất chấp tình hình khó khăn của dịch bệnh đã tiếp niềm tin cho các nhà đầu tư về bức tranh tăng trưởng của thị trường năm 2021, nhất là khi các điểm nghẽn được khơi thông và bức tranh kinh tế vĩ mô tươi sáng hơn.

Những cải thiện của năm 2020 được ghi nhận khi có thêm 743 dự án nhà ở thương mại với 232.559 căn hộ được cấp phép và 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành. Trong khi, con số tương ứng của năm 2019 chỉ có 335 dự án với 175.801 căn hộ được cấp phép và 186 dự án với 66.155 căn hộ hoàn thành.

Số căn hộ được các Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai năm 2020 là 322 dự án nhà ở với 110.181 căn hộ, tăng gấp 1,5 lần so với năm 2019. Như vậy, nguồn cung kế thừa và chuyển tiếp sang năm 2021 đã được cải thiện đáng kể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi đáng kinh ngạc. Giá nhà được dự báo vẫn tiếp tục tăng khi chu kỳ tăng trưởng của thị trường chưa kết thúc. Năm 2021, giá nhà sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2020.

Dưới góc độ của nhà đầu tư, đây là những thông tin tốt để họ yên tâm chọn bất động sản là kênh rót vốn.

Tuy nhiên, nếu đặt kỳ vọng quá cao vào thị trường, nhất là thời điểm đang diễn ra nhiều cơn sốt đất cục bộ như hiện nay thì khó xác định sát giá trị thực của bất động sản, thậm chí rơi vào tình trạng giá ảo. Nếu các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, lao vào theo tâm lý đám đông thì dễ dẫn đến việc giữ hòn than nóng bởi không tìm được người chuyển tay – ông Nguyễn Thế Nghĩa – một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ.

Tình trạng giá ảo cũng là một thực tế đang diễn ra trên thị trường. Nhiều khách hàng có nhu cầu về nhà ở chia sẻ, họ đã vào các trang mạng chuyên rao bán bất động sản để tìm hiểu sản phẩm. Rất nhiều thông tin rao bán “cắt lỗ”, thu hồi vốn nhưng thực tế mức giá đã tăng cao so với những thời điểm rao bán trước đó.

Sẽ có bong bóng bất động sản?

Tâm lý đợi “bắt đáy” như trước đây sẽ không còn tồn tại khi người mua cứ trông chờ giá giảm còn nhà đầu tư lại đợi giá cao để thu lãi và thị trường bất động sản vẫn giàu triển vọng.

Trước những lo ngại về giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ bong bóng thị trường năm 2021, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng nhất định, đặc biệt trong số lượng người mua. Do đó, giả thuyết về bong bóng bất động sản khó xảy ra bởi thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định.

Chuyên gia này phân tích, bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Hiện các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu mà nhu cầu lại đang tăng. Bởi vậy, sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn trong vùng an toàn - ông Matthew Powell khẳng định.

Còn để đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập hạn chế, cần có các chính sách hỗ trợ để họ tiếp cận sản phẩm nhà ở bình dân. Ngay như các nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng không tìm kiếm sản phẩm cao cấp sẽ khiến nhiều chủ đầu tư phải đáp ứng nhu cầu mà phát triển phân khúc này.

Theo ông Matthew Powell, điều quan trọng là người mua có thể tiếp cận thị trường một cách hiệu quả. Khi đó, cần có một sân chơi thương mại để giá nhà được thúc đẩy bởi nhu cầu mua. Giá nhà và giá đất phụ thuộc vào các tác nhân của thị trường, cung và cầu đều có các chức năng riêng.