Khó như khi đánh thuế lên ngôi nhà thứ hai trở đi

Phù hợp với thông lệ quốc tế

Theo thông tin từ Bộ Tài chính, Bộ đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu Dự thảo luật đánh thuế nhà ở, nhất là những chủ thể có từ 2 - 3 nhà trở lên. Tuy nhiên, nhiều khả năng trong năm 2017 chưa thể áp dụng sắc thuế này vì phải có thời gian xây dựng, xem xét kỹ. Nhưng trong tương lai, đại diện Bộ Tài chính cho biết, chắc chắn sẽ phải thu, không chỉ vì ngân sách khó khăn mà các nước họ đã đánh thuế này từ nhiều năm nay.

Trước đây, trong quá trình xây dựng Luật Thuế nhà đất, Bộ Tài chính cũng từng đưa ra ba phương án tính thuế nhà ở. Trong đó, phương án 1 là chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m²/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000 - 4.000 đồng/m²/năm.

Phương án 2 là thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỉ Đồng mới chịu thuế 0,03%. Phương án 3 là thu thuế phần diện tích nhà trên 200m². Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000 - 4.000 đồng/m²/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000 - 3.000 đồng/m²/năm tùy loại nhà.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, việc thu thuế với ngôi nhà thứ hai trở đi là cần thiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định. Đồng quan điểm ủng hộ quan điểm đánh thuế nhà ở thứ hai trở đi, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch cho rằng, đó là một sắc thuế bình thường và cần được thực thi để giống với thông lệ quốc tế. Còn theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, việc đánh thuế nhà ở thứ hai là giải pháp tốt để hạn chế đầu cơ bất động sản.

Còn theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ở các nước khác, điều luật này đã góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của chính phủ, nhưng cũng sẽ tác động đến số lượng giao dịch các bất động sản trên thị trường. Nhìn chung, việc đánh thuế vào người mua bất động sản ở các nước trên thế giới và cả Việt Nam sẽ có tác động tích cực lên thị trường khi có một hệ thống thuế thích hợp được áp dụng.

Chuyên gia của JLL cũng đưa ra những ví dụ điển hình ở Singapore và Anh về vấn đề đánh thuế lên người mua bất động sản thứ hai trở lên. Theo đó, Singapore là nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam. Khi mua bất động sản, người mua sẽ phải trả 3%. Tuy nhiên, khi mua từ bất động sản thứ hai trở đi, thì có một chút khác biệt là người Singapore sẽ phải trả thuế thêm là 7%. Do đó, người mua có quốc tịch Singapore sẽ phải trả tổng cộng là 10% cho ngôi nhà thứ hai này. Nếu người mua là người nước ngoài, họ phải trả thêm 15% cho ngôi nhà thứ hai. Vì vậy, nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên đáng kể và phụ thuộc vào từng nhóm người mua.

Hay tại Anh, năm ngoái, nước này đã thông qua việc đánh thuế vào người mua bất động sản. Nếu mua bất động sản thứ nhất sẽ phải trả một mức thuế cơ bản và cộng thêm 3%. Mức thuế sẽ dựa trên giá trị của ngôi nhà đó, tuy nhiên việc xác định giá trị nhà khá phức tạp. Mức đánh thuế sẽ khác nhau tùy theo giá trị tài sản.

Còn nhiều thách thức

Hiện tại, thách thức lớn nhất khi áp dụng luật này tại Việt Nam là xây dựng hệ thống dữ liệu để nhận biết và quản lý người mua bất động sản; xây dựng lộ trình và cách thức đánh thuế cho phù hợp. Theo ông Trần Du Lịch, về cách thức, có thể áp dụng tương tự như cách đánh thuế thu nhập cá nhân là theo định mức, tùy theo các tiêu chí như vị trí của tài sản, hay diện tích căn nhà.

Cái khó ở Việt Nam lúc này là làm thế nào để xác định được căn nhà thứ hai để đánh thuế.Hiện tại, các thủ tục mua bán bất động sản vẫn phải thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin còn rất hạn chế.

Theo JLL, việc này sẽ rất khó khăn và mất thời gian nếu như không có sự trợ giúp của hệ thống công nghệ thông tin. Để thực hiện việc này hiệu quả trong toàn bộ hệ thống, Việt Nam cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch bất động sản, các chủ sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, vẫn sẽ còn thách thức khi các thành viên trong gia đình có thể thay phiên sở hữu bất động sản nhằm tránh thuế.

Việt Nam cần phải nghiên cứu khá kỹ lưỡng về vấn đề này, có thể tham khảo theo mô hình của Singapore, bằng mức thuế cơ bản hiện hành và mức thuế tăng thêm dựa trên mức thuế hiện hành. Hoặc như Anh, đối với những bất động sản dưới 250.000 USD thì không cần phải đóng thuế, còn trên 250.000USD - 500.000 USD thì áp dụng mức thuế khác nhau. Nhìn chung có rất nhiều phương án cho điều luật này.  

“Theo tôi nghĩ những điều luật mới, cần phải có sự tham gia của các cấp chính quyền và các sở ban ngành liên quan, cũng như các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản chuyên nghiệp để có thể xây dựng một hệ thống phù hợp có thể áp dụng vào thực tiễn”, ông Stephen Wyatt nói.

Ngoài ra, vấn đề công bằng trong việc đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi cũng nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận. Có nhiều ý kiến cho rằng, phải tăng thuế nhà đất đối với các khu vực đô thị, các thành phố lớn, vì người dân ở đây đều được hưởng các hạ tầng đồng bộ, hiện đại hơn khu vực nông thôn. Phải đánh thuế cao để tái đầu tư công trình ngay tại đó và san sẻ cho các khu vực thiệt thòi khác.

Trao đổi với TG&VN, TS. Nguyễn Minh Phong cho biết, sẽ còn khá lâu nữa để thực hiện được luật thuế này. “Vấn đề là định nghĩa nhà giá trị bao nhiêu thì phải đánh thuế, không thể đánh đồng nhà hàng triệu USD với nhà chỉ vài ngàn USD, lại càng không thể đánh thuế nhà khi chưa có giá thị trường về bất động sản”, TS. Phong nhận định.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng cần xem xét thực tế đối với từng trường hợp cụ thể. Bởi với việc đánh thuế từ nhà thứ hai, thứ ba nhưng hiện nay ngay tại TP. Hồ Chí Minh có nhiều nhà mua cả ba căn hộ thì diện tích cũng chỉ xấp xỉ 100m², trong khi đó, có người chỉ sở hữu một căn biệt thự đã lên tới hàng trăm m².

Câu hỏi đặt ra là liệu có công bằng với những người sở hữu nhiều nhà, diện tích bé bị đánh thuế trong khi có người mua một căn nhà nhưng diện tích lớn lại không bị đánh thuế? Ngoài ra, việc làm sao để xác định được đâu là căn nhà thứ hai, căn nhà thứ ba là một việc “cực kỳ khó khăn”.