Thị trường bất động sản: Vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận động thái tích cực

Niềm tin và những chuyển động của thị trường BĐS sẽ lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề khác trong nền kinh tế quốc gia.

Thị trường sớm khởi sắc

Khó khăn của thị trường BĐS bắt đầu lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường. Tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra rầm rộ. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán.

Trước tình hình đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều giải pháp trong chỉ đạo, điều hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như: Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai, tín dụng. Đặc biệt, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tại các địa phương, chỉ đạo điều hành một cách linh hoạt về tín dụng... Nhờ đó, thị trường đã từng bước được tháo gỡ và có những chuyển biến tích cực.

Sang năm 2024 này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhưng mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc.

Phân khúc nhà ở xã hội sẽ có nhiều khởi sắc mới nhờ gia tăng nguồn cung và sức thanh khoản. Tính đến cuối năm 2023, cả nước có 44 dự án nhà ở xã hội với quy mô 36.262 căn đã hoàn thành và được cấp phép. Tổng cộng, dự án nhà ở xã hội theo Đề án 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030 đã đạt 495 dự án, cung cấp 402.898 căn đã hoàn thành và đang triển khai đầu tư xây dựng.

Các địa phương cũng đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, và hiện có 27 tỉnh công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng này. Năm 2024, dự kiến cả nước có 108 dự án nhà ở xã hội đăng ký hoàn thành với 47.531 căn hộ.

Phân khúc BĐS công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực doanh nghiệp vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và việc Chính phủ triển khai mạnh mẽ các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp sẽ hồi sức nhưng chậm hơn do nhu cầu thực sự chưa thể đột biến.

Phân khúc văn phòng cho thuê là một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư BĐS, nhất là văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về môi trường - xã hội - quản trị (ESG), không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt.

Điều khoản thuê văn phòng sẽ dần linh hoạt hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư văn phòng cần cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc tiện ích đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Phân khúc thị trường đất nền có thể sẽ ấm dần từ cuối năm 2024. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, chưa nên tham gia phân khúc này ở thời điểm hiện tại. Mặt khác, thị trường đối diện với một trong những thách thức nổi bật là doanh nghiệp khát vốn do điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, hồ sơ, thủ tục cho vay vẫn còn phức tạp, còn hiện tượng tiêu cực. Lãi suất mặc dù đã giảm, song vẫn còn cao so với khả năng chi trả.

Phân khúc nhà kho vận sẽ được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa và các hoạt động thương mại xuyên biên giới có dấu hiệu phục hồi. Nguồn cung các nhà kho xây sẵn sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, dự báo tăng thêm 700.000 m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn vào cuối năm 2024 sẽ tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm đầu năm.

Trong ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như: Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Nhiều nhà đầu tư lớn như: Mapletree, KCN Việt Nam, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã tham gia và dự kiến hoàn thành các dự án vào năm 2024.

Tình trạng kéo dài thời gian nợ đáo hạn trái phiếu BĐS sẽ tiếp diễn trong năm 2024. Danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu vẫn tiếp tục tăng lên. Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỷ đồng, cao nhất trong ba năm gần đây.

Nghị định 08/2023/NĐ-CP bước đầu đã phát huy tác dụng và sẽ tiếp tục góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn cao điểm quý cuối năm. Tuy nhiên, Chính phủ có thể gia hạn hiệu lực của Điều 3 Nghị định 08 thêm 12 tháng, đến hết ngày 31/12/2024 (thay vì ngày 31/12/2023) để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ và nhà đầu tư cá nhân đầu tư trái phiếu riêng lẻ trong năm 2024, phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp...

Cần sự nỗ lực của Nhà nước và doanh nghiệp

Thời gian tới, cần thêm nhiều nỗ lực mới từ các bên: Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhất là từ doanh nghiệp BĐS để lấy lại được niềm tin của người tiêu dùng, cải thiện sự mất cân đối giữa các phân khúc và khơi thông dòng tiền từ các nguồn, trong đó có thị trường trái phiếu.

Về nguồn vốn, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp và nhà đầu tư, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện nghiêm chỉ đạo của Thủ tướng trong cuộc họp ngày 7/12/2023. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng…

Để bảo đảm an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ.

Theo tinh thần Công điện số 993 ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai các dự án BĐS, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại các vị trí phù hợp.

Các địa phương sớm công khai danh mục dự án BĐS, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch… Đặc biệt là địa phương công bố những dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án BĐS; tăng cường thanh tra, kiểm tra để kịp thời hướng dẫn và xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất với ưu đãi và giảm lãi suất cho vay khoảng 4,8% cho khách hàng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ... Việc phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương cần làm rõ hơn về mặt pháp lý để chủ trương sớm đi vào thực tiễn...

Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán.

Các hiệp hội doanh nghiệp BĐS cần tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tư vấn, giám định, phản biện xã hội, nắm bắt thực tế khó khăn, vướng mắc của đơn vị, tổ chức các chương trình kết nối hội viên, doanh nghiệp với thị trường đầu tư, thị trường vốn, các quỹ đầu tư và hợp tác quốc tế… nhằm tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn đang tạo rào cản. Qua đó, góp phần tạo môi trường hoạt động thuận lợi, minh bạch cho các doanh nghiệp và thúc đẩy thị trường khởi sắc.

Dự kiến, đầu năm 2025, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ tạo sự đồng bộ, từng bước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS phát triển bền vững.