| Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ, thị trường bất động sản cũng đối diện không ít nguy cơ. Nhiều trong số đó là các thách thức lớn, có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường trong năm 2022.. (Ảnh: Phan Anh) |
2021 - Sốt đất từ Bắc vào Nam
Đầu năm 2021, thị trường xôn xao về những cơn sốt đất bùng phát trên diện rộng khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam. Đến gần cuối năm, cơn sốt đất một lần nữa lại trở lại.
Còn nhớ, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, giá đất tăng tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin. Đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng.
Tuy nhiên, đến cuối tháng 3, thị trường "xì hơi". Mức độ quan tâm đối với BĐS sau khi đạt đỉnh trong tháng 3 đã có sự điều chỉnh trong tháng 4. Do ảnh hưởng đợt dịch bùng phát lần thứ 4, thị trường như "nén" lại.
Sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bắt đầu "nóng" trở lại. Cơn sốt đất cuối năm ngày càng lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Có nơi ghi nhận tăng gấp đôi, gấp 3 hồi đầu năm như ở Kỳ Anh, Hà Tĩnh...
Trước những diễn biến phức tạp của thị trường, lãnh đạo Bộ Xây dựng ký văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá, kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS và tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường BĐS, minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Thị trường BĐS 2022 đối diện nhiều nguy cơ
Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ, thị trường BĐS cũng đối diện không ít nguy cơ. Nhiều trong số đó là các thách thức lớn, có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường trong năm 2022.
Thứ nhất, nguy cơ lạm phát kinh tế có thể khiến giá BĐS tăng mạnh trong năm tới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nhận định nguy cơ lạm phát bao trùm nền kinh tế đang hiển hiện.
“Theo quy luật, BĐS sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá BĐS, qua đó làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động có thu nhập thấp và trung bình”, ông Châu nhận định.
Nguy cơ thứ hai là nguồn cung cũng như giá BĐS, đặc biệt tại thị trường phía Nam, có thể bị tác động bởi các cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm gần đây.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định giá đất tại TP.HCM, cụ thể là khu vực trung tâm, đang bị đẩy lên một mức mới, từ đó khiến các chủ đầu tư khó tạo lập được quỹ đất và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.
“Có thể so sánh các loại hình, phân khúc BĐS là các bình thông nhau. Khi loại hình hay phân khúc này bị ảnh hưởng thì các loại hình, phân khúc khác cũng chịu tác động tương tự. Tôi cho rằng BĐS TP.HCM có nguy cơ bị đẩy giá sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua”, chủ tịch Horea nói.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, thị trường BĐS 2022 có không ít khó khăn, thách thức phải đối mặt. Trong đó, nguồn cung BĐS mới vẫn còn hạn chế; nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý; mức giá BĐS đã tăng cao dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh.
Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động Việt Nam cũng nhận định nguồn cung khan hiếm tiếp tục là thách thức lớn của thị trường BĐS. Ông dự báo năm 2022, thị trường sẽ không ghi nhận nhiều cải thiện về mặt nguồn cung so với năm 2021. Sự khan hiếm này có thể tiếp tục đẩy giá BĐS lên cao, làm mất cân bằng cán cân cung cầu trên thị trường nhà ở.
Ngoài ra, Chủ tịch Hội Môi giới cũng cho rằng các rào cản về mặt pháp lý sẽ chưa thể giải quyết hoàn toàn trong năm 2022.
“Dù được các cấp chính quyền quan tâm, tìm biện pháp xử lý song các văn bản pháp luật đều có độ trễ. Tôi cho rằng năm 2022, thị trường vẫn còn những bất cập chưa thể giải quyết được”, ông Đính nói.
Lô đất nào đắt nhất?
Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa công bố bản nhận xét, đề xuất sau phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm gây xôn xao dư luận vừa qua. Đặc biệt, nghiên cứu của HoREA cho thấy, lô đất hơn 10.000 m2 Tân Hoàng Minh mua với giá 2,4 tỷ đồng/m2 chưa phải "đắt đỏ" nhất.
Cụ thể, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch bao gồm số tầng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, cộng với công thức chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn ước tính gồm vay 70% tổng mức đầu tư với lãi suất 10%/năm trong 5 năm, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng khoảng 20%, HoREA đưa ra mức giá dự đoán của các dự án căn hộ tại 4 lô đất nói trên.
Theo đó, lô 3-5 có diện tích 6.446 m2, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic dự kiến được xây dựng 10 tầng với 76 căn hộ. Giá bán bình quân của mỗi căn hộ tại dự án trong tương lai tại khu đất này được HoREA dự báo khoảng 80 tỷ đồng/căn, tương đương mức giá 666 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT).
Lô đất thứ hai 3-8 có diện tích 8.568 m2, doanh nghiệp trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Sheen Mega, dự kiến được xây dựng 14 tầng với chỉ 113 căn hộ. Giá bán bình quân các căn hộ tại dự án này sẽ rơi vào khoảng 61 tỷ đồng/căn, tương đương 510 triệu đồng/m2.
Lô 3-9 có diện tích 5.009 m2, người đấu giá thành công là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh. Theo chỉ tiêu quy hoạch, dự án trên khu đất này dự kiến có 101 căn hộ với 14 tầng. Giá bán bình quân để chủ đầu tư có lãi khoảng 79 tỷ đồng/căn, tương đương đơn giá 640 triệu đồng/m2.
Lô đất cuối cùng 3-12 cũng là lô lớn nhất 10.060 m2, đấu giá thành công với giá 24.500 tỷ đồng do công ty con thuộc Tân Hoàng Minh đặt mua dự kiến sẽ xây dựng 29 tầng với 570 căn hộ. HoREA ước tính giá bán các căn hộ tại đây trong tương lai lên tới 70 tỷ đồng/căn, đơn giá bình quân 580 triệu đồng/m2.
Như vậy, lô đất tỷ USD Tân Hoàng Minh đặt mua thực tế chưa phải "đắt đỏ" nhất. Tính theo chỉ tiêu quy hoạch, lô đất 3-5 mới là lô đất "đắt" nhất vì hệ số sử dụng đất thấp nên giá bán căn hộ thành phẩm trên mỗi m2 sẽ ở mức cao nhất để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn, kiếm lợi nhuận.
| Phối cảnh dự án The Manor Central Park. (Nguồn: Bitexco) |
Hà Nội điều chỉnh quy hoạch dự án tỷ đô của Bitexco
UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định 5380/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu chức năng đô thị Nam đường Vành đai 3 (tên thương mại The Manor Central Park), tỷ lệ 1/500 (ô quy hoạch ký hiệu 15 và một phần ô quy hoạch ký hiệu 19), tại phường Đại Kim (quận Hoàng Mai) và xã Thanh Liệt (huyện Thanh Trì).
Theo quyết định vừa được phê duyệt, tổng diện tích đất nghiên cứu điều chỉnh cục bộ quy hoạch khoảng 25.980m2; trong đó, ô quy hoạch ký hiệu 15 có diện tích 8.757m2; một phần ô quy hoạch ký hiệu 19 có diện tích 17.223m2.
Nội dung điều chỉnh gồm diện tích một số lô đất, hình thức sử dụng (từ nhóm nhà vườn, nhóm nhà ở biệt thự đơn lập sang nhóm nhà ở kết hợp dịch vụ) và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại các lô đất trên nguyên tắc giữ nguyên vị trí, phạm vi ranh giới, chức năng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật chung của ô quy hoạch, không làm thay đổi cơ cấu phân khu chức năng của Quy hoạch chi tiết khu chức năng đô thị Nam đường vành đai 3, tỷ lệ 1/500 được duyệt, bảo đảm các chỉ tiêu hạ tầng xã hội...
Trong đó, ô quy hoạch ký hiệu 15 được quy hoạch đất nhóm nhà ở thấp tầng (nhóm nhà ở kết hợp dịch vụ) diện tích khoảng 6.138m2 gồm các lô đất 15-TM1, 15-TM2; đất cây xanh, sân đường nội bộ diện tích khoảng 1.925m2; đất giao thông nội bộ khoảng 698m2.
Nay giữ nguyên vị trí, phạm vi ranh giới, các thành phần chức năng sử dụng đất; đề xuất điều chỉnh quy hoạch diện tích các lô đất nhóm nhà ở và phần đất cây xanh sân đường nội bộ, giao thông nội bộ trong ô quy hoạch để phù hợp với thực tế giao đất, đồng thời bổ sung diện tích tại các lô đất đầu hồi và điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (diện tích sàn, số người) tại các lô đất 15-TM1, 15-TM2.
Ô quy hoạch ký hiệu 19 có tổng diện tích đất khoảng 57.670m2, trong đó phần đất chức năng đất nhóm nhà ở thấp tầng gồm các lô đất 19-NV1, 19-NV2 (nhóm nhà vườn) và lô đất 19-BT1, 19-BT2 (nhóm nhà ở biệt thự đơn lập) nằm liền kề, gắn kết với phần đất cây xanh, sân đường nội bộ tạo thành khu đất có diện tích khoảng 17.218m2.
Nay giữ nguyên vị trí, phạm vi ranh giới, các thành phần chức năng sử dụng đất, đề xuất điều chỉnh cục bộ một phần ô quy hoạch 19 tại các lô đất 19-NV1, 19-NV2, 19-BT1, 19-BT2 và phần đất cây xanh, sân đường nội bộ tạo thành khu đất tập trung.
Cụ thể, điều chỉnh hình thức nhóm nhà vườn, nhà ở biệt thự đơn lập thành nhóm nhà ở kết hợp dịch vụ, điều chỉnh hợp nhất các lô đất 19-NV1, 19-NV2, 19-BT1, 19-BT2 thành 1 lô đất ký hiệu 19-TM và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (diện tích xây dựng, mật độ xây dựng, diện tích sàn, tầng cao, dân số, số căn hộ).