| Chuyên gia dự báo, nhóm nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ chưa vội bán bất động sản trong vòng 6 đến 12 tháng tới bởi khi bán xong họ lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao. Ảnh minh họa: Tổ hợp Legacy Gate, SunGroup ở Sầm Sơn, Thanh Hóa. (Nguồn: SG) |
Giá BĐS tăng, tỷ lệ nghịch với thanh khoản
Ngay từ đầu năm 2022, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường BĐS khá sôi động trên khắp các vùng miền, tạo sự hưng phấn cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trong dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với nguy cơ của khủng hoảng, lạm phát... và đây cũng là một trong những yếu tố sẽ đẩy giá BĐS tiếp tục tăng thêm.
Số liệu công bố của Tổng cục Thống kê cho thấy, lạm phát cơ bản tháng 4/2022 tăng 0,44% so với tháng trước, tăng 1,47% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 4 tháng đầu năm 2022, lạm phát cơ bản tăng 0,97% so với cùng kỳ năm 2021. Các chuyên gia cũng cảnh báo, năm 2022, nếu lạm phát cao, dòng tiền có thể đổ vào BĐS nhiều thêm nhưng cũng sẽ khoét sâu vào "điểm yếu" của thị trường là thanh khoản thấp. Câu chuyện BĐS tăng giá tỷ lệ nghịch với thanh khoản đã hiện hữu.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) nhận xét, thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá BĐS tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực.
Trong khi đó, các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.
Hiện nay nguồn cung BĐS đang rất khan hiếm. Trước thực trạng này, nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá BĐS tăng lên nhưng nhiều chỗ đưa ra những mức giá quá ảo nên không có người mua.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, giá đất cao hơn giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu".
Bản thân các dự án nếu đưa ra mức chào bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì sẽ dẫn tới “ế hàng”, làm tăng lượng tồn kho BĐS - ông Châu cảnh báo.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội dẫn chứng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án chào bán hàng trong năm 2022.
Dưới góc độ chuyên gia tư vấn BĐS, ông Lê Quốc Kiên nhận xét, nhiều nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái và đến nay đang rơi vào tình trạng “no hàng” nhưng lại không thanh khoản được do giá neo cao. Theo ông Kiên, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm ngoái đến nay diễn ra rất chậm.
Chuyên gia này dự báo, nhóm nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ chưa vội bán BĐS trong vòng 6 đến 12 tháng tới bởi khi bán xong họ lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao. Còn nhóm những người sử dụng đòn bẩy tài chính không còn dòng tiền đủ gánh chi phí trả nhà ngân hàng sẽ phải “xả hàng” khi lạm phát tăng cao.
Thêm một tác động tiêu cực khác của lạm phát đến thị trường BĐS là bên nắm giữ tài sản sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Khi toàn thị trường đẩy giá bán lên sẽ khiến BĐS thiết lập mặt bằng mới. Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành.
Do đó, trong 12 tháng tới dự báo sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản chậm bởi ai cũng đua sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội “chôn” vốn vào BĐS
Chỉ nên mua những dự án "sáng đèn"
Tại hội thảo do Forbes Việt Nam tổ chức ngày 19/5, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, nêu quan điểm về những sai lầm của nhà đầu tư: "Không chỉ trong thị trường chứng khoán hay tiền mã hóa, ngay cả với BĐS cũng có nhiều người đầu tư theo phong trào mà không hiểu biết".
Ông Kiệt chia sẻ từng chứng kiến nhiều người quen khoe mới mua được đất ở tỉnh với giá rẻ nhưng không biết rằng giá mình đã mua cao hơn nhiều so với giá thực tế của người dân địa phương đang giao dịch, không hiểu vị thế lô đất đó thế nào.
Sai lầm thứ hai, theo ông, là nhiều nhà đầu tư chỉ chú ý mình có bao nhiêu tiền nhưng không cân nhắc về khả năng kiểm soát dòng tiền của mình. Ví dụ có những dự án người mua cảm thấy rất hấp dẫn, chỉ cần thanh toán trước 20-30% nên liền nhào vào vì thấy thị trường đang lên.
Tuy nhiên, khi dòng tiền của người mua trục trặc, không đủ khả năng chi trả cho các đợt thanh toán tiếp theo, họ phải chấp nhận bán rẻ, thậm chí cắt lỗ.
Lỗi phổ biến cuối cùng là kỳ vọng sinh lời. Ông Kiệt cho rằng, có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung dài hạn nhưng nhà đầu tư lại vội vàng muốn có lời ngay, mua bán nhanh. Khi kỳ vọng không hợp lý với thị trường, người mua sẽ phải ôm hàng, đơn cử như nếu bị cuốn vào các cơn sốt đất có trường hợp muốn chạy cũng không kịp.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa, đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nên tránh BĐS "mồ côi" mà hãy mua BĐS "sáng đèn".
Ông Quang giải thích, từ "mồ côi" để chỉ những lô đất, dự án nằm đơn lẻ, không có tính kết nối, không có gì xung quanh. Theo ông, BĐS mua được thì phải ở được, bán được. Nhà đầu tư hãy tránh những dự án dù được dán mác cao cấp nhưng trong bán kính xung quanh vài km không có tiện ích hay hạ tầng kết nối nào.
Tương tự, từ "sáng đèn" để chỉ những dự án có nhu cầu ở thực. "Khi nào dự án sáng đèn thì sẽ có giá. Còn ví dụ nếu bạn đi ngang một chung cư đã bàn giao mà chỉ có mỗi ánh đèn từ phòng bảo vệ thì thôi không nên mua", ông Quang chia sẻ.
Còn CEO Phú Đông Group Ngô Quang Phúc cho rằng, để tránh rơi vào rủi ro trong thị trường BĐS, nhà đầu tư cuối cùng vẫn phải đặt vấn đề pháp lý lên hàng đầu.
Ông gợi ý ngắn gọn, nếu mua BĐS của doanh nghiệp đầu tư, phát triển thì hãy hỏi họ đã có giấy phép xây dựng hay chưa. Còn nếu mua nhà đất riêng lẻ của người dân thì hãy đến UBND phường, xã nơi đó, phòng công chứng để kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS đó có ổn hay không.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị chấn chỉnh việc đấu giá đất
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân vừa ký Công văn số 2581/BTNMT-TCQLĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về một số giải pháp tăng cường công tác quản lý đất đai trong tình hình hiện nay, trong đó nhấn mạnh đến hoạt động đấu giá đất.
| Ảnh minh họa. (Nguồn: Zing) |
Theo bộ trên, hoạt động đấu giá đất đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, một số tồn tại, bất cập đã làm hạn chế hiệu quả của chính sách này.
Có thể kể đến việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại một số nơi làm ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, nhất là thị trường quyền sử dụng đất ở. Có trường hợp việc đưa đất vào sử dụng còn chậm, thậm chí không đưa vào sử dụng vẫn chưa được xử lý triệt để; việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai tại một số địa phương còn quá tải.
Để khắc phục những hạn chế trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị các địa phương tập trung chấn chỉnh việc thực hiện đúng quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là những khu đất "vàng".
Sau khi rà soát, sắp xếp lại các cơ sở nhà, đất của Nhà nước phải chống thất thu cho ngân sách Nhà nước và phòng chống tiêu cực, tham nhũng. Chỉ đạo tổ chức lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất chi tiết và tổ chức theo dõi, kiểm tra.
Bộ đề nghị trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất phải quy định rõ điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá (năng lực tài chính, kỹ thuật, ký quỹ, nguồn vốn của chủ đầu tư, thời gian đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ nếu trúng đấu giá…); làm tốt công tác xác định giá khởi điểm bảo đảm giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường.
Tăng cường thanh tra, kiểm tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, bảo đảm công khai minh bạch, cạnh tranh bình đẳng, không để xảy ra tình trạng thông đồng, móc ngoặc trong các cuộc đấu giá.
Các tỉnh cần đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất cụ thể để thu nghĩa vụ tài chính đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất. Tăng cường chỉ đạo việc phối hợp và làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất để tổ chức thực hiện tốt việc quản lý, xác định giá đất cụ thể, bảo đảm tính đúng, tính đủ theo quy định.
Hà Nội dự kiến xây thêm sân bay quốc tế phía Nam Thủ đô
Tại Hội nghị toàn quốc quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị diễn ra ngày 18/5, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, đến nay, Hà Nội đã cơ bản phủ kín quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc. 8 đồ án quy hoạch hạ tầng kỹ thuật chuyên ngành trên địa bàn đã được phê duyệt.
Công tác quy hoạch, phát triển không gian, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật được đặc biệt chú trọng, nhất là hệ thống đường vành đai, trục hướng tâm, cầu đường bộ, gắn với nâng cao năng lực vận tải hành khách công cộng và hạ tầng xã hội. Các khu đô thị mới hiện đại dần được hình thành, góp phần giảm tải dân số khu vực nội đô.
Theo lãnh đạo thành phố, Hà Nội sẽ tập trung phát triển các tuyến đường có tính kết nối với các đô thị vệ tinh và kết nối vùng nội vùng và liên vùng như xây dựng cải tạo, nâng cấp, hoàn thiện các tuyến đường xuyên tâm, vành đại: quốc lộ 1A, quốc lộ 6, vành đai 1, vành đai 2, vành đai 2,5, vành đai 3, vành đai 3,5 ...; xây dựng các tuyến đường sắt đô thị, các cầu qua sông Hồng...
Thành phố cũng sẽ tập trung đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai 4 - vùng Thủ đô, động lực mới để phát triển đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh; mở rộng không gian phát triển cho Hà Nội, giãn mật độ dân cư ra ngoài khu vực trung tâm đô thị, từ đó định hướng và phân luồng giao thông từ xa, giảm tải áp lực giao thông lên hệ thống đường giao thông hiện có, đảm bảo mối liên kết vùng.
Đặc biệt, Hà Nội tập trung phát triển các huyện lên quận, phấn đấu đến năm 2025 có 3 đến 5 huyện phát triển thành quận, đến năm 2030 có thêm 1 đến 2 huyện phát triển thành quận. Thành phố nghiên cứu mở rộng, nâng cấp sân bay quốc tế Nội Bài và xây dựng thêm một sân bay quốc tế dự kiến tại khu vực phía Nam Thủ đô, đáp ứng yêu cầu giao thông cửa ngõ, phát triển vùng Thủ đô và khu vực phía Bắc.