| Bất động sản, đặc biệt là biệt thự, liền kề tại khu vực quận Hà Đông và huyện Hoài Đức, Đan Phượng của Hà Nội... đồng loạt tăng giá cao thời gian qua. (Ảnh: Hà Phong) |
Vay mua, xây, sửa nhà ở cũng phải lập phương án
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 quy định về hoạt động cho vay. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo đang khiến thị trường lo ngại.
Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 có nhiều điểm mới đáng lưu ý, tác động đến thị trường BĐS.
Theo bản thuyết minh kèm dự thảo, NHNN cho biết có sửa đổi, bổ sung quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà tại điểm C khoản 6 điều 2 Thông tư 39.
Việc sửa đổi xuất phát từ thực trạng vừa qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến BĐS với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường BĐS.
Cụ thể, nếu ở điểm C khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) thì ở dự thảo, sửa đổi theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở...
Ngoài ra, tại Điểm B khoản 7 Điều 1 Dự thảo quy định: "Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh BĐS; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng".
Cả hai nội dung đề xuất sửa đổi trên ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho biết, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39 có một số điểm sửa đổi theo hướng tích cực, nhưng cũng có nhiều điểm nên xem xét lại.
Thứ nhất, theo ông Đính, việc kiểm soát các khoản vay "có giá trị lớn" nhưng được quy định một cách chung chung rất có thể sẽ "bóp nghẹt" thị trường BĐS. Ông giải thích, việc không giới hạn giá trị khoản vay dẫn đến tình trạng nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó cho người vay mua BĐS.
"Cần phải quy định rõ giá trị lớn thì lớn ở đây là bao nhiêu. Mua căn hộ giờ tầm trung cũng 3-4 tỷ đồng rồi. Ngay cả nhiều người mua những BĐS giá trị vài chục tỷ đồng, nhưng họ mua để làm cơ sở sản xuất kinh doanh thì sao?
Nhu cầu mua nhà ở hay kinh doanh đều là nhu cầu bức thiết, chính đáng, cần xem xét thận trọng để tránh tình trạng làm khó cho người mua nhà với nhu cầu thật, làm thị trường ách tắc", ông Đính đề xuất.
Ông lo ngại tình trạng không rõ ràng ở quy định này có thể khiến cả người mua nhà và các tổ chức tín dụng gặp khó.
Đối với quy định "lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở", ông Đính cũng cho rằng không hợp lý, cần bãi bỏ.
"Họ chỉ có nhu cầu mua nhà ở, sửa chữa xây dựng nhà, vì sao phải lập phương án chặt chẽ như thế. Đối với những ai đầu cơ mới cần có phương án cụ thể", ông Đính nhấn mạnh.
Biệt thự, nhà phố bỏ hoang “ngáo giá”
Theo Tienphong, báo cáo gần nhất của Savills cho biết, kể từ quý III/2021, giá bán sơ cấp của phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố Hà Nội liên tục ghi nhận mức giá cao nhất từ trước tới nay.
Quý IV/2021 ghi nhận giá bán trung bình cao nhất ở mức 381 triệu đồng/m2 đất tại quận Tây Hồ. Tuy nhiên, mức giá này đã bị vượt qua trong quý I/2022 với mức 417 triệu đồng/m2 đất đến từ sản phẩm nhà phố tại quận Hoàng Mai.
Khảo sát thực tế cho thấy, không chỉ các biệt thự, nhà phố, liền kề đã hoàn thiện và có tỷ lệ lấp đầy lớn tăng giá, mà loạt biệt thự, liền kề và nhà phố bỏ hoang cũng đang có mức giá “gây choáng”.
Tại Khu đô thị Dương Nội, Hà Đông, từ năm 2018 tới nay trung bình mỗi năm giá nhà đất tăng đều từ 20-30%.
Ở Khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), hàng loạt căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang la liệt, không người ở, nhưng mức giá vẫn tăng gấp 2 lần trong 2 năm dịch bệnh.
Lý giải việc tăng giá liền kề, biệt thự Hà Nội, lãnh đạo Savills cho rằng, phân khúc này có thể sẽ được quan tâm nhiều trong năm nay, thậm chí có nơi tăng giá gấp đôi sau 2 năm. Tuy nhiên, cần phải có những đánh giá thực tế nó là sản phẩm gì bởi nếu dự án tăng mạnh quá thanh khoản sẽ giảm.
Nhiều môi giới thừa nhận, thực tế dù nguồn cung nhiều nhưng thị trường liền kề, biệt thự “sốt” chung nên kể cả biệt thự, nhà phố bỏ hoang tại Hà Nội cũng bị đẩy giá. Tuy nhiên, vì giá quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng run tay không dám “đu đỉnh” ở thời điểm hiện tại.
Trước thực trạng này, các chuyên gia cảnh báo, thời gian qua thị trường biệt thự, liền kề đang có hiện tượng bị đẩy giá, do cầu lớn, hàng khan. Việc này đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường vì vậy nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn “ngáo giá” của thị trường.
Đồng thời, với áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường BĐS chậm lại trong ngắn hạn. Do đó, nhà đầu tư đặc biệt cần lưu ý với những mức giá “ảo”, do được đẩy lên.
Sẽ bỏ khung giá đất và xác định giá theo thị trường
Ban Chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết 18 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".
| Nghị quyết 18 yêu cầu có cơ chế nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất. (Nguồn: BXD) |
Trong đó, để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp là bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.
Ngoài ra, Nghị quyết 18 cũng yêu cầu có cơ chế nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Bổ sung, hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm…
HoREA đề xuất tiêu chuẩn phòng trọ cho thuê
Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về đề nghị bổ sung tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ vào Dự thảo “TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế”.
Tại văn bản, HoREA cho biết, Thông tư 09/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 01/10/2021, thay thế Thông tư 20/2016/TT-BXD), tại khoản 3 Điều 1 quy định: “3. Tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ và việc quản lý chất lượng, khai thác và quản lý sử dụng nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch”.
Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có quy định pháp luật về “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”, nhất là “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở cho thuê” thuộc các khu phòng trọ, nhà trọ.
Hiện nay, chỉ duy nhất có Quyết định số 2787/QĐ-BYT ngày 05/06/2021 của Bộ Y tế “Về việc ban hành hướng dẫn các phương án phòng, chống dịch khi có trường hợp mắc Covid-19 tại cơ sở sản xuất, kinh doanh, khu công nghiệp” tại Mục II.1 Phụ lục 2 quy định “yêu cầu về điều kiện của nhà trọ đảm bảo thông thoáng, diện tích phòng trọ không nhỏ hơn 5 m2/người”.
Do vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung quy định “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở”, nhất là “tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ thuộc khu nhà trọ cho thuê” vào “Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế” để “chuẩn hóa” và nâng cao chất lượng phòng trọ, khu nhà trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư kinh doanh.
Theo đó, HoREA kiến nghị tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở nên bổ sung: Mỗi phòng ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu.
Cụ thể, diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 15m2; chiều rộng thông thủy không dưới 2,4m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,7m.
Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm. Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột.
Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng và phải cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè. Có đèn đủ ánh sáng (tối thiểu có một bóng đèn điện có độ sáng tối thiểu cho diện tích 15m2), nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người.
Nếu phòng ở được xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ hoặc có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ.
Đồng thời, bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành. Có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định; Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 7,5m2 cho một người.
Bên cạnh đó, khu nhà trọ có từ 10 phòng ở trở lên phải có phòng sinh hoạt chung có tối thiểu 1 phương tiện nghe nhìn, kết nối Internet. Khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà trọ (hẻm) không được nhỏ hơn 2m (hoặc 2,2m).