| Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin về kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ các dự án bất động sản, ngày 30/12, tại Hà Nội. (Nguồn: BTC) |
Loạt giải pháp gỡ khó thị trường
Tại cuộc họp báo thường kỳ diễn ra ngày 30/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin về kết quả làm việc của Tổ công tác của Thủ tướng về tháo gỡ các dự án BĐS.
Sau thời gian làm việc với một số địa phương và doanh nghiệp, lãnh đạo Bộ Xây dựng thông tin về một loạt khó khăn, vướng mắc chủ yếu nổi lên cần tháo gỡ. Trong đó, khó khăn được nhiều ý kiến phản ánh nhất liên quan đến pháp luật về đất đai như tính tiền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng… Tiếp đến là việc điều chỉnh quy hoạch, trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng dự án nhà ở, dự án.
Việc khan hiếm nguồn lực tài chính của doanh nghiệp cũng nằm trong nhóm vướng mắc lớn. Doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, khó khăn trong phát hành trái phiếu và áp lực đáo hạn trái phiếu; khó khăn, trong huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ.
"Nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, một số nhà thầu cho công nhân nghỉ việc", ông Sinh cho hay.
Về giải pháp, Tổ công tác đã kiến nghị với Chính phủ làm việc với Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng, việc này đã tạo thuận lợi bước đầu cho doanh nghiệp về nguồn vốn.
Bên cạnh đó, việc sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Sinh, cũng là giải pháp quan trọng. Ngoài ra, ông Sinh cũng nhắc đến trách nhiệm của các doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư BĐS.
"Khi thị trường tốt, tích cực, doanh nghiệp thực hiện cùng một lúc nhiều dự án song không cân bằng nguồn lực", ông nói và cho rằng, các doanh nghiệp tạo nên khó khăn cho mình bên cạnh những vướng mắc khác.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng, đồng thời là Tổ phó Tổ công tác, đề nghị doanh nghiệp rà soát lại hoạt động kinh doanh, cơ cấu các sản phẩm và dự án, nếu cần, bán bớt các dự án, tập trung triển khai để hoàn thành dự án sớm. Khi dự án đủ điều kiện để bán sẽ tạo nên dòng vốn để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh.
Về dài hạn, ông Sinh cho rằng doanh nghiệp BĐS cũng cần lưu ý vay dự án nào sử dụng đúng dự án đó, tránh tình trạng vốn vay dự án này sử dụng cho mục đích khác, mất cân bằng tài chính.
Phân khúc BĐS nào sẽ chạm đáy?
Theo quan điểm của ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, việc xác định đâu là đáy trong đầu tư chứng khoán hay BĐS là rất khó. Bởi chỉ khi nào giá xuống thì chúng ta mới biết là đỉnh, khi nào giá lên thì mới biết đấy là đáy.
Mỗi một phân khúc, dự án đều có tiềm năng trong thị trường tùy thuộc vào chính sách tác động đến phân khúc đó. Bối cảnh hiện tại trong một năm tới khi chính sách vĩ mô chưa tháo gỡ, cũng như các vấn đề về tín dụng, lãi suất sẽ dẫn tới xu hướng đầu tư BĐS.
Đầu tiên là giỏ hàng thanh lọc tự nhiên, những sản phẩm mạo hiểm hơn thì sẽ ít được quan tâm hơn. Nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm mang tính khai thác tốt hơn.
Họ cũng cơ cấu lại danh mục đầu tư, thắt chặt dòng tiền. Tính an toàn cho dòng tiền sẽ đặt lên đầu tiên sau đó mới đến yếu tố sinh lời. Với tâm lý, xu hướng như vậy nhà đầu tư sẽ tìm đến sản phẩm BĐS có giá trị thực hơn ví dụ nhà phố.
Phân khúc thứ hai được ông Hảo đánh giá có tiềm năng trong thời gian tới là BĐS hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi, nhà cho chuyên gia, công nhân. Đây là những sản phẩm được đánh giá an toàn hơn trong 1 năm tới.
Cuối cùng là phân khúc chung cư. Trong năm vừa qua, giá chung cư tại trung tâm TP Hà Nội tăng 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Đối với những khu vực ngoại thành như Hoài Đức, mức tăng cũng đạt 200-300 triệu đồng/căn. Ông Hảo lưu ý người mua nên chọn những chung cư mới đưa vào sử dụng thì sẽ ít khấu hao hơn.
Thị trường năm 2023 sẽ ra sao?
Nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS, Đảng, Nhà nước, Chính phủ thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn. Những giải pháp này không chỉ góp phần giúp BĐS thanh khoản trở lại, gỡ khó cho DN kinh doanh BĐS, mà còn hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.
Cụ thể, trong 2 tháng cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quan trọng. Sau Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã ký Công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở.
Trong công điện, Thủ tướng yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai, thực hiện dự án BĐS. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các DN, dự án BĐS đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án NƠXH.
Các bộ, ngành đã có giải pháp cụ thể. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN.
Trong đó, đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, cho phép các trái phiếu phát hành được gia hạn 2 năm, hay cho phép hai bên thỏa thuận để chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác. Nếu đề xuất này được thông qua, sẽ tháo gỡ khó khăn trong việc gọi vốn.
Bộ Xây dựng đã phối hợp với Văn phòng Chính phủ tổ chức “Hội nghị phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì; triển khai Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg; thường xuyên theo sát diễn biến tình hình thị trường BĐS, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước để đánh giá cụ thể tình hình, diễn biến dòng vốn vào thị trường BĐS, đề xuất giải pháp xử lý phù hợp…
Về tiến độ xây dựng dự thảo các luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS như Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng sẽ chuyển hai dự thảo luật trên sang Bộ Tư pháp để thẩm định cơ sở, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm (năm 2023).
Hiện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS đang biên soạn Nghị định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở, quy định chi tiết, giúp nhà đầu tư nắm rõ cách làm, cơ quan Nhà nước dễ kiểm tra, giám sát.
Các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm 2023. Điều tiên quyết là sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn, trong đó có trái phiếu DN BĐS, thậm chí phải có giải pháp mạnh để kích cầu.
PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS; nghiên cứu, xây dựng, công bố chính thức các chỉ số liên quan đến thị trường BĐS; Các DN BĐS cần hướng đến tính chuyên nghiệp; các nhà đầu tư thứ cấp, tổ chức tài chính cần hướng tới đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường BĐS…
Cận Tết, giá đất nền ven TP.HCM quay đầu giảm mạnh
Thời điểm cuối năm 2022, thị trường đất nền trong các khu dân cư hiện hữu lẫn nhà phố dự án thuộc 5 huyện vùng ven TP.HCM xuất hiện tình trạng giảm giá bán. Không ít nhà đầu tư mua vào từ hơn 1 năm trước chấp nhận giảm lãi để thoát hàng.
| Giá đất nền tại huyện Củ Chi, TPHCM có chiều hướng giảm so với năm ngoái. (Nguồn: Vietnamnet) |
Tại huyện Cần Giờ, theo ghi nhận, giá chào bán các lô đất diện tích lớn giảm mạnh. Theo một môi giới địa phương, anh đang được chủ gửi bán lô đất 1.100m2 mặt tiền đường Duyên Hải, xã Long Hoà. Đây là đất trồng cây lâu năm, đã có sổ.
Người môi giới cho hay, chủ hiện tại đã mua lô đất này vào năm 2020 với giá 30 tỷ đồng. Thời điểm sau dịch Covid-19, giá đất tại Cần Giờ tăng mạnh. Nhiều người trả giá cao hơn 20% giá mua nhưng chủ đất không bán. Hiện chủ đất “đuối vốn” nên rao giá 34,5 tỷ đồng.
Theo khảo sát, giá bán đất nền dự án tại huyện Nhà Bè cũng có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ năm trước. Như tại xã Phước Kiển, giá đất dao động từ 70 – 120 triệu đồng/m2. So với cuối năm 2021, mức giá này đã giảm từ 10% - 15%.
Tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền dự án xây nhà phố khu vực giáp ranh khu trung tâm TP.HCM hiện ở mức 75 – 90 triệu đồng/m2, giảm 10% so với đầu năm. Với thị trường thứ cấp, giá bán đất nền trục đường Nguyễn Văn Linh cũng giảm tương ứng, ở mức từ 80 – 90 triệu đồng/m2.
Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, đầu năm 2022, khi dịch Covid-19 được kiểm soát đã tạo đà phục hồi cho thị trường BĐS. Điều này tác động trực tiếp đến mặt bằng giá BĐS, trong đó có đất nền vùng ven TP.HCM. Thanh khoản và mặt bằng giá đều tăng đáng kể so với năm trước.
Ông Thắng cho biết, tăng mạnh nhất và đâu đó dấu hiệu “sốt đất” cục bộ ở huyện Hóc Môn và Củ Chi khi 2 địa phương có thông tin được quy hoạch lên thành phố. Mức tăng ghi nhận 15% - 25% trong hơn một tháng.
Tuy nhiên, thị trường đảo chiều và giảm mạnh từ cuối tháng 4. Tính đến thời điểm hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm trung bình khoảng 2% - 21% so 12/2021. Mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 4% - 25% so với cùng kỳ 2021.
Theo ông Thắng, một số nguyên nhân dẫn đến thị trường sụt giảm như: Sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS; doanh nghiệp gặp khó khi phát hành trái phiếu; lãi suất ngân hàng tăng mạnh…
Bên cạnh đó, UBND TP.HCM chủ trương 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố khi chưa đủ tiêu chuẩn.
Trong ngắn hạn, điều này tác động một phần đến thanh khoản và giá bán ở những khu vực này. Nhưng về dài hạn, chủ trường này giúp thị trường phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn.