| Bộ Xây dựng đề nghị sớm hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. (Ảnh: Phan Cúc) |
Loạt giải pháp chặn đồn thổi, sốt giá, nhiễu loạn thị trường
Để đảm bảo thị trường BĐS trong thời gian tới phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt kiến nghị, giải pháp.
Cụ thể, Bộ này đề nghị sớm hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, trong đó có việc sửa đổi một số dự án Luật như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi).
Các bộ ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh BĐS… để tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS.
Các địa phương cần khẩn trương xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương giai đoạn 2022-2015 và giai đoạn 2022- 2030 để có cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư triển khai dự án phát triển nhà ở trên địa bàn. Các địa phương cũng công bố công khai và tổ chức thực hiện liên thông, rút ngắn thời gian quá trình xem xét, giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh BĐS.
Trong các nhóm giải pháp nhằm chặn sốt ảo thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương lưu ý đến việc tổ chức lập phê duyệt, công khai thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương.
Biện pháp này nhằm minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Bộ cũng lưu ý các địa phương cần có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.
Ngoài ra, các địa phương cũng cần tăng cường quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có). Đặc biệt là tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp kinh doanh BĐS không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.
Bộ cũng nhấn mạnh việc rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
Một số quy định mới xử lý vi phạm của “cò đất”, môi giới BĐS
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16 “Quy định xử phạt hành chính về xây dựng”, trong đó quy định, từ ngày 28/1/2022, hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới BĐS sẽ bị xử phạt hành chính.
Hành nghề môi giới BĐS không có chứng chỉ
Cụ thể, tại điều 59 “Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS”, phạt 40 – 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS làm sai lệch nội dung chứng chỉ; cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
Phạt 120 – 160 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ BĐS, giao dịch BĐS hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; sàn giao dịch BĐS không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
Đối với những hành vi vi phạm nêu trên, Chính phủ yêu cầu: Buộc có chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập; Buộc nộp lại chứng chỉ hành nghề bị tẩy xóa, sửa chữa cho cơ quan có thẩm quyền đã cấp chứng chỉ hành nghề; Buộc thành lập doanh nghiệp theo quy định khi kinh doanh dịch vụ BĐS hoặc buộc có đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định;
Buộc lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS đầy đủ các nội dung chính theo quy định; Buộc thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; Buộc trả lại cho bên nộp tiền các loại phí kinh doanh dịch vụ; Buộc cung cấp thông tin về BĐS.
Môi giới vi phạm về công khai thông tin nhà và thị trường BĐS
Trong khi đó, Điều 60 “Vi phạm quản lý, ứng dụng, công khai thông tin nhà và thị trường BĐS” quy định phạt 60 - 80 triệu đồng đối với những hành vi: Không cung cấp, cung cấp không chính xác, không đầy đủ hoặc không đúng thời hạn kê khai BĐS cho cơ quan quản lý thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định; Cung cấp cho bên thứ ba dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS của cơ quan nhà nước mà không được sự cho phép của cơ quan quản lý hệ thống thông tin BĐS;
Không làm rõ, giải trình và chỉnh sửa theo quy định đối với nội dung thông thị của cơ quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; Làm sai lệch, hỏng hoặc thất thoát thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; hiếm giữ, tiêu hủy trái phép thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS thuộc hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở quốc gia và các địa phương theo quy định; Cản trở việc khai thác, sử dụng thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS thuộc hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở quốc gia và các địa phương theo quy định;
Không thông báo kịp thời cho cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS về những sai sót của thông tin, dữ liệu đã cung cấp.
Đối với những hành vi vi phạm ở Điều 60, Chính phủ yêu cầu biện pháp khắc phục hậu quả là:
Buộc cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin dữ liệu về thị trường BĐS cho cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
Buộc làm rõ, giải trình và chỉnh sửa thông tin về thị trường BĐS theo quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
Buộc điều chỉnh sai lệch hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;
Buộc trả lại hoặc khôi phục lại thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường.
Buộc trả lại hoặc thông tin, dữ liệu về nhà ở theo quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;
Buộc thực hiện đúng quy định về khai thác, sử dụng thông tin dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS với hành vi quy định tại điểm khoản này;
Buộc thông về những sai sót của thông tin, dữ liệu cung cấp hành vi quy định tại điểm g khoản 1 Điều này.
Nghệ An tìm nhà đầu tư khu đô thị ven sông Vinh gần 1.440 tỷ
Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Nghệ An mới đây ban hành thông báo số 357 mời các nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị ven sông Vinh tại phường Vinh Tân, TP Vinh.
| Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án khu đô thị ven sông Vinh là 1.439 tỷ đồng. (Nguồn: petrotimes) |
Dự án có diện tích hơn 20 ha. Phía Bắc dự án giáp khu đô thị Dầu khí Nghệ An; phía Nam giáp khu dân cư và đất nông nghiệp; phía Đông giáp đường quy hoạch rộng 30 m và phía Tây giáp sông Vinh, khu dân cư phường Vinh Tân. Quy mô dân số khoảng 1.600 - 1.800 người.
Về cơ cấu sản phẩm, dự án có 157 lô nhà ở liền kề, tổng diện tích hơn 21.448 m2, mật độ xây dựng khoảng 80%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng; 84 lô nhà ở biệt thự, tổng diện tích hơn 23.000 m2, mật độ xây dựng khoảng 60%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng; 88 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, tổng diện tích hơn 10.770 m2.
Mật độ xây dựng khoảng 80%, tầng cao xây dựng tối đa 3 tầng; các công trình nhà ở xã hội có tổng diện tích khu đất gần 14.220 m2, mật độ xây dựng 50%, tầng cao xây dựng tối đa 5 tầng, diện tích sàn xây dựng tối đa 35.549 m2,...
Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án là 1.439 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là gần 91,2 tỷ đồng.
Thời hạn thực hiện dự án không quá 50 năm, kể từ ngày giao đất cho nhà đầu tư. Về tiến độ, dự án hoàn thành trong 5 năm, kể từ ngày đủ điều kiện khởi công theo quy định của pháp luật.
Thời điểm hết hạn nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là ngày 7/3/2022.
Cách tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi
Khi nào đất đủ điều kiện nhận tiền bồi thường
Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, trong đó, quy định rõ điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Thứ nhất, đất đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Thứ hai, đất được cấp sổ đỏ theo quy định Luật Đất đai 2013 nhưng chưa được cấp.
Ngoài ra, 1 trường hợp dù không đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường về đất là: Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1.7.2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính theo giá đất cụ thể
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
- Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Cách tính tiền bồi thường đất khi bị thu hồi
Theo Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh.
Giá đấtáp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.