| Trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: (Ảnh: Phan Anh) |
Thị trường hạ nhiệt, giá liệu có giảm?
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu hạ nhiệt. Cụ thể, giá căn hộ chung cư tuy vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, song chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II năm nay.
Còn đối với phân khúc giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cho xây dựng nhà ở tại các dự án trong quý II năm nay, Bộ Xây dựng cũng cho biết "đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại".
Vậy thị trường BĐS trong các quý cuối năm nay sẽ ra sao, liệu giá có giảm đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Theo nhận định của SSI Research, thị trường BĐS hạ nhiệt và chủ đầu tư có thể đối mặt với rủi ro khi tỷ suất lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.
Một số chuyên gia khác cho rằng, dù có khó khăn song việc giảm giá là khó xảy ra bởi thị trường vẫn đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng. Việc giảm giá khó xảy ra khi mất cân đối cung - cầu, trong đó cầu cao - cung thấp.
Tuy nhiên, tại hội thảo mới diễn ra, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia đưa ra nhận thị trường BĐS thời gian tới giá có thể giảm đi 30% nhưng "không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi".
"Năm 2008, giá BĐS giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá BĐS có thể giảm 30%, sau đó có thể phục hồi trở lại", ông Nghĩa dự báo.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, thị trường BĐS bị tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại; thanh khoản giảm rõ rệt; chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân…
Trong 6 tháng cuối năm, ông Đính cho rằng, thị trường BĐS đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.
Nhận định về khả năng giảm giá, ông Đính cho rằng, có thể sẽ xuất hiện ở nhóm được "thổi giá" trong giai đoạn gần đây, còn những BĐS khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá.
Trong một khảo sát của trang batdongsan.com.vn về giá BĐS trong tương lai, đa số vẫn cho rằng giá nhà sẽ tăng. Thậm chí, có khoảng 35% khi tham gia khảo sát còn cho rằng giá BĐS sẽ tăng mạnh, 50% cho rằng sẽ tăng nhưng nhẹ và chỉ 1% cho rằng sẽ giảm mạnh.
Căn hộ mới khan hàng
Báo cáo thị trường BĐS quý II của nhiều đơn vị nghiên cứu và Bộ Xây dựng mới công bố cho thấy, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong 6 tháng đầu năm đều hạn chế, giá bán BĐS tiếp tục tăng mạnh từ đất nền, biệt thự đến căn hộ.
Theo Bộ Xây dựng, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2 là sản phẩm chủ đạo trên thị trường. Cá biệt những căn hộ cao cấp ở các dự án có vị trí đẹp được đưa ra mức giá rất cao.
Còn theo Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - BĐS Datxanh Services, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì tình trạng khan hiếm. Trong quý II, thành phố ghi nhận khoảng 3.400 sản phẩm mới được bổ sung vào thị trường, giảm 28% theo quý. Nguồn cung sơ cấp cũng giảm 43% so với cùng kỳ năm trước, với 7.700 sản phẩm.
Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân có tỷ lệ bằng không. Thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.
Nguồn cung khan hiếm, căn hộ chung cư tại Hà Nội ở các phân khúc và vị trí đều thiết lập mặt bằng giá mới. Những dự án chung cư sơ cấp tại Hà Nội mở bán trong thời gian này đều có mức giá bán cao, đạt ngưỡng 45-70 triệu đồng/m2.
Đơn cử tại dự án Melody Residences tại khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) mới mở bán lần đầu khoảng 300 căn, với giá 45 triệu đồng/m2. Dự án Grand SunLake tại khu đô thị Văn Quán (Hà Đông) đang có giá bán khoảng 54 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại quận Nam Từ Liêm, dự án Imperia Smart City phường Đại Mỗ đang có giá bán 50-70 triệu đồng/m2. Dự án Hoàng Thành Pearl phường Cầu Diễn đang được rao giá 45-49 triệu đồng/m2.
Chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực nhận định, quan hệ cung - cầu trên thị trường có sự lệch pha từ nhiều năm qua. Nhìn chung nguồn cung còn hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu dự báo đã và sẽ sớm tăng trở lại, nhất là phân khúc BĐS nhà ở, khu công nghiệp.
Vị chuyên gia này cho rằng, chính sự lệch pha này đã góp phần đẩy giá BĐS lên cao thời gian qua và trong trung hạn, khiến người dân, người có nhu cầu thực khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý. Tại Hà Nội, TPHCM hầu như không còn căn hộ chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn
Đó là một trong những điểm mới quan trọng tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội vào tháng 10/2022.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương và 237 điều. Dự thảo nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra nhiều điểm đổi mới quan trọng. Đó là, Dự thảo quy định cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của Nà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đối với đất đai và quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai bảo đảm tuân thủ chặt chẽ các quy định của Hiến pháp về sở hữu đất đai và quyền con người.
Hoàn thiện đồng bộ các quy định về xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp, gắn với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển...
Công khai, minh bạch bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm huy động các nguồn lực xã hội…
Phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn để khơi thông nguồn lực, đồng thời, phải đi đôi với kiểm soát chặt chẽ, thiết lập các cơ chế quản lý của trung ương, thông qua quy định về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất kiểm soát và quản lý mọi biến động của thửa đất được cập nhật theo thời gian thực từ địa phương về trung ương...
Tiếp tục thực hiện công khai, minh bạch trong thu hồi đất thông qua quy định cụ thể về thẩm quyền, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội…
Chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Bỏ khung giá đất, đồng thời hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo công khai, minh bạch…
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4, tháng 10/2022 và kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023. Đồng thời, thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.
| Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn. (Nguồn: Zing) |
Huyện Mê Linh (Hà Nội) nghiêm cấm sử dụng đất, tách thửa liên quan đến tuyến Vành đai 4
Mới đây, Thường trực Thành ủy Hà Nội đã có buổi làm việc với Thường trực các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh về triển khai Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô.
Chủ tịch UBND TP Hà Nội cũng cho biết, dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô là dự án quan trọng quốc gia, quá trình thực hiện cần triển khai nhiều thủ tục với nhiều cơ chế chính sách đặc biệt. Chủ tịch TP Hà Nội yêu cầu các địa phương chú trọng cho công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.
Có mặt tại cuộc họp, Bí thư huyện Mê Linh Nguyễn Thanh Liêm cho biết, huyện đã tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất trong phạm vi dự án, trước khi thu hồi đất, có văn bản nghiêm cấm cấp quyền sử dụng đất, tách thửa.
Vành đai 4 đi qua huyện Mê Linh có chiều dài đoạn tuyến 11,2km, tổng diện tích giải phóng mặt bằng dự kiến là trên 192 ha. Trong đó, diện tích đất ở 8,6 ha, diện tích đất nông nghiệp trên 179 ha và diện tích đất khác là 4,6 ha. Huyện dự kiến xây dựng tái định cư ở 3 xã dành cho 435 hộ dân, tương ứng với diện tích 7,83 ha.
Bí thư Huyện ủy Mê Linh kiến nghị thành phố sớm cung cấp hồ sơ dự án để thống kê chính xác, làm công tác quản lý và giải phóng mặt bằng, đề nghị cơ chế chính sách đặc thù, cho phép thu hồi diện tính đất nông nghiệp dưới 50m2.
Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội với tổng mức đầu tư 85.813 tỉ đồng có chiều dài 112,8 km (gồm 103,1 km đường vành đai 4 và 9,7km tuyến nối cao tốc theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long), được chia thành 7 dự án thành phần vận hành độc lập và triển khai theo hình thứ đầu tư công kết hợp đầu tư PPP.
Dự án sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh thành: Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Xét về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.
Dự án tuyến đường Vành đai 4 sẽ giúp mở rộng không gian phát triển, khai thác các nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội không chỉ riêng cho Hà Nội mà còn cho các địa phương trong Vùng Thủ đô.